V nadaljevanju:
- 1. Stanovanjski krediti, kje začeti?
- 2. Katero banko izbrati za stanovanjski kredit?
- 3. Kako smo zbrali informacije o kreditu?
- 4. Pameten najem kredita
- 4.1 Zavarovanje kredita: hipoteka, plačilo zavarovalnine, poroki ali depozit?
- 4.2 Višina stanovanjskega kredita - kreditna sposobnost
- 4.3 Ročnost kredita oz. odplačilna doba
- 4.4 Spremenljiva obrestna mera ali fiksna obrestna mera?
- 4.5 Ali naj postanem komitent banke?
- 4.6 Višina kredita glede na ocenjeno vrednost nepremičnine
- 5. Kako lahko koristim stanovanjski kredit?
- 6. Najugodnejši stanovanjski krediti: izračun stanovanjskega kredita
- 7. Katera je najugodnejša banka in kje se skrivajo najugodnejši krediti?
1. Stanovanjski krediti, kje začeti?
2. Katero banko izbrati za stanovanjski kredit?
banka | lastništvo | prihodki |
NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d. | mešano | € 363.000.000 |
ABANKA d.d. | tuje | € 121.000.000 |
DELAVSKA HRANILNICA | mešano | € 38.000.000 |
GORENJSKA BANKA d.d. | tuje | € 54.000.000 |
NOVA KREDITNA BANKA MARIBOR d.d. | tuje | € 176.000.000 |
UNICREDIT BANKA SLOVENIJA d.d. | tuje | € 87.000.000 |
BANKA INTESA SANPAOLO d.d. | tuje | € 84.000.000 |
SKB BANKA d.d. LJUBLJANA | tuje | € 112.000.000 |
BANKA SPARKASSE d.d. | tuje | € 33.000.000 |
SBERBANK BANKA d.d. | tuje | € 52.000.000 |
DEŽELNA BANKA SLOVENIJE d.d. | slovensko | € 38.000.000 |
3. Kako smo zbrali informacije o kreditu?
Vsaki izmed bank smo poslali povpraševanje za stanovanjski kredit v višini 50.000 EUR, ki je zavarovan s hipoteko na nepremičnino, ocenjeno na 70.000 EUR. Prosili smo za ponudbe kreditov za 10 in 20 let, s fiksno ali spremenljivo obrestno mero. Poleg tega smo prosili za dodatna pojasnila o gotovinskem izplačilu kredita, namenskih izplačilih, o maksimalnih rokih odplačevanja, o upoštevanju prihodkov kreditojemalca in tudi o tem, če se je možno o obrestni meri tudi kaj pogajati. Nekatere podatke smo pridobili tako, da smo uporabili informativni izračun kredita na spletnih straneh bank, nekaj bank se je takoj odzvalo na elektronsko pošto, druge pa so zahtevale telefonski klic ali obisk v najbližji poslovalnici.
4. Pameten najem kredita
Za pridobitev kakršnegakoli stanovanjskega kredita potrebujete določene podatke. Poleg tega je dobro poznati nekaj trikov, s katerimi si boste zagotovili boljše kreditne pogoje. Ko kupujete nepremičnino se najprej prepričajte, da je vpisana v zemljiško knjigo ali pa se v njej nahaja vsaj plomba. Prav tako mora biti jasno lastništvo nepremičnine. Kredit lahko zavarujete s hipoteko na nepremičnino, s porokom za kredit, s plačilom zavarovalne premije pri zavarovalnici ali z zastavo depozita (brez hipoteke). Praviloma je najugodnejše zavarovanje kredita s hipoteko. Obrestna mera, ročnost kredita in drugi pogoji se razlikujejo od banke do banke, zato je vedno pametno pridobiti več različnih ponudb za kredit. Poleg tega lahko pri izbrani banki ponudbe konkurence uporabite pri pogajanjih in si tako zagotovite vsaj 10-20 % nižjo obrestno mero. Za konec le še podpišete pogodbo in pazite na redno mesečno odplačevanje.
4.1 Zavarovanje kredita: hipoteka, plačilo zavarovalnine, poroki ali depozit?
Višina stroškov kredita je močno odvisna od vrste zavarovanja kredita. Kaj to pomeni? Vse banke bodo od vas zahtevale, da kredit zavarujete. S tem se zavarujejo za primer, če vi ne bi bili več zmožni odplačevanja mesečnih premij. Zahteve za zavarovanje so se v zadnjih letih precej zaostrile. Na voljo imate v glavnem dve možnosti. Svojo hišo lahko zastavite, torej najamete hipotekarni kredit ali plačate zavarovalno premijo, kredit pa je mogoče zavarovati tudi s poroki ali najeti lombardni kredit.
4.1.1 Hipotekarni kredit, zavarovanje s hipoteko
Če boste zastavili nepremičnino, pomeni, da vam jo lahko banka zaseže, če bi stanovanjski kredit nehali odplačevati. Poleg tega je slabost tudi ta, da vam banka v večini primerov odobri le kredit v višini od 60 % do 80 % vrednosti nepremičnine. Torej, če bo vaša hiša stala 200.000 EUR, boste zanjo dobili 160.000 EUR kredita. Prednost hipotekarnega kredita je, da bodo stroški kredita za 30 % nižji. Prednost je tudi, da lahko pri nekaterih bankah hipotekarni kredit odplačujete tudi do 30 let.
4.1.2 Zavarovalna premija
Drugi način je, da plačate zavarovalno premijo. Na voljo imate dve možnosti. Kredit lahko zavarujete pri banki ali pri zavarovalnici. Slabost stanovanjskega kredita z zavarovalno premijo je, da so stroški za od 10 do 20 % višji. Slabost je tudi dvakrat nižja ročnost kredita.
Vendar je potrebno opozoriti, da s plačilom zavarovalne premije zavarujete kredit banki in ne zavarujete sebe kot posameznika. Torej, če pride do zamud pri odplačevanju in odpovedi kreditne pogodbe potem zavarovalnica banki odplača kredit, ona pa prevzame izterjavo dolga. Kreditojemalec bo v vsakem primeru moral kredit odplačati.
V kolikor bi želel kreditojemalec zavarovati sebe kot posameznika mora skleniti življenjsko zavarovanje. Zavarujete se lahko nezgodno ali za primer smrti, pri čemer se vam mesečna premija zmanjšuje z vsakim letom odplačevanja. Ob morebitnem tragičnem dogodku, se z izplačilom dovolj visoke zavarovalne premije lahko pokrije tudi terjatve kreditodajalcev.
4.1.3 Zavarovanje s poroki
Kredit je mogoče zavarovati tudi s poroki. V tem primeru morate poiskati enega ali več porokov, ki so enako kreditno sposobni kot vi. Porok jamči za celotno vrednost kredita. Slabost tega je, da težko najdemo nekoga, ki bi prevzel takšno finančno tveganje.
4.1.4 Lombardni kredit
Če imamo na voljo delnice, obveznice ali vezani depozit, pa lahko najamemo t. i. lombardni stanovanjski kredit. Banka nam odobri kredit glede na višino vrednosti delnic ali vsote denarja. Prednost kredita je, da banka ne preverja naše kreditne sposobnosti, s tovrstnim stanovanjskim kreditom prav tako nimamo stroškov in ga dobimo takoj.
4.1.5 Kredit s plačilom ocene tveganja
Pri kreditu s plačilom ocene tveganja plačate strošek ocene tveganja v določeni višini od zneska kredita banki, ker bo prevzela riziko in vam bo odobrila kredit brez materialnega zavarovanja. Ta vrsta kreditov se ponavadi ponuja za manjše vsote (npr. do 40.000 €) ... odvisno od kreditodajalca.
4.2 Višina stanovanjskega kredita - kreditna sposobnost
Kaj pomeni izračun kreditne sposobnosti? Kot gotovo že veste, se vse začne pri vaših dohodkih. Vaša zmožnost najema stanovanjskega kredita je, poleg zadolženosti, prvenstveno odvisna od vaše plače oz. od t. i. kreditne sposobnosti kreditojemalca. Vsaka banka ima svojo računico, ki upošteva vse ali nekatere izmed sledečih prihodkov: plačo, potne stroške, dodatek za malico, pokojnino, prejemke na osnovi pogodbe o delu, najemnine in druge dokazljive mesečne prejemke.
Kako se ugotovi kreditna sposobnost? Izračun poenostavljeno je videti takole: če pri vseh odtegljajih vaša plača znaša 600 EUR, potem lahko najamete kredit le za ročnost 60 mesecev. To je zakonska omejitev in drži pri vseh bankah. V primeru, da ste s 1000 EUR v slovenskem povprečju, vam bo banka najverjetneje odobrila kredit v višini 30 % plače. Na mesec vam tako ostane 300 EUR. Vaša kreditna sposobnost je odvisna tudi od partnerja, na katerega lahko prenesete del mesečnih obveznosti. Če imate plačo 1200 EUR in vaš partner 1200 EUR, vaše obveznosti pa znašajo 400 EUR, lahko na mesec za kredit namenite okrog 860 EUR.
4.3 Ročnost kredita oz. odplačilna doba
Stroški kredita se močno razlikujejo od odplačilne dobe, zato je obdobje odplačevanja kredita dvorezni meč. Kratka doba odplačevanja pomeni višji mesečni strošek, poleg tega pa imajo kratkoročni krediti tudi višjo obrestno mero. Krediti za daljša obdobja so ugodnejši, mesečni obroki pa logično manjši, vendar pa obresti na daljše obdobje pomenijo tudi višji končni strošek kredita. Večina bank upošteva tudi starost kreditojemalca ob predvidenem plačilu kredita. Če boste še pred tem dopolnili 65 let, zna to vplivati na dodatne pogoje s strani kreditodajalca. Svoje odplačevanje planirajte tako, da boste lahko kredit čim prej odplačali.
4.4 Spremenljiva obrestna mera ali fiksna obrestna mera?
Dodatno spremenljivko prinaša odločitev med fiksno ali spremenljivo obrestno mero. To je še ena odločitev, ki jo bodo od vas zahtevale banke.
4.4.1 Fiksna obrestna mera
Fiksna obrestna mera pomeni, da se čez leta ne bo spreminjala. Če izberete stanovanjski kredit s fiksno obrestno mero, se zavarujete pred dvigi referenčnih obrestih mer EURIBOR + pribitek, kar se je zgodilo leta 2008 ob izbruhu krize.
4.4.2 Spremenljva obrestna mera
Spremenljiva obrestna mera je ugodnejša opcija, vendar prinaša določeno tveganje, saj lahko tudi nepričakovano naraste. Sestavljena je iz fiksnega in spremenljivega dela vezanega na EURIBOR. Vrednost euriborja se spreminja šestmesečno. Vendar nihče ne more zagotovo napovedati gospodarskih trendov za naslednje leto, kaj šele za 10 ali 20 let vnaprej. Ker je obrestna mera lahko vedno višja, se lahko zgodi, da kredita ne bi mogli več odplačevati. Zato banke ponujajo tudi kredite s fiksno obrestno mero. Slabost stanovanjskega kredita s fiksno obrestno mero pa so bistveno večji stroški.
Iz stroškovnega vidika je bolje, če najamemo stanovanjski kredit s spremenljivo obrestno mero EURIBOR + pribitek. Ob izboljšanju gospodarskih razmer se nam mesečni obrok zmanjšuje, seveda pa je lahko tudi obratno. Če bi se gospodarska kriza poglobila, bi lahko naš mesečni obrok narasel tudi za 10 %. Obstaja tudi kombinirana obrestna mera. Pri njej lahko obrestno mero fiksiramo za nekaj let, potem pa obrestna mera postane spremenljiva. Zaradi tega ni enoznačnega odgovora, kateri kredit se najbolj splača. Pri odločitvi pretehtajte svoje prihodke, starost, načrte za prihodnost, predvsem pa kakšno tveganje ste pripravljeni prenesti oz. še bolje: kakšno tveganje zmorete prenesti.
4.5 Ali naj postanem komitent banke?
Prav vse banke brez izjeme ponujajo ugodnejše kredite za svoje komitente. Ker gre praviloma za velike zneske na daljša časovna obdobja, že minimalno ugodnejša obrestna mera pomeni velik prihranek. Zato se praktično vedno splača postati komitent banke. To velja celo v primeru, če preostalih storitev banke sploh ne boste koristili, saj je to še zmeraj veliko ugodnejše, kot plačevanje višjih obresti za kredit.
4.6 Višina kredita glede na ocenjeno vrednost nepremičnine
Stanovanjski kredit je ugodnejši od nenamenskega kredita, vendar je njegova posebnost ta, da nikoli ne morete najeti kredita za 100 % vrednost nepremičnine, temveč morate del sredstev vedno zagotoviti sami. Vsaka banka ponuja drugačen delež maksimalnega možnega kredita, glede na ocenjeno vrednost nepremičnine. Pred odobritvijo kredita vsaka banka zahteva cenitev nepremičnine, ki jo po navadi opravijo njeni pooblaščeni cenilci. Cenitev se opravi v 2-3 tednih, ocenjena vrednost nepremičnine pa bo okoli 15-20 % pod njeno tržno vrednostjo, kar je ustaljena praksa pri cenitvah za kreditiranje. Navajamo primer.
5. Kako lahko koristim stanovanjski kredit?
Stanovanjski kredit je namenski kredit. To pomeni, da je namenjen izključno nakupu, prenovi ali adaptaciji nepremičnine, zato kredita ne morete uporabiti v drugačne namene. Banke pregled nad porabo zagotavljajo na različne načine. Večinoma morate banki pošiljati račune, pri čemer sama skrbi za izplačila, vseeno pa se postopek v podrobnostih razlikuje od banke do banke. Od 20 % do 100 % zneska kredita je mogoče pretvoriti tudi v gotovinsko izplačilo, vendar trenutno le Sparkasse ponuja 100 % gotovinsko izplačilo.
6. Najugodnejši stanovanjski krediti: izračun stanovanjskega kredita
Pri MojMojster smo se vprašali: Kje so najugodnejši krediti za stanovanja? 15 bankam, ki v Sloveniji ponujajo stanovanjske kredite, smo poslali vprašanje: pod kakšnimi pogoji lahko sklenemo 50.000 EUR stanovanjskega kredita, če postanemo komitenti banke in kredit zavarujemo s hipoteko na nepremičnino, vredno 70.000 EUR? Vprašanje je bilo pravo, saj se je s primerjavo ponudb izkazalo, da se glede na različne pogoje splača obrniti na zelo različne banke. Pa poglejmo katere banke ponujajo najugodnejše kredite.
6.1 Fiksna obrestna mera za 10 let
Če ne želite tvegati z bodočimi gospodarskimi nihanji, potem boste kredite s fiksno obrestno mero najugodneje pridobili v Novi Ljubljanski banki. NLB stanovanjski kredit za obdobje 10 let ponuja efektivno obrestno mero (EOM) 2,44 %. Z mesečnimi odplačili 462,31 € bodo stroški kredita na koncu znašali 6266,60 €.
6.2 Fiksna obrestna mera za 20 let
Za obdobje 20 let pa se splača obrniti na Gorenjsko banko, saj efektivna obrestna mera znaša le 2,43 %. Z mesečnimi obroki po 260,11 € boste tako na koncu plačali 12.955,45 €.
6.3 Spremenljiva obrestna mera za 10 let
Spremenljiva obrestna mera je nižja od fiksne, kar se pozna tako na mesečnih obrokih kot tudi na končnih stroških kredita. Najugodnejši kredit za 10 let boste našli pri UniCredit Bank. UniCredit Bank kredit ima začetno obrestno mero 2,01 %, kar znaša 451,83 € na mesec in 4.245,64 € končnih stroškov kredita.
6.4 Spremenljiva obrestna mera za 20 let
Čeprav UniCredit Bank ponuja zelo ugoden kredit s spremenljivo mero tudi za 20 let, je še nekoliko ugodnejša Deželna banka Slovenije. Z efektivno obrestno mero 1,82 % boste za 245,90 € mesečnega obroka za kredit na koncu odšteli 9.541,19 €.
7. Dejanski informativni izračun kredita - katera je najugodnejša banka in kje se skrivajo najugodnejši krediti?
Izkazalo se je, da najugodnejša banka ne obstaja, temveč je ugodnost kredita močno odvisna od podrobnosti. Ugodni stanovanjski krediti se razkrijejo, ko preverite ponudbo pri vseh bankah.
Banka | sprem., 10 let | fiksna, 10 let | sprem., 20 let | fiksna, 20 let |
SBERBANK BANKA d.d. | 2,32 % | 3,15 % | 2,33 % | / |
DELAVSKA HRANILNICA | 1,81 % | 2,52 % | 1,99 % | 2,81 % |
DEŽELNA BANKA SLOVENIJE d.d. | 1,87 % | 3,20 % | 1,82 % | 3,67 % |
GORENJSKA BANKA d.d. | 2,02 % | 2,53 % | 2,13 % | 2,43 % |
BANKA SPARKASSE d.d. | 2,01 % | 2,94 % | 2,10 % | 3,13 % |
SKB BANKA d.d. LJUBLJANA | 2,19 % | 2,86 % | 2,11 % | 3,13 % |
ABANKA d.d. | 1,80 % | 2,51 % | 2,22 % | / |
NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d. | 1,82 % | 2,44 % | 1,87 % | 2,85 % |
UNICREDIT BANKA SLOVENIJA d.d. | 2,01 % | 2,70 % | 2,08 % | 2,89 % |
BANKA INTESA SANPAOLO d.d. | 2,05 % | 2,77 % | 1,99 % | 3,12 % |
NOVA KREDITNA BANKA MARIBOR d.d. | 1,81 % | 2,53 % | 1,91 % | 3,39 % |