Pravica do reklamacije pri gradbenih in obrtniških delih

V nadaljevanju:

1. Izvajalec s podjetjem ali „lokalni mojster“?
- 1.1 Delo na črno se težko reklamira
- 1.2 Registrirana dejavnost
2. Z računom ali brez?
3. Ponudba in gradbena pogodba sta osnovi
- 3.1 Natančna ponudba izvajalca
- 3.2 Približna ocena stroškov
4. Sestava ponudbe
5. Gradbena pogodba
- 5.1 Kaj je gradbena pogodba?
- 5.2 Sestavine gradbene pogodbe
6. Kaj storiti, ko gre kaj narobe?

1. Reklamacija: izvajalec s podjetjem ali „lokalni mojster“?

1.1 Delo na črno in reklamacija

Dobrega, ugodnega in korektnega izvajalca je danes težko dobiti. Prav zato se velikokrat obračamo na priporočila prijateljev, forume ali druge vire informacij. Priporočila pa nas večkrat pripeljejo do „vaških mojstrov“, znancev ali prijateljev. Ko boste zbirali ponudbe za svoj projekt, bodo prav ti „lokalni mojstri“ ponudili daleč najnižjo ceno. Čeprav je misel, da bi prihranili, mikavna, nikar ne nasedajte takim izvajalcem. Tisti, ki delajo na črno, nimajo urejenega zavarovanja, navadno ne upoštevajo varnosti pri delu in pogosto delo opravljajo nestrokovno.

1.2 Registrirana dejavnost

Če delo opravi posameznik brez registrirane dejavnosti, je opravil delo na črno. To velja tudi, če posameznik sicer ima odprto podjetje ali registriran s.p., vendar ne za dejavnost, ki jo je opravil. Primer tega bi bil samostojni podjetnik, ki ima registriran s.p. za avtomehanična popravila, ne pa tudi za gradbena dela, pa čeprav je odličen gradbinec z izkušnjami.

Definicijo dela na črno definira Zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno – ZPZDC. Zakon predpisuje globe tako za tistega, ki je opravil delo kot za naročnika, ki je to delo omogočil. Ne samo da tvegate globe. Če bo krovec, ki je delal na črno, padel s strehe, vam lahko grozi zelo visok odškodninski zahtevek. Seveda odpade tudi vsakršna možnost uveljavljanja garancije ali reklamacije napak. Svetujemo, da se delu na črno izogibate. Čeprav je morda poceni, vas lahko v primeru, da gre nekaj narobe, stane mnogo več, kot če delo ne bi bilo opravljeno na črno.

Ne glede na to, kateri izvajalec nas bo prepričal, moramo biti pozorni, da je izbrani mojster pravna oseba z registrirano dejavnostjo za opravljanje neke dejavnosti. To pomeni, da mora imeti odprto podjetje, dopolnilno dejavnost ali mora nastopati kot samostojni podjetnik.

2. Reklamacija z računom ali brez?

Pri nas se, predvsem pri manjših delih, večkrat odločimo za delo brez računa, tudi v primeru, ko ima izvajalec registrirano podjetje. Pri menjavi parketa, pleskanju ali celo izdelavi fasade nas večkrat prepriča nižja cena ponudnika, ki predlaga delo „brez računa“. Tudi če se že na začetku nismo odločili za delo brez računa, nam lahko izvajalec predlaga, da bi plačilo vsaj delno izvedli z gotovino.

Na ta način smo gotovo prihranili zajeten kupček denarja. Dokler seveda ne pride do težav. Že sam predlog izvajalca za delo brez računa priča o njegovi neprofesionalnosti in je lahko napoved za kasnejše zaplete.

Račun je dokaz za opravljeno storitev in je nujen dokument, ki ni obvezen le po Zakonu o davku na dodano vrednost – ZDDV, temveč je pomemben tudi za uveljavljanje garancije ali za reklamacijo. Zato vedno zahtevajte račun, ki mora biti v skladu s ponudbo ali gradbeno pogodbo. Nikakor ne plačujte avansov, ne da bi uredili pogodbe in medsebojnih odnosov. Lahko se namreč zgodi, da se izvajalec po plačanem avansu ne bo več prikazal na gradbišču.

Brez računa reklamacija ni mogoča oziroma je prepuščena dobri volji izvajalca, pravno gledano pa nima nobene noči.

reklamacija — Toplo priporočamo, da z izvajalci sklenete gradbeno pogodbo in da vam za opravljene storitve izdajo račun, saj boste v nasprotnem primer težje zahtevali reklamacijo slabo opravljenih del.

3. Ponudba in gradbena pogodba

3.1 Natančna ponudba izvajalca

Še preden se odločamo za izvedbo projekta, moramo vedeti, kakšna dela želimo opraviti, koliko sredstev imamo na voljo in kako se nam mudi. Za manjše projekte in hitra popravila tovrstne formalnosti niso potrebne, kadar pa načrtujemo dela, ki bodo obsegala večji finančni zalogaj, pa je dobro, da se pripravimo. Izvajalcu bomo izdelavo ponudbe močno olajšali, če bomo poslikali in izmerili obstoječe stanje, navedli količine, kvadrature in zapisali, kaj vse želimo, da opravi. Le z natančnim opisom svojih želja lahko od izvajalca zahtevamo, da pripravi pristojno ponudbo.

Če gre za gradnjo hiše, prenovo stanovanja ali druge večje projekte, je nujno, da arhitekt ali projektant pripravi popis gradbeno-obrtniških del, ki natančno definira vsa potrebna dela in količine.

3.2 Približna ocena stroškov

Marsikateri izvajalec bo trdil, da lahko on stroške del oceni kar „na oko“ ali povedal, da s ponudbo ni smiselno zgubljati časa. Lahko se celo zgodi, da vas bo prepričal za čimprejšnji začetek del, nato pa se bo prvotna ustno dogovorjena cena na vaše presenečenje nenadoma dvignila, ko bo izstavil prvi račun.

4. Sestava ponudbe

Strukturirana ponudba je izkaz resnosti in profesionalnosti obrtnika. Svetujemo, da zahtevate ponudbo, ki je razdeljena na posamezne postavke za opravljena dela. Ne pozabite na morebiten odvoz materiala in čiščenje objekta po zaključku del, kar izvajalci lahko večkrat izpustijo.

Bistvene sestavine ponudbe so:

- naziv izvajalca

- naziv naročnika

- številka ponudbe

- datum ponudbe in rok veljavnosti

- popis del in materiala s cenami

- roki plačila in plačilni pogoji

- žig in podpis izvajalca

5. Gradbena pogodba

5.1 Kaj je gradbena pogodba?

Za manjše projekte zadostuje že dobro pripravljena ponudba, ki jo podpišemo kot naročnik podpišemo, in potrdilo o plačilu avansa, če je bil ta predmet dogovora. Še posebej pri obsežnejših projektih, kot je gradnja hiše ali prenova stanovanja, je nujna gradbena pogodba, ki natančno ureja odnose med naročnikom in gradbenim izvajalcem. S pogodbo se izvajalec zavezuje, da bo v določen roku po dogovorjeni ceni opravil določen sklop storitev. Naročnik pa se obvezuje, da bo za te storitve izvajalcu plačal. Poleg tega lahko v gradbeni pogodbi določimo še druge podrobnosti, ki varujejo nas tako naročnika kot izvajalca.

5.2 Sestavine gradbene pogodbe

Gradbena pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in je izpolnjena komaj takrat, ko so do konca izvedena dela, ki so bila opredeljena v njej.

Bistvene sestavine klasične gradbene pogodbe za gradnjo hiše so:

- naziv izvajalca in naziv naročnika

- predmet pogodbe in opredelitev dodatnih del

- opredelitev dokumentacije projekta, kot je PZI, popis gradbeno obrtniških del

- pogodbena cena

- obračun del in izdajanje začasnih situacij

- roki in način plačila

- obveznosti izvajalca in naročnika

- roki za izvedbo pogodbe s pričetkom del in opredelitvijo zamud

- pogodbene kazni za zamudo

- prevzem del in končni obračun, odprava napak

- garancija in garancijski roki

- drugi členi, bistveni za podjemne pogodbe

Razpoka v zidu je zelo očitna napaka, ki pa se pogosto izkaže šele kasneje.

6. Reklamacija: kaj storiti, ko gre kaj narobe?

6.1 Evidenca napak in opozarjanje na napake

Dokler poteka vse, tako, kot smo si zamislili, težav ni. Izvajalec je dolžan obrtniška in gradbena dela opraviti strokovno po določenem projektu ali v skladu s podano ponudbo in veljavnimi normativi in standardi. Kljub temu pa se večkrat lahko pojavijo napake ali neskladja. Naša dolžnost je, da izvajalca na napake opozorimo. Na napake ali pomanjkljivosti lahko opozorimo že med izvajanjem projekta, lahko pa se pojavijo tudi po prevzemu objekta in daleč po zaključku del. Glede na čas ugotovitve od izvedbe in do napake delimo na očitne napake, skrite napake in napake v solidnosti zgradbe, ki jih definira Obligacijski zakonik. Kot kupca stanovanja ali hiše vas varuje Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – ZVKSES, v primeru, da je šlo za napako v deli izvajalca pa Obligacijski zakonik.

6.2 Očitne napake in njihova reklamacija

V primeru, da ste napake ali neskladja odkrili že med izvajanjem projekta, gre za očitne napake. Očitna napaka je lahko napačno postavljena stena pri novogradnji, vgrajena pretanka izolacija, popokan omet ali druge nenatančnosti, ki so opazne takoj na licu mesta. Gre za napake, ki se morajo nemudoma popraviti, saj brez njihove odprave hiša kot celota sploh ne bo funkcionirala. Naša dolžnost je izvajalca nemudoma opozoriti. Če ste kupili stanovanje, je prodajalec dolžan po vašem pisnem pozivu napake odpraviti v enem mesecu na svoje stroške. Očitno napako mora odpraviti tudi izvajalec gradbenih del. Zahtevek za odpravo očitne napake morate podati pisno, priporočamo pa, da stanje tudi fotografirate in primerjate z načrtom, iz katerega je jasno razvidno, da gre za gradbeno napako.

Če izvajalec ne pristane na odpravo napak, ste upravičeni do tožbe izvajalca.

6.3 Reklamacija manj očitnih napak

Druga vrsta napak so manj očitne napake. Gre za napake, ki sicer tehnično gledano funkcionirajo, vendar pa niso izvedene skladno s PZI načrtom in vašimi specifikacijami. Sem spadajo drugačne izvedbe detajlov, kot so bile specificirane v PZI-ju, nanašajo pa se tako na estetsko kot tehnično izvedbo. Če je izvajalec senčilo montiral drugače, kot ste si zamislili in kot navaja PZI, ste upravičeni do reklamacije montaže, tudi če senčilo sicer prav lepo deluje. Izvajalec mora zadostiti vsem vašim zahtevam glede estetike, način in materialov vgradnje in podobno. Samo to, da nekaj deluje, še ni dovolj.

Svetujemo, da potek del natančno spremljate in po potrebi fotografirate, vse dogovore glede pričakovane kakovosti, datumov in cene storitve pa morate nujno imeti v pisni obliki. Kot dokaz o dogovoru veljajo tudi dogovori, sprejeti preko elektronske pošte. Če gre za zahtevnejše delo ali če pričakujete netipično izvedbo z nadstandardnimi in posebnimi detajli, morate izvajalcu po elektronski pošti poslati natančna navodila, skice, referenčne primere izvedbe, ki jo pričakujete. Tako boste imeli dokaz, da je bil s pričakovano kakovostjo in težavnostjo dela seznanjen in če delo ni opravljeno v skladu s poslanimi kriteriji, lahko od njega zahtevate reklamacijo. To velja tudi, če je storitev sicer opravljena tehnično gledano korektno, a ne v skladu z vašimi pričakovanji (npr. z drugačnimi detajli, materiali ipd.).

Če izvajalec trdi, da bi bilo treba neki detajl oziroma način izvedbe prilagoditi, saj zamišljena izvedba zaradi specifičnih razlogov ni bila mogoča, je dolžan, da vas na to opozori vnaprej. Skupaj z izvajalcem morate nato poiskati rešitev, ki je mogoča tako iz tehničnega kot estetskega vidika. Izvajalec nikakor ne sme sam, torej brez vaše pisne privolitve in strinjanja, prilagoditi detajle in se na mestu sam odločiti za drugačno izvedbo, saj ste v tem primeru upravičeni do reklamacije!

6.4 Garancija za skrite napake

Nekaterih napak ni mogoče ugotoviti na prvi pogled med samim prevzemom objekta. Marsikatere nedoslednosti pri gradnji se lahko pojavijo šele čez čas. To velja predvsem za vitalne dele stavbe, če se pojavi puščanje strehe, zamakanje fasade, napake v instalacijah ali slabo izvedeni hidroizolaciji. Če se pojavi takšna napaka, je potrebno, da se hitro odzovete. Izvajalca ali prodajalca morate s priporočeno pošto obvestiti najkasneje dva meseca po tem, ko ste ugotovili skrito napako. Prodajalec mora v roku meseca dni dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in načinu, kako bo to napako odpravil. Za odpravo napake ima največ dva meseca časa. Če pa je napaka takšna, da ovira uporabo nepremičnine ali jo ogroža, recimo počena vodovodna cev, mora napako odpraviti takoj.

Zakon narekuje, da odpravo skritih napak lahko zahtevate do dve leti po opravljeni storitvi ali nakupu nepremičnine.

6.5 10 let garancije za napake v solidnosti gradnje

Najhujše napake, ki se lahko pojavijo na zgradbi, so napake solidnosti gradnje. To so napake, ki ogrožajo trdnosti in funkcionalnost objekta ter onemogočajo bivanje ali njegovo uporabo. Če se na steni pojavijo razpoke, ker se hiša neenakomerno poseda, če pušča streha in namaka konstrukcijo ali slabo izvedena hidroizolacija povzroča vdore vode v klet, štejemo tako napako kot napako v solidnosti gradnje. Izvajalec odgovarja za tovrstne napake in jih je dolžan odpraviti. Garancijo in jamstva sicer določa gradbena pogodba, vendar z njo te odgovornosti ni mogoče izključiti. To pomeni, da lahko deset let po nakupu ali izvedeni storitvi zahtevate odpravo skritih napak.

6.6 Garancije proizvajalcev in njihovo uveljavljanje

Eno so napake, ki so nastale zaradi dela izvajalca, spet drugo pa je garancija proizvajalca za njegove produkte. Proizvajalci fasadnih sistemov, strešnih sistemov, hidroizolacije in drugih vitalnih gradbenih sklopov lahko nudijo tudi do več desetletne garancije na kakovost njihovih produktov.

Podjetja za kontaktne fasade nudijo garancijo med 10 in tudi do 25 let, strešni sistemi pa imajo navadno garancijo med 15 in 40 let.

Za uveljavljanje garancije moramo vedeti, da sta streha in fasada enoten sistem. To pomeni, da določenih elementov izvajalec ne sme zamenjati z drugimi. Zaključnega ometa fasadnega sistema enega proizvajalca ne more menjati cenen omet drugega proizvajalca. Ne le, da boste s tem tvegali kakovost izvedbe, proizvajalci bodo vašo vlogo za uveljavljanje garancije zavrnili. Če želite uveljavljati garancijo, potrebujete:

- račun, ki dokazuje nakup vseh elementov, ki so del sistema fasade, strehe, ipd.

- kopijo garancijskega lista

- podatke o projektu in lokaciji