Stanovanjski kredit - Informativni izračun za ugoden hipotekarni kredit

Kako lahko sklenete ugoden stanovanjski kredit? Natančen izračun stanovanjskega kredita, s katerim se določita možna višina kredita in višina mesečnih kreditnih obrokov, upošteva številne dejavnike. Višino vaših rednih mesečnih dohodkov (plača, pokojnina ali renta), tip obrestne mere, vašo starost ob odplačilu, število otrok, način zavarovanja kredita (hipoteka, porok ali zavarovanje) itd.

Da bi si lahko lažje odgovorili na vprašanje na katero banko po ugoden stanovanjski kredit smo za vas pripravili spodnji obrazec. S pomočjo njega lahko enostavno in hitro pridobite informativne izračune kredita za vašo konkretno situacijo. Brezplačno in nezavezujoče!

Informativni mesečni obrok*
/mesec


Znesek kredita
EUR
Doba odplačevanja
let
NAPREJ

*Informativni mesečni obrok je izključno informativne narave in ne predstavlja ponudbe za sklenitev kredita ali poslovne zaveze družbe Daibau ali bank. Izračun je namenjen informaciji uporabniku o okvirni višini mesečnega obroka za določen znesek stanovanjskega kredita ob določeni dobi odplačevanja. Pri izračunu mesečnega obroka je uporabljena zgolj informativna fiksna obrestna mera 2,5%. Za točen izračun in ponudbo je potrebno pridobiti ponudbe bank.

Kako so Vam koristile te informacije?

DAIBAU MAGAZIN

V vaš nabiralnik vsakih 14 dni, brezplačno!

Stanovanjski kredit - vse kar morate vedeti

1. Kaj je stanovanjski kredit?

Kredit za stanovanje je posojilo, s katerim se financira nakup, izgradnja ali obnova stanovanjske nepremičnine (ter nekateri drugi s tem povezani stroški) z določenimi anuitetami ter rokom plačila.

Posojilodajalec (banka) da posojilojemalcu stanovanjsko posojilo, v zameno pa zahteva različne instrumente zavarovanja, kot so zastavna pravica na nepremičnini (hipoteka), različne zavarovalne police (zavarovanje doma, življensko zavarovanje...), poroki itd. 

2. Hipotekarni kredit

2.1 Kaj je hipotekarni kredit

Stanovanjski kredit, banke ali drugi posojilodajalci, pogosto zavarujejo s hipoteko na nepremičnino. To so običajno ugodnejši krediti z nižjo obrestno mero ter daljšim obdobjem odplačevanja, kot potrošniški krediti ali druge vrste stanovanjskih kreditov. Če je vaše stanovanjsko posojilo zavarovano s hipoteko na nepremičnini lahko posojilodajalec zaseže vaše stanovanje ali hišo in ga proda, da bi odplačal posojilo, če ne izpolnite obveznosti odplačevanja.

2.2 Hipotekarni kredit pogoji

Za odobritev hipotekarnega kredita s strani banke boste morali zadostiti splošnim pogojem, ki veljajo za skoraj vse vrste kreditov in jih opisujemo v posebnem poglavju.

2.3 Stanovanjski kredit brez hipoteke

Stanovanjski kredit brez hipoteke zavarujete pri zavarovalnici. V tem primeru ne plačate stroškov, povezanih s cenitvijo nepremičnine in vpisom hipoteke. Kredit lahko zavarujete tako, da zavarovalnici plačate zavarovalno premijo. Brez hipoteke vam bo banka odpobrila nižji znesek posojila, kot v primeru zavarovanja posojila s hipoteko. Običajno je to nekje do 50.000 evrov. Tudi doba za odplačilo kredita je nižja in običajno ne presega 15 let. 

2.4 Stanovanjski kredit brez pologa

Banke običajno omogočajo stanovanjski kredit brez pologa v primeru zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini. Drugi primeri so obravnavani individualno.

3. Kako deluje stanovanjski kredit?

Ko sklenete stanovanjsko posojilo, odplačujete znesek posojila povišan za strošek obresti v določenem obdobju (običajno med 15 in 30 let). Nepremičninski kredit je zavarovan z vašim premoženjem (hipoteka) ali drugim zavarovanjem, dokler ga v celoti ne odplačate. 

4. Kje lahko dobite stanovanjski kredit?

Stanovanjska posojila ponujajo finančne institucije, običajno banke in hranilnice. Bančni svetovalci vam bodo pomagali izbrati najugodnejši stanovanjski kredit za vas.

stanovanjski-kredit-banka.jpg
Izbira pravega stanovanjskega posojila vam lahko pomaga pri gradnji, nakupu ali prenovi stanovanja ali hiše ter vam prihrani na tisoče evrov.

5. Pogoji za stanovanjski kredit

5.1 Redni mesečni prilivi

Pogoji za stanovanjski kredit določajo, da morate biti polnoletna oseba, biti v rednem delovnem razmerju ali pa upokojeni. Na svoj račun na banki morate namreč prejemati redne mesečne prilive (plača, pokojnina, renta).

Če ste zaposleni za določen čas lahko pridobite izjavo svojega delodajalca o nameri podaljšanja pogodbe o zaposlitvi in vam bodo nekatere banke omogočile najem kredita. Druga možnost je tudi, da kredit najamete skupaj s kreditno sposobnim kreditojemalcem in na ta način izpolnite pogoje za stanovanjski kredit.

5.2 Državljanstvo

Večina bank zahteva, da ste slovenski državljan, če želite pridobiti kredit za stanovanje zavarovan preko zavarovalnice.

Stanovanjski kredit z zastavno pravico na nepremičnini (hipotekarni kredit), pa lahko pridobi tudi tuj državljan s področja Evropske unije.

Določene banke zahtevajo, da ima kreditojemalec prijavljeno tudi stalno prebivališče v Sloveniji.

5.3 Starost

Pri večini bank je zgornja starost do katere lahko pridobite stanovanjski kredit okoli 70 -75 let. Zgornja meja je določena na podlagi starosti, ki jo kreditojemalec doseže ob izteku kredita. Zgornja starost je odvisna od notranje politike posamezne banke in od načina zavarovanja kredita (hipoteka, življenjsko zavarovanje). 

6. Stanovanjski kredit- kreditna sposobnost

Predno vam odobri stanovanjsko posojilo bo banka ocenila vašo zmožnost vračila kredita, ki vpliva na maksimalno višino mesečnega obroka.

Za oceno bo banka potrebovala podatke o višini vaših prilivov ter finančnih obveznosti ter podatek o vašem zakonskem stanu ter številu vzdrževanih članov. Banka vas bo preverila v sistemu SISBON - slovenskem informacijskiem sistemu bonitet, v katerega banke, hranilnice in leasing podjetja sporočajo podatke o svojih komitentih.

7. Stanovanjski kredit - znesek, obrok, odplačilna doba

Znesek kredita je denarna vsota (dolg), ki vam je na voljo za črpanje. Ob prvem črpanju kredita banka odtegne stroške odobritve in interkalarne obresti. Mesečno plačilo, ki ga boste morali nakazati banki kot delno poplačilo dolga pa imenuje anuiteta.

7.1 Odplačilna doba za stanovanjski kredit

Običajno banke ponujajo možnost odplačevanja stanovanjskega kredita do 30 let, nekatere banke omogočajo odplačilo tudi do 35 let.

Odplačilna doba zavisi od vrste obrestne mere, vrste zavarovanja in starosti kreditojemalca.

Zgornja meja starosti kreditojemalca ob izteku kredita je 80 let oziroma 75 let pri kreditu brez zavarovanja (s stroškom ocene tveganja).

7.2 Mesečna anuiteta stanovanjskega kredita

Večina stanovanjskih posojil se odplačuje v obliki mesečnih anuitet oziroma obrokov. Anuiteta je mesečna obveznost za odplačilo kredita, ki vključuje glavnico in obresti. Delež odplačila glavnice in delež odplačila obresti v anuiteti se spreminjata med trajanjem dobe odplačevanja. Najprej odplačuje te večji del obresti in manjši del glavnice, proti koncu pa anuiteto sestavlja pretežno vračilo glavnice.

8. Iz česa je sestavljen kredit za stanovanje

Stanovanjski kredit je sestavljen iz glavnice in obresti:

8.1 Glavnica stanovanjskega kredita

Glavnica je osnovni znesek kredita, ki ga boste dolgovali banki. To je višina vašega posojila. Glavnica mora biti jasno ločena od obresti.

8.2 Obresti stanovanjskega kredita

8.2.1 Fiksna obrestna mera

Pri kreditih s fiksno obrestno mero se le-ta v času trajanja kredita ne spreminja. To pomeni, da vsak mesec enak znesek. V tem primeru tudi z gotovostjo veste, kakšne so skupne obresti, ki jih boste plačali v času trajanja kredita. Fiksna obrestna mera je običajno višja kot pri kreditih, kjer se višina obrestne mere spreminja – pridobite torej določeno gotovost, a jo plačate z višjo obrestno mero.

8.2.2 Spremenljiva obrestna mera za stanovanjski kredit

Spremenljivo obrestno mero sestavljata referenčna obrestna mera euribor in fiksni pribitek, na primer 3-mesečni euribor + 1,95 %. Pribitek ostaja praviloma enak do poplačila kredita, vrednost euribora pa se lahko spreminja. V kolikor se zviša euribor (to je odvisno od odločitev evropske centralne banke) se zviša tudi vaša mesečna anuiteta in končna cena kredita.

Lahko pa pride tudi do nasprotnega, za vas ugodnejšega scenarija. Evropska centralna banka lahko tudi zniža euribor.

Skupna obrestna mera (euribor in pribitek) je pri teh kreditih praviloma nižja kot pri tistih s fiksno obrestno mero, zaradi nižjih obresti je posledično nižje tudi mesečno plačilo.

A ob tem se morate zavedeti obrestnega tveganja, ki lahko v primeru povišanja referenčne obrestne mere povzroči povišanje mesečne anuitete in precej podraži kredit.

8.2.3 Kombinirana obrestna mera

Pri kreditu s kombinirano obrestno mero je le-ta prvih nekaj let fiksna. Časovni interval fiksne obrestne mere se določi, ko z banko sklenete pogodbo. Ko se izteče ta časovni interval se obrestna mera spremeni v spremenljivo in je sestavljena iz euriborja in pribitka. Različne banke ponujajo različne časovne intervale. Možnih je več kombinacij:

Na primer: pri 30-letnem stanovanjskem kreditu s kombinirano obrestno mero banka prvih 15 let obračuna obresti po fiksni obrestni meri, naslednjih 15 let po spremenljivi, pri tem pa upošteva preostalo glavnico in takrat veljavno vrednost obrestne mere.

stanovanjski-kredit.jpg
Nakup, gradnja ali obnova doma so pomembni dogodki, ki nas navdajajo s pričakovanjem, vznemirjenostjo, veseljem, hkrati pa zaradi velikega finančnega zalogaja v naša življenja  lahko prinesejo skrbi in negotovost.

9. Stanovanjski kredit - izračun

S pomočjo našega obrazca zgoraj na strani lahko kar samo opravite informativni izračun kredita in sami preverite koliko kredita lahko dobite, kakšni bodo pri tem vaši plačilni obroki oziroma mesečne obveznosti, obrestne mere, efektivne obrestne mere (EOM), stroški odobritve ter koliko dolgo boste kredit odplačevali. Potrebno je poudariti, da je to zgolj informativni izračun stanovanjskega kredita.

Za dejanski informativni izračun stanovanjskega kredita se boste morali odpraviti do banke in vam ga bodo tam izračunali na podlagi vaše kreditne sposobnosti.

V kolikor je vaša kreditna sposobnost odlična se morda lahko z banko izpogajate za boljše pogoje (predvsem nižjo obrestno mero), kot je bilo izračunano z informativnim izračunom. V kolikor vaša kreditna sposobnost in zavarovanje kredita nista optimalna, vam banka lahko tudi zavrne oziroma vam ne odobri kredita. Lahko pa vam ponudi kredit s slabšimi pogoji, kot je pokazal informativni izračun kredita.

10. Krediti slovenskih bank

10.1 NLB kredit

NLB je največja banka v Sloveniji.NLB ponuja odložitev začetka plačevanja glavnice kredita za 6 mesecev. V kolikor nimate privarčevanega denarja, lahko kredit pokrije celo investicijo, seveda če je ob tem dokazana ustrezna kreditna sposobnost in vrednost zavarovanja. Prav tako morate predložiti Izjavo o namenski porabi sredstev, torej račune in predračune.

Kredti lahko postopno črpate do 6 mesecev, NLB pa ne zaračunava stroškov vodenja kredita. Posebnost banke NLB je, da lahko naročilo kredita oddate celo preko video klica, kar je časih COVID-19 še posebej zaželeno. V primeru sklenjenega zavarovanja NLB Vita Odgovorna zavarovalnica krije kar 100% neplačanega kredita v primeru smrti. NLB kredit nudi tudi zaposlenim za določen čas. Možnost odplačilne dobe je 30 let.

10.2 SKB krediti

SKB ponuja odplačevanje kreditov do 25 let z ugodno in fiksno obrestno mero, s spremenljivo obrestno mero pa do 30 let. Kredit lahko najamete tako za večja gradbena dela, npr. za novogradnjo, dozidavo ali prezidavo, celovito sanacijo in adaptacijo, kot za manjše gradbene posege, npr. obnovitev fasade, menjava kurilne naprave in podobno. Tudi SKB ponuja možnost zavarovanja kreditojemalca in možnost zavarovanja nepremičnine. Kredit lahko zavarujete s hipoteko, kar pomeni z nepremičnino v Sloveniji ali pa s kreditno sposobnimi poroki do 15 let.

10.3 NKBM

Nova kreditna banka Maribor ponuja Namenski stanovanjski kredit s fiksno ali spremenljivo obrestno mero so 500.000 EUR, z izplačilom v gotovini pa do 150.000 EUR. Fiksno obrestno mero ponuja za izplačilo do 20 let, kredit s sprejemljivo pa z izolačilom do 30 let. NKBM kedit odobri za nakup, prenovo ali gradnjo nepremičnine, poplačilo obstoječih stanovanjskih kreditov pri NKBM ali kateri drugi banki. Zavarovanje kredita je možno z zastavno pravico na nepremičnini ali z zastavno pravico na nepremičnini s t.i. rastočo hipoteko, v vsakem primeru pa se mora nepremičnina nahajati v Sloveniji.

10.4 UniCredit Bank

UniCredit Bank ponuja fiksno, spremeljivo ali kombinirano obrestno mero pri odplačevanju kredita z možnostjo odplačevanja kredita do 30 let. Za sklenitev kredita morate imeti v Republiki Sloveniji stalno ali začasno prebivališče oziroma morate imeti stalno prebivališče v eni izmed držav z uradno valuto euro. Ob sklenitvi kredita se lahko kredit zavaruje z zastavitvijo nepremičnine oziroma s hipoteko.

10.5 Sparkasse

Banka Sparkasse ponuja stanovanjsi kredit od 15.000 do 400.000 EUR z možnostjo fiksne ali sprejemljive obrestne mere. Sparkasse se ponaša z zelo hitro pred-odobritvijo kredita, ki traja samo en dan, polna odobritev kredita pa približno 14 delovnih dni. Sparkasse ponuja odplačilo kreditov do 30 let.

10.6 Gorenjska banka

V Gorenjski banki je višina kredita odvisna od plačilne sposobnosti kreditojemalca in vrste zavarovanja, ki jo sklene ob podpisu kredita. Odplačilna doba 20 let tako velja ob zavarovanju pri zavarovalnici, hipoteki ali poroštvu. Odplačilna doba 30 let pa je na voljo komitentom banke, ki bi stanovanjski kredit želeli najeti za potrebe gradnje ali nakupa nepremičnine, obtem pa svoj kredit zavarujejo z zastavo nepremičnine. Tako kot pri vseh bankah se orestna mea deli na fiksno in spremenljivo, banka pa omogoča izplačilo kredita v gotovini, ob ustreznem zavarovanju cel do 100%.

 

 

 

 

STANOVANJSKI KREDIT CENIK

SLOVENIA
MOJMOJSTER.NET

Ul. škofa Maksimilijana Držečnika 6
2000 Maribor

00386 40 145 800

© 2022 Daibau International d.o.o., vse pravice pridržane