x

    Najugodnejši stanovanjski kredit - izračun kredita za sanjski dom

    Članek je koristil že 13489+ uporabnikom
    Vsak od nas ima željo po svojem lastnem domovanju, kar pa zahteva velik finančni zalogaj. Pravzaprav bo gradnja hiše verjetno naš najobsežnejši projekt. Zato moramo poskrbeti, da se na projekt ustrezno pripravimo. Le z dobro načrtovano strategijo se lahko med gradnjo hiše izognemo stresu, tveganju za napake in povišanju stroškov gradnje. Kako hitro in uspešno bomo zaključili gradnjo, je odvisno od naše organiziranosti in finančnih zmožnosti. Če nimamo lastnih sredstev je izjemno pomembno, da znamo napraviti pameten izračun kredita, s katerim najdemo najugodnejši stanovanjski kredit. Pri Mojmojster smo preverili, katera je najugodnejša banka in kje se skrivajo najugodnejši krediti!
    Strokovni članek 13489
    koliko banka prizna.png
    koliko banka prizna.png
    Imamo kar 6 izvajalcev za področje Financiranje:

     
    2020-06-najugodnejsi-kredit_02.jpg

    1. Stanovanjski krediti, kje začeti?

    Če želimo ugotoviti, koliko kredita potrebujemo, moramo najprej ugotoviti, kakšno hišo potrebujemo. Morda si res želimo 250m2 dvorec, ampak v resnici pa potrebujemo manj kot mislimo. Ali obratno, 100m2 hiša je morda premajhna za naše potrebe. Nato se moramo odločiti, ali želimo ceneno in manj kvalitetno gradnjo, montažno gradnjo ali kakovostno gradnjo. Cena vseh stroškov se giblje med 1.100 in 1.500 EUR/m2. Napačno je, če mislimo, da bomo za 100.000 EUR zgradili hišo. To je nemogoče. Napačno mislimo tudi, da bo gradnja hiše stala točno toliko, kot smo izračunali. Vsem stroškom moramo prišteti še najmanj 15%, da bomo realni. 
     
    Recimo, da imamo sedaj približno predstavo o tem, s kakimi stroški se bomo srečali pri gradnji. Ker nas na žalost večina nima v celoti privarčevanih sredstev za gradnjo hiše, bomo morali najeti stanovanjski kredit. V Sloveniji je mogoče najeti stanovanjski kredit v več kot 10 tujih in slovenskih bankah. Pri MojMojster smo za vas raziskali slovenske banke, slovenske banke v tuji lasti in štiri tuje banke.

    2. Katero banko izbrati za stanovanjski kredit?

    Stanovanjske kredite ponujajo številne banke. A katero banko izbrati? Kje se kredit najbolj splača? Je bolje vzeti kredit za 10 ali 20 let? Za fiksno obrestno mero ali spremenljivo obrestno mero? Pri Mojmojster smo naredili primerjavo vseh slovenskih ponudnikov za stanovanjske kredite. Izkazalo se je, da ni enega pravilnega odgovora. Vseeno upamo, da vam bodo zbrane informacije koristile, da boste lahko izbrali najugodnejši stanovanjski kredit za vas. Obrnili smo se na 15 slovenskih bank, ki se razlikujejo po ponudbah in načinu poslovanja.
     
    banka lastništvo prihodki
    NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d. mešano € 363.000.000
    ABANKA d.d. tuje € 121.000.000
    DELAVSKA HRANILNICA mešano € 38.000.000
    GORENJSKA BANKA d.d. tuje € 54.000.000
    NOVA KREDITNA BANKA MARIBOR d.d. tuje € 176.000.000
    UNICREDIT BANKA SLOVENIJA d.d. tuje € 87.000.000
    BANKA INTESA SANPAOLO d.d. tuje € 84.000.000
    SKB BANKA d.d. LJUBLJANA tuje € 112.000.000
    BANKA SPARKASSE d.d. tuje € 33.000.000
    SBERBANK BANKA d.d. tuje € 52.000.000
    DEŽELNA BANKA SLOVENIJE d.d. slovensko € 38.000.000

    3. Kako smo zbrali informacije o kreditu?

    Vsaki izmed bank smo poslali povpraševanje za stanovanjski kredit v višini 50.000 EUR, ki je zavarovan s hipoteko na nepremičnino ocenjeno na 70.000 EUR. Prosili smo za ponudbe kreditov za 10 in 20 let, s fiksno ali spremenljivo obrestno mero. Poleg tega smo prosili za dodatna pojasnila o gotovinskem izplačilu kredita, namenskih izplačilih, o maksimalnih rokih odplačevanja, o upoštevanju prihodkov kreditojemalca in tudi o tem, če se je možno o obrestni meri tudi kaj pogajati. Nekatere podatke smo pridobili iz informativnih izračunov na spletnih straneh bank, nekaj bank se je takoj odzvalo na elektronsko pošto, druge pa so zahtevale telefonski klic ali obisk v najbližji poslovalnici.

    4. Pameten najem kredita

    Za pridobitev kakršnegakoli stanovanjskega kredita potrebujete določene podatke. Poleg tega je dobro poznati nekaj trikov, s katerimi si boste zagotovili boljše kreditne pogoje. Ko kupujete nepremičnino se najprej prepričajte, da je vpisana v zemljiško knjigo ali pa se v njej nahaja vsaj plomba. Prav tako mora biti jasno lastništvo nepremičnine. Kredit lahko zavarujete s hipoteko na nepremičnino, s porokom za kredit, s plačilom zavarovalne premije pri zavarovalnici ali z zastavo depozita (brez hipoteke). Praviloma je najugodnejše zavarovanje kredita s hipoteko. Obrestna mera, ročnost kredita in drugi pogoji se razlikujejo od banke do banke, zato je vedno pametno pridobiti več različnih ponudb za kredit. Poleg tega lahko pri izbrani banki ponudbe konkurence uporabite pri pogajanjih in si tako zagotovite vsaj 10-20% nižjo obrestno mero. Za konec le še podpišete pogodbo in pazite na redno mesečno odplačevanje.

    4.1 Zavarovanje kredita: hipoteka, plačilo zavarovalnine, poroki ali depozit?

    Višina stroškov kredita je močno odvisna od vrste zavarovanja kredita. Kaj to pomeni? Vse banke bodo od vas zahtevale, da kredit zavarujete. S tem se zavarujejo za primer, če vi ne bi bili več zmožni odplačevanja mesečnih premij. Zahteve za zavarovanje so se v zadnjih letih precej zaostrile. Na voljo imate v glavnem dve možnosti. Vašo hišo lahko zastavite, torej najamete hipotekarni kredit ali plačate zavarovalno premijo, kredit pa je mogoče zavarovati tudi s poroki ali najeti lombardni kredit.

    4.1.1 Hipotekarni kredit, zavarovanje s hipoteko

    Če boste zastavili nepremičnino, pomeni, da vam jo lahko banka zaseže, če bi stanovanjski kredit nehali odplačevati. Poleg tega je slabost tudi ta, da vam banka v večini primerov odobri le kredit v višini od 60% do 80% vrednosti nepremičnine. Torej, če bo vaša hiša stala 200.000 EUR, boste zanjo dobili 160.000 EUR kredita. Prednost hipotekarnega kredita je, da bodo stroški kredita za 30% nižji. Prednost je tudi, da lahko pri nekaterih bankah hipotekarni kredit odplačujete tudi do 30 let.

    4.1.2 Zavarovalna premija

    Drugi način je, da plačate zavarovalno premijo. Na voljo imate dve možnosti. Kredit lahko zavarujete pri banki ali pri zavarovalnici. S tem ne tvegate, da bi vam banka zasegla nepremičnino. Zavarujete se lahko tudi nezgodno ali za primer smrti, pri čemer se vam mesečna premija zmanjšuje z vsakim letom odplačevanja. Slabost stanovanjskega kredita z zavarovalno premijo je, da so stroški za od 10 do 20% višji. Slabost je tudi dvakrat nižja ročnost kredita.

    4.1.3 Zavarovanje s poroki

    Kredit je mogoče zavarovati tudi s poroki. V tem primeru morate poiskati enega ali več porokov, ki so enako kreditno sposobni kot vi. Porok jamči za celotno vrednost kredita. Slabost tega je, da težko najdemo nekoga, ki bi prevzel takšno finančno tveganje.

    4.1.4 Lombardni kredit

    Če imamo na voljo delnice, obveznice ali vezani depozit, pa lahko najamemo t.i. lombardni stanovanjski kredit. Banka nam odobri kredit glede na višino vrednosti delnic ali vsote denarja. Prednost kredita je, da banka ne preverja naše kreditne sposobnosti, s tovrstnim stanovanjskim kreditom prav tako nimamo stroškov in ga dobimo takoj.

    4.2 Višina stanovanjskega kredita - kreditna sposobnost

    Kaj pomeni izračun kreditne sposobnosti? Kot gotovo že veste, se vse začne pri vaših dohodkih. Vaša zmožnost najema stanovanjskega kredita je, poleg zadolženosti, prvenstveno odvisna od vaše plače oz. od t.i. kreditne sposobnosti kreditojemalca. Vsaka banka ima svojo računico, ki upošteva vse ali nekatere izmed sledečih prihodkov: plačo, potne stroške, dodatek za malico, pokojnino, prejemke na osnovi pogodbe o delu, najemnine in druge dokazljive mesečne prejemke.

    Kako se ugotovi kreditna sposobnost? Izračun poenostavljeno izgleda takole: če pri vseh odtegljajih vaša plača znaša 600 EUR, potem lahko najamete kredit le za ročnost 60 mesecev. To je zakonska omejitev in drži pri vseh bankah. V primeru, da ste s 1000 EUR v slovenskem povprečju, vam bo banka najverjetneje odobrila kredit v višini 30% plače. Na mesec vam tako ostane 300 EUR. Vaša kreditna sposobnost je odvisna tudi od partnerja, na katerega lahko prenesete del mesečnih obveznosti. Če imate plačo 1200 EUR in vaš partner 1200 EUR, vaše obveznosti pa znašajo 400 EUR, lahko na mesec za kredit namenite okrog 860 EUR.

    4.3 Ročnost kredita oz. odplačilna doba

    Stroški kredita se močno razlikujejo od odplačilne dobe, zato je obdobje odplačevanja kredita dvorezni meč. Kratka doba odplačevanja pomeni višji mesečni strošek, poleg tega pa imajo kratkoročni krediti tudi višjo obrestno mero. Krediti za daljša obdobja so ugodnejši, mesečni obroki pa logično manjši, vendar pa obresti na daljše obdobje pomenijo tudi višji končni strošek kredita. Večina bank upošteva tudi starost kreditojemalca ob predvidenem poplačilu kredita. Če boste še pred tem dopolnili 65 let, zna to vplivati na dodatne pogoje s strani kreditodajalca. Vaše odplačevanje planirajte tako, da boste lahko kredit čimprej odplačali.

    4.4 Spremenljiva obrestna mera ali fiksna obrestna mera?

    Dodatno spremenljivko prinaša odločitev med fiksno ali spremenljivo obrestno mero. To je še ena odločitev, ki jo bodo od vas zahtevale banke.

    4.4.1 Fiksna obrestna mera

    Fiksna obrestna mera pomeni, da se čez leta ne bo spreminjala. Če izberete stanovanjski kredit s fiksno obrestno mero, se zavarujete pred dvigi referenčnih obrestih mer EURIBOR + pribitek, kar se je zgodilo leta 2008 ob izbruhu krize.

    4.4.2 Spremenljva obrestna mera

    Spremenljiva obrestna mera je ugodnejša opcija, vendar prinaša določeno tveganje, saj lahko tudi nepričakovano naraste. Sestavljena je iz fiksnega in spremenljivega dela vezanega na EURIBOR. Vrednost euriborja se spreminja šestmesečno. Vendar nihče ne more zagotovo napovedati gospodarskih trendov za naslednje leto, kaj šele za 10 ali 20 let vnaprej. Ker je obrestna mera lahko vedno višja, se lahko zgodi, da kredita ne bi mogli več odplačevati. Zato banke ponujajo tudi kredite s fiksno obrestno mero. Slabost stanovanjskega kredita s fiksno obrestno mero pa so bistveno večji stroški.

    Iz stroškovnega vidika je bolje, če najamemo stanovanjski kredit s spremenljivo obrestno mero EURIBOR + pribitek. Ob izboljšanju gospodarskih razmer se nam mesečni obrok zmanjšuje, seveda pa je lahko tudi obratno. Če bi se gospodarska kriza poglobila, bi lahko naš mesečni obrok narasel tudi za 10%. Obstaja tudi kombinirana obrestna mera. Pri njej lahko obrestno mero fiksiramo za nekaj let, potem pa obrestna mera postane spremenljiva. Zaradi tega ni enoznačnega odgovora, kateri kredit se najbolj splača. Pri odločitvi pretehtajte svoje prihodke, starost, načrte za prihodnost, predvsem pa kakšno tveganje ste pripravljeni prenesti oz. še bolje: kakšno tveganje zmorete prenesti.

    4.5 Ali naj postanem komitent banke?

    Prav vse banke brez izjeme ponujajo ugodnejše kredite za svoje komitente. Ker gre praviloma za velike zneske na daljša časovna obdobja, že minimalno ugodnejša obrestna mera pomeni velik prihranek. Zato se praktično vedno splača postati komitent banke. To velja celo v primeru, če preostalih storitev banke sploh ne boste koristili, saj je to še zmeraj veliko ugodnejše, kot plačevanje višjih obresti za kredit.

    4.6 Višina kredita glede na ocenjeno vrednost nepremičnine

    Stanovanjski kredit je ugodnejši od nenamenskega kredita, vendar je njegova posebnost ta, da nikoli ne morete najeti kredita za 100% vrednost nepremičnine, temveč morate del sredstev vedno zagotoviti sami. Vsaka banka ponuja drugačen delež maksimalnega možnega kredita, glede na ocenjeno vrednost nepremičnine. Pred odobritvijo kredita vsaka banka zahteva cenitev nepremičnine, ki jo ponavadi opravijo njeni pooblaščeni cenilci. Cenitev se opravi v 2-3 tednih, ocenjena vrednost nepremičnine pa bo okoli 15-20% pod njeno tržno vrednostjo, kar je ustaljena praksa pri cenitvah za kreditiranje. Navajamo primer.

    koliko banka prizna.png

    5. Kako lahko koristim stanovanjski kredit?

    Stanovanjski kredit je namenski kredit. To pomeni da je namenjen izključno nakupu, prenovi ali adaptaciji nepremičnine, zato kredita ne morete uporabiti v drugačne namene. Banke pregled nad porabo zagotavljajo na različne načine. Večinoma morate banki pošiljati račune pri čemer sama skrbi za izplačila, vseeno pa se postopek v podrobnostih razlikuje od banke do banke. Od 20% do 100% zneska kredita je mogoče pretvoriti tudi v gotovinsko izplačilo, vendar trenutno le Sparkasse ponuja 100% gotovinsko izplačilo.

    predračuni.png

    6. Najugodnejši stanovanjski krediti: izračun stanovanjskega kredita

    Pri Mojmojster smo se vprašali: Kje so najugodnejši krediti za stanovanja? 15 bankam, ki v sloveniji ponujajo stanovanjske kredite smo poslali vprašanje: Pod kakšnimi pogoji lahko sklenemo 50.000 EUR stanovanjskega kredita, če postanemo komitenti banke in kredit zavarujemo s hipoteko na nepremičnino vredno 70.000 EUR? Vprašanje je bilo pravo, saj se je s primerjavo ponudb izkazalo, da se glede na različne pogoje splača obrniti na zelo različne banke. Pa poglejmo katere banke ponujajo najugodnejše kredite.

    6.1 Fiksna obrestna mera za 10 let

    Če ne želite tvegati z bodočimi gospodarskimi nihanji, potem boste kredite s fiksno obrestno mero najugodneje pridobili v Novi ljubljanski banki. Nlb stanovanjski kredit za obdobje 10 let ponuja efektivno obrestno mero (EOM) 2,44%. Z mesečnimi odplačili 462,31€ bodo stroški kredita na koncu znašali 6266,60€.

    6.2 Fiksna obrestna mera za 20 let

    Za obdobje 20 let pa se splača obrniti na Gorenjsko banko, saj efektivna obrestna mera znaša le 2,43%. Z mesečnimi obroki po 260,11€, boste tako na koncu plačali 12.955,45€.

    6.3 Spremenljiva obrestna mera za 10 let

    Spremenljiva obrestna mera je nižja od fiksne, kar se pozna tako na mesečnih obrokih, kot tudi na končnih stroških kredita. Najugodnejši kredit za 10 let boste našli pri Unicredit banki. Unicredit kredit ima začetno obrestno mero 2,01%, kar znaša 451,83€ na mesec in 4.245,64€ končnih stroškov kredita.

    6.4 Spremenljiva obrestna mera za 20 let

    Čeprav Unicredit banka ponuja zelo ugoden kredit s spremenljivo mero tudi za 20 let, je še nekoliko ugodnejša Deželna banka Slovenije. Z efektivno obrestno mero 1,82%, boste za 245,90€ mesečnega obroka za kredit na koncu odšteli 9.541,19€.

    7. Katera je najugodnejša banka in kje se skrivajo najugodnejši krediti?

    Izkazalo se je, da najugodnejša banka ne obstaja, temveč je ugodnost kredita močno odvisna od podrobnosti. ugodni stanovanjski krediti se razkrijejo, ko preverite ponudbo pri vseh bankah.

    Banka sprem., 10 let fiksna, 10 let sprem., 20 let fiksna, 20 let
    SBERBANK BANKA d.d. 2,32 % 3,15 % 2,33 % /
    DELAVSKA HRANILNICA 1,81 % 2,52 % 1,99 % 2,81 %
    DEŽELNA BANKA SLOVENIJE d.d. 1,87 % 3,20 % 1,82 % 3,67 %
    GORENJSKA BANKA d.d. 2,02 % 2,53 % 2,13 % 2,43 %
    BANKA SPARKASSE d.d. 2,01 % 2,94 % 2,10 % 3,13 %
    SKB BANKA d.d. LJUBLJANA 2,19 % 2,86 % 2,11 % 3,13 %
    ABANKA d.d. 1,80 % 2,51 % 2,22 % /
    NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d. 1,82 % 2,44 % 1,87 % 2,85 %
    UNICREDIT BANKA SLOVENIJA d.d. 2,01 % 2,70 % 2,08 % 2,89 %
    BANKA INTESA SANPAOLO d.d. 2,05 % 2,77 % 1,99 % 3,12 %
    NOVA KREDITNA BANKA MARIBOR d.d. 1,81 % 2,53 % 1,91 % 3,39 %
     
     
    2020-06-najugodnejsi-kredit_02.jpg2020-06-najugodnejsi-kredit_04.jpg2020-06-najugodnejsi-kredit_07.jpg
     
    Pa srečno!
    Strokovni članek 13489
    Avtor: Mojmojster
    Imamo kar 6 izvajalcev za področje Financiranje:

    Kako so Vam koristile te informacije?


    PRIPOROČENI IZVAJALCI ZA PODROČJE FINANCIRANJE
    10
    3

    Nova Ljubljanska banka d.d.

    Trg republike 2, 1000 Ljubljana
    Imamo kar 6 izvajalcev za področje Financiranje:

    BREZPLAČNA STORITEV
    IŠČEMO LOKALNO
    BREZ PROVIZIJ
    IŠČETE IZVAJALCE, PONUDBO ZA PODROČJE FINANCIRANJE?

    kredit za nakup stanovanja
    kredit za gradnjo hiše
    hipotekarni kredit
    kredit za prenovo
    ugodno financiranje
    ponudnik kredita
  • Financiranje Ajdovščina
  • Financiranje Bled
  • Financiranje Bovec
  • Financiranje Celje
  • Financiranje Črna na Koroškem
  • Financiranje Črnomelj
  • Financiranje Domžale
  • Financiranje Gornja Radgona
  • Financiranje Gornji Grad
  • Financiranje Hrastnik
  • Financiranje Ilirska Bistrica
  • Financiranje Izola
  • Financiranje Jesenice
  • Financiranje Kamnik
  • Financiranje Kidričevo
  • Financiranje Kobarid
  • Financiranje Kočevje
  • Financiranje Koper
  • Financiranje Kranj
  • Financiranje Kranjska Gora
  • Financiranje Krško
  • Financiranje Laško
  • Financiranje Lendava
  • Financiranje Litija
  • Financiranje Ljubljana
  • Financiranje Ljutomer
  • Financiranje Maribor
  • Financiranje Metlika
  • Financiranje Mojstrana
  • Financiranje Mozirje
  • Financiranje Murska Sobota
  • Financiranje Nova Gorica
  • Financiranje Novo mesto
  • Financiranje Ormož
  • Financiranje Piran - Pirano
  • Financiranje Pivka
  • Financiranje Portorož
  • Financiranje Postojna
  • Financiranje Ptuj
  • Financiranje Radeče
  • Financiranje Radenci
  • Financiranje Radovljica
  • Financiranje Ravne Na Koroškem
  • Financiranje Ribnica
  • Financiranje Rogaška Slatina
  • Financiranje Sevnica
  • Financiranje Sežana
  • Financiranje Škofja Loka
  • Financiranje Slovenj Gradec
  • Financiranje Slovenska Bistrica
  • Financiranje Slovenske Konjice
  • Financiranje Šoštanj
  • Financiranje Štore
  • Financiranje Tolmin
  • Financiranje Trbovlje
  • Financiranje Tržič
  • Financiranje Trzin
  • Financiranje Velenje
  • Financiranje Vipava
  • Financiranje Vojnik
  • Financiranje Vransko
  • Financiranje Vrhnika
  • Financiranje Žalec
  • Financiranje Zreče
  • Financiranje Žužemberk
  • SLOVENIA
    MOJMOJSTER.NET

    Ul. škofa Maksimilijana Držečnika 6
    2000 Maribor

    00386 40 145 800

    KONTAKTI

    Povpraševanja: 051 216 651
    Podjetja: 040 145 800

    REGIONALNE STRANI

    www.daibau.com
    www.daibau.at
    www.mojmojster.net
    www.emajstor.hr
    www.daibau.rs
    www.daibau.sk
    www.daibau.ro
    © 2020 Daibau International d.o.o., vse pravice pridržane