Koraki od nakupa parcele do začetka gradnje

1. Vaše želje

1.1 Naredite seznam želja

Vse se začne pri željah in volji, da jih uresničite. Najprej se je treba vprašati, zakaj si želite nov dom: morda zaradi povečanja družine, hobijev, približanja naravi ... To bodo vaša izhodišča, ki si jih zapišite, saj bodo pomagala tudi vašemu arhitektu. Premislite, kaj pričakujete od hiše in kakšen način bivanja vam ustreza – ste raje zunaj, notri, blizu mesta, v naravi itd. Naredite si idealen seznam prostorov, ki si jih želite, in posebnosti – kot na primer kamin v dnevni sobi ali neposreden dostop do kopanice iz spalnice, dostop do terase …

1.2 Zapišite svoje porebe in konjičke

Pri tem upoštevajte svoje potrebe in konjičke – npr. če vsa družina smuča, boste potrebovali tudi prostorov, kamor boste pospravili vso opremo. Izbirate lahko med klasično gradnjo, kjer pri željah ni omejitev ali pa zberete med veliko ponudbo montažnih hiš. Več o prednostih in slabostih različnih načinov gradnje bomo zapisali v prihodnjem članku.

2. Lokacija

2.1 Bodite pozorni na umestitev objekta na parcelo

Lokacija parcele je skoraj najpomembnejša, saj bo vplivala na veliko drugih faktorjev kvalitete bivanja. Eden od ključnih faktorjev je lega parcele in osončenost – odprtost na vzhod, jug ali zahod je zelo priporočljiva, izogibajte pa se severno ležečih parcel. Poskusite predvideti, koliko ur osončenja boste dnevno prejeli in ali boste imeli tudi kaj sonca predvsem pozimi. Osončenost vpliva na razpoloženje prebivalcev in energetsko porabo objekta!

Bodite pozorni na dostop do glavnih cest in bližino servisov, kot so vrtci, šole, trgovine. Parcela mora imeti urejen dostop do občinske ceste, v bližini mora biti vsa infrastruktura – voda, elektrika, telefon, po možnosti kanalizacija.

2.2 Kupite komunalno urejeno parcelo

Če imate možnost, kupite komunalno urejeno parcelo, saj si boste tako prihranili veliko stroškov. 
Preverite zazidljivost parcele in na pristojni Upravni enoti zaprosite za lokacijsko informacijo. V lokacijski informaciji so zbrani vsi pogoji, predpisi in omejitve, ki zadevajo gradnjo na določeni parceli. Tako boste zvedeli, kaj in kako veliko lahko gradite, dokument pa bo potreboval tudi vaš arhitekt kot osnovo za idejno zasnovo hiše. 
Po odločitvi o nakupu parcele in ureditvi vseh ustreznih papirjev, boste potrebovali posnetek stanja parcele oz. geodetski posnetek.

Iz geodetskega posnetka bo razviden relief terena in infrastruktura, kar potrebuje arhitekt kot podlago za izdelavo načrta.

3. Iskanje arhitekta in idejna zasnova (IDZ)

3.1 Najemite dobrega arhitekta

Zapisali ste želje, ste lastnik parcele, imate lokacijsko informacijo in geodetski posnetek. Čas je, da poiščete pooblaščenega arhitekta, ki vam bo lahko izdelal projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Če ste se odločili za montažno hišo, vam običajno dokumentacijo izdela podjetje, ki hiše ponuja. Če se odločite za običajno gradnjo, lahko izbirate med tipskimi načrti ali individualnim načrtom.

Tipski načrti so cenejši, vendar omogočajo zelo malo prilagoditev in se v veliko primerih ne prilegajo parceli – situaciji in ne izkoriščajo njenih potencialov.

3.2 Idejna zasnova

Arhitekt se bo najprej lotil izdelave idejne zasnove. Idejna zasnova je osnova, na podlagi katere bo arhitekt nato skladno z vašimi pritrditvami pripravil podrobnejše načrte oziroma dokumentacijo za gradbeno dovoljenje. Idejna zasnova vsebuje tlorise in prereze z razporeditvijo vseh prostorov in postavitev objekta na parcelo, ni pa še podrobno definirana konstrukcija, prav tako se lahko spreminjajo še gabariti in mere posameznih prostorov. Po potrjeni idejni zasnovi sledi priprava podrobnejših načrtov za DGD in PZI.

3.3 IDZ predstavlja majhen procent investicije

Glede na to, da idejni načrt predstavlja majhen procent vrednosti investicije (običajno okoli 2-3 %) in odločilno vpliva na končni videz hiše in bivanjsko ugodje priporočamo, da se odločite za individualni načrt. Pri tem je ključno, da najamete kakovostnega arhitekta, saj je na trgu tudi veliko slabih, ki ponujajo zelo poceni individualne načrte, katerih kakovost pa je zelo vprašljiva. Poiščite reference arhitektov, pojdite na razgovor z vsaj tremi, ki vam naj tudi pripravijo ponudbe, nato pa se odločite za tistega, ki vas je najbolj prepričal. Cena naj ne bo edini kvalifikator.

Ko se odločite za arhitekta in podpišete pogodbo o izdelavi projektne dokumentacije, se začne proces načrtovanja. Dober arhitekt mora upoštevati vaše želje in vam jasno razložiti, kaj je možno in kaj ni na podlagi lokacijske informacije. Na podlagi želja in omejitev vam mora pripraviti nekaj predlogov idejnih rešitev, ki jih nato na enem ali več sestankih skupaj dopolnite in popravite.

Sodobna programska orodja omogočajo 3D prikaz vase bodoče hiše, tako da lahko ideja videza že v 90 % tako kot končna izvedba. Komunikacija med vami in arhitektom mora biti stalna.

4. Izdelava projektne dokumentacije, pridobitev soglasij in gradbenega dovoljenja

Idejni načrt je podlaga za izdelavo podrobnejše dokumentacije in že omogoča pridobitev projektnih pogojev soglasodajalcev oz. pridobivanje soglasij (vodovoda, Elektra, občine …), ki jih je treba priložiti projektu DGD (dokumentacija za gradbeno dovoljenje). Za to mora poskrbeti pooblaščeni arhitekt.

4.1 DGD - dokumentacija za  gradbeno dovoljenje

DGD - dokumentacija za gradbeno dovoljenje je namenjena upravnemu postopku na upravni enoti, ki vam na podlagi projekta in plačila komunalnega prispevka občini izda gradbeno dovoljenje za želeni objekt, ki vsebuje:

-VODILNO MAPO 
-NAČRTI ARHITEKTURE 
-NAČRTI GRADBENIH KONSTRUKCIJ IN NAČRT ODSTRANITVE ali izjava projektanta o ustreznosti konstrukcije.
-(NAČRTI ELEKTRIČNIH INŠTALACIJ IN ELEKTRIČNE OPREME)
-(NAČRTI STROJNIH INŠTALACIJ IN STROJNE OPREME
-NAČRTI TELEKOMUNIKACIJ)
-DRUGI GRADBENI NAČRTI: elaborat gradbene fizike, načrti cestnega priključka, načrt kanalizacije
-ELABORATI: požarna varnost, gradbena fizika, geodetski posnetek obstoječega stanja, geomehansko poročilo

Če je dokumentacija nepopolna, upravni organ zahteva spremembe ali dopolnitve, v nasprotnem primeru pa izda gradbeno dovoljenje.

4.2 PZI - projekt za izvedbo

Arhitekt nato izdela dokumentacijo PZI – PROJEKT ZA IZVEDBO s podrobnimi načrti in detajli izvedbe, ki jih potrebuje izvajalec za uspešno gradnjo. Na podlagi te dokumentacije lahko izvajalec tudi izdela predračun za izvedbo. Če vse poteka optimalno, celoten postopek izdelave idejnega načrta, projektne dokumentacije in pridobitve gradbenega dovoljenja traja 3-6 mesecev. Nato lahko začnete z gradnjo novega doma.