1. Kaj morate vedeti preden se lotite gradnje hiše/prizidka?

Odločili ste se, da si zgradite hišo. Pridobili ste gradbeno parcelo z ustrezno namensko rabo, imate pa tudi idejo o tem kakšno hišo bi želeli. Kaj zdaj? Novogradnja ni mačji kašelj. Prvi korak je, da poiščete arhitekta, ki si zapiše vaše izhodiščne ideje ter zbere vse potrebne podatke o pogojih in možnostih gradnje, kot je geodetski posnetek, ki je osnova za nadaljnje projektiranje. Na geodetskem posnetku bo namreč prikazano obstoječe zgrajeno stanje, višinske konfiguracije ter vsa podzemna in nadzemna že izvedena infrastruktura (voda, elektrika, kanalizacija...)

1.1 Idejna zasnova hiše

Na podlagi vaših idej in želja ter geodetskega posnetka in morebitne druge dokumentacije se pooblaščeni arhitekt lahko loti izdelave idejne zasnove hiše ter umestitve na parcelo. Idejno zasnovo sestavljajo tlorisi, prerezi, fasade ter situacija na gradbeni parceli. V kolikor si kot investitor želite videti končni izgled vašega doma bo arhitekt izdelal tudi tridimenzionalni prikaz hiše. Projektant pooblaščen s strani države zagotovi skladnost hiše z vsemi predpisi obenem pa upošteva tudi vse vaše želje. Ko je idejna zasnova usklajena se zaprosi za projektne pogoje. To so podatki navodila, ki jih je potrebno upoštevati pri priključevanju na na cesto, vse komunalne priključke itd. Izdajo jih mnenjedajalci oz. nosilci urejanja prostora, ki so pristojni za delovanje in varovanje infrastrukture, naravne in kulturne dediščine. V kolikor mnenjedajalci že na idejni projekt nimajo pripomb lahko že ob vlogi za projektne pogoje izdajo pozitivno mnenje. 

1.2 Dokumentacija za gradnjo - DGD

Arhitekt na podlagi potrjenega idejnega projekta izdela DGD- dokumentacijo za gradnjo. Na upravni enoti nato oddate vlogo kateri ste priložili dva izvoda DGD, potrdila mnenjedajalcev ter potrdilo o lastništvu. K vlogi lahko dodate tudi soglasja sosedov, ki mejijo na našo parcelo in s tem postopek skrajšate za vsaj mesec dni. Upravna enota mora izdati gradbeno dovoljenje v roku dveh mesecev od popolne vloge. Obenem na upravni enoti zaprosite za odločbo o odmeri komunalnega prispevka. Gradbenega dovoljenja upravna enota namreč ne bo izdala dokler ne prejme plačila. Po prejemu gradbenega dovoljenja in plačilu upravne takse to postane pravnomočno v osmih dneh, če ne pride do pritožbe. V kolikor se stranke odpovejo pravici na pritožbo pa lahko gradbeno dovoljenje postane pravnomočno takoj. 

1.3 Projekt za izvedbo - PZI

Projekt za izvedbo arhitekt običajno pripravi in uskladi že v času, ko se čaka na gradbeno dovoljenje.  Sestavljajo ga vodilni načrt (načrt arhitekture) in spremljajoči načrti (načrt statične trdnosti in stabilnosti, načrt električnih inštalacij, načrt strojnih inštalacij).Načrt arhitekture izdela pooblaščeni arhitekt, načrt električnih inštalacij pooblaščeni elektroinženir, in načrt strojnih inštalacij pooblaščeni inženir strojništva. Vsi za svoje načrte tudi odgovarjajo. Te načrti vsebujejo tudi projektantske popise, ki jih posredujemo različnim izvajalcem (pridobivanje ponudb). Projektno dokumentacijo za prijavo začetka gradnje poleg PZI sestavljajo še izkazi, ki izhajajo iz elaboratov, kot so gradbena fizika, zvočna zaščita v stavbah in požarna varnost.

2. Izbira izvajalcev

2.1 Popis del

Pred izbiro izvajalca in začetkom gradnje je nepogrešljiv natančen popis potrebnih del in materiala. Pripravi ga lahko arhitekt projektant kot del Projekta za izvedbo ali pa ga pripravi specializiran popisovalec. ki je lahko tudi gradbene stroke. Pomembno je, da je popis čim bolj podroben in natančen. Bolj kot je natančen bolj bo natančna tudi ocena stroškov. Popis pa je tudi izhodišče za zbiranje primerljivih ponudb izvajalcev gradnje.  

2.2 Zbiranje ponudb izvajalcev in pravilna končna izbira

Velikokrat naročnik organizacijo projekta gradnje, vključno z izbiro izvajalca in nadzorom kar projektivnemu biroju. Podobno je pri nakupu in gradnji montažne hiše na ključ, kjer ponudnik lahko vodi postopek že od samega ogleda parcele do finalizacije. V kolikor pa nameravate glavnega izvajalca ali več posameznih izvajalcev izbrati sami je zelo pomembno, da se tega lotite sistematično in po možnosti v sodelovanju z neodvisnim gradbenim strokovnjakom ali na podlagi referenc izbranim nadzornikom. V praksi se pogosto izkaže, da je napaka, če investitor sam poišče izvajalce posameznih faz ter usklajuje njihovo delo. Na tak način se dela podosto zavlečejo, zapletov je veliko več , pogostejša so odstopanja od prvotnih cen, gradnja se tako lahko precej podraži. V tem oziru se izkaže za boljšo rešitev izbira glavnega izvajalca s podizvajalci. S tem se odgovornost za usklajeno delo, spoštovanje terminskih planov in stroškov prenese na glavnega izvajalca investitor pa vse morebitne težave rešuje na podlagi ene pogodbe. Predvsem pa je pri odločanju za izvajalca, enako kot za projektanta in nadzornika, pomembno preveriti njihove reference; dobrodošla pomoč so tudi dobre izkušnje prijateljev in znancev.

2.3 Gradbeni nadzor

Nadzornik je oseba z enakimi kvalifikacijami kot projektant ali pa izvajalec gradbenih dejavnosti. Tisti, ki je projektiral objekt je lahko nadzornik v primeru, da ni obenem tudi izvajalec. V kolikor ima potrebne kvalifikacije nadzor lahko opravlja tudi investitor. Izvajalec ne more biti nadzornik. Odgovornost nadzornika je, da gradnja poteka v skladu s gradbenim dovoljenjem, da dela potekajo kakovostno in po gradbenih predpisih ter specifikacijah posameznih vgrajenih izdelkov in materialov, instalacijah ter tehnoloških napravah. Od izvajalca mora pridobiti ateste ter dokazila o pregledih in meritvah. Skrbi tudi, da izvajalec spoštuje dogovorjene roke, pravilno vodi gradbeni dnevnik v katerega mora vpisati vse spremembe in dopolnitve. Nadzornik tudi skrbi, da sta z njimi seznanjena in se strinjata tako projektant kot naročnik. Največkrat zadošča enkrat tedenska prisotnost nadzornika na gradbišču, obvezna pa je njegova prisotnost kadar se betonira ali vgrajuje konstrukcijske elemente in druge nosilne materiale. Nadzornik svoje ugotovitve sproti vpisuje v gradbeni dnevnik, ko se gradnja zaključi pa podpiše izvajalčevo dokazilo o zanesljivosti objekta. Nadzornik je lahko s strani naročnika pooblaščen tudi za potrjevanje sprememb obsega del in sprememb cen.  

2.4 Gradbena pogodba

Pri manjših poslih zadošča naročnikovo pisno potrdilo ponudbe (lahko kar z vpisom na predračunu), pri večjih pa je zelo priporočljivo oziroma skoraj obvezno, da sklenete pogodbo o izvedbi. Sestavni del pogodbe so, poleg naročnikovih in izvajalčevih podatkov ter podatkov o objektu, vsaj osnovni dogovori o ceni in količini (s sklicevanjem na predračun),  o načinu obračuna ter plačila, o roku izvedbe, garancijskem roku ter o pogodbenih predstavnikih.  

3. Različne vrste novogradenj

3.1 Glede na način gradnje

Glede na postopek izvedbe ločimo med klasično in montažno gradnjo. V sloveniji po priljubljenosti še vedno prevladuje klasičen način gradnje z zidaki, malto in betonskimi vložki. Zidano hišo pri nas povezujemo z varnostjo in stabilnostjo, do montažne hiše pa ne gojimo enakega zaupanja.  V južni Evropi je klasična gradnja najbolj pogosta zaradi sonca, ki podnevi ogreje zidove, ti pa ponoči v notranjost oddajajo toploto, podnevi pa ščitijo pred pregrevanjem. Na predelih Evrope s hladnim podnebjem, pa je pogosta gradnja iz lesa, ker so stene dobro izolativne in ohranjajo znotraj hiše pridobljeno toploto (peči, radiatorjev..) V Skandinavskih deželah je klasična gradnja precejšna redkost, stena iz opeke je namreč slabši toplotni izolator, prav tako pa lesena povezana konstrukcija dobro prenaša močan veter, snežne obtežitve in moćne potresne sunke. Na področjih zmanjšane nosilnosti tal je les, zaradi majhne teže, idealen material za gradnjo. 

3.1.1 Zidana hiša

Klasična gradnja je gradnja z zidaki, malto in betonskimi vložki. Poteka po fazah začenši z temelji in navzgor. Zidanju pravimo tudi mokra gradnja saj gradbena veziva (malta) vsebujejo tudi vodo, ki mora izhlapeti oz. se posušiti pred začetkom naslednje faze. Pozitivna lastnost tovrstne gradnje je, da jo lahko začasno ustavimo. Tako gradnjo lažje prilagodimo lastnim časovnim in finančnim zmožnostim. Klasične gradnje se lahko lotimo tudi sami oziroma s pomočjo družinskih članov in prijateljev s čimer lahko prihranimo pri stroških gradnje. 

3.1.2 Montažna hiša

Pri  montažnem načinu gradnje pa objekt sestavimo iz predpripravljenih tovarniško izdelanih elementov in sklopov, ki jih strokovnjaki za tovrstno gradnjo sestavijo v celoto.  Razen izdelave temeljne plošče, ki je betonska in mora biti izdelana na licu mesta so vsi ostali procesi suhomontažni. Montažna gradnja je zato cenovno bolj ugodna od klasične prav tako pa tudi hitrejša. V nasprotju s klasično gradnjo lahko delo poteka v vseh letnih časih in vremenskih razmerah, saj se večina del izvede v proizvodni dvorani. Boljši je tudi pregled nad proizvodnim procesom saj se vse elemente izdela po natančnem načrtu. Posledično je tudi montaža natančna in izvedba kakovostna. Sama montaža na licu mesta poteka zelo hitro zato je konstrukcija ves čas zaščitena pred vplivom vremena. Montažno hišo lahko zgradimo v dveh do šestih mesecih odvisno od zahtevnosti, velikosti ter vrste izvedbe. 

3.2 Glede na material

3.2.1 Gradnja iz armiranega betona

Beton spada med naravne gradbene materiale in je trden, trajen, negorljiv ter odporen proti vlagi. Beton sestavljajo mešanica agregatov, voda, kemični dodatki ter cement. Zaradi njegovih slabših toplotno izolacijskih lastnosti ter neprepustnosti za paro se, pri gradnji hiše, beton najbolj pogosto uporablja za izdelavo plošč med nadstropji, nosilnih sten ter stebrov in kletnih prostorov. Za izdelavo kletnih prostorov ali gradnjo konstrukcijskih elementov so najprimernejši betonski zidaki, cepljene zidake pa uporabljamo predvsem za gradnjo ograj in škarp. Vkopane kleti (sploh tam kjer so pritiski zemljine povečani) se največkrat izdela iz votlih betonskih zidakov (votlakov) zapolnjenih z malto in dodatno ojačanih z armaturo.

3.2.2 Gradnja iz opeke

Tudi klasična opeka spada med tradicionalne naravne ekološke materiale saj je izdelana iz gline, ki je naraven popolnoma obnovljiv material, ki je obenem tudi cenovno ugoden. Staro opeko je možno očistiti in ponovno uporabiti denimo za izdelavo tlakov, obzidavo kaminov ali kot dekorativno oblogo sten in zidov.  Pri gradnji hiše najpogosteje uporabljamo opečne zidake vgrajene s klasično ali izolativno malto. Brušeni opečni zidaki pa se vgrajujejo na podlago z lepilom. Odlična paroprepustnost opeke omogoča naravno regulacijo vlage v prostorih in posledično ugoden občutek bivanja v prostoru. Opeka poleti ščiti pred pregrevanjem pozimi pa zadržuje toploto. Masivna opečna konstrukcija je požarno in potresno varna. Povprečno enodružinsko hišo iz klasične opeke in malte je možno zgraditi v enem mesecu.

3.2.3 Gradnja iz porobetona

Eden izmed vedno bolj priljubljenih materialov za gradnjo je porobeton oziroma penjeni beton, ki ga sestavljajo kremenčev pesek, apno, cement in voda. Izdelava zidakov iz porobetona poteka pri nižjih temperaturah kot izdelava opeke, lahko pa se jih tudi popolnoma reciklira. Ta material ima zato nizek ogljični  odtis. Gradnja z zidaki iz porobetona je hitra in suha, zagotavlja pa tudi odlično toplotno izolativnost zaradi česar dodatna toplotna izolacija ovoja stavbe ni potrebna. Fasado lahko tvorita zgolj zunanji omet in zaključni sloj. Lepilo zidakov je malta v debelini nekaj milimetrov. Zaradi nizke teže porobetona in izdelanih sistemskih rešitev poteka gradnja skorj trikrat hitreje od gradnje z klasično opeko. Gradnja z zidaki iz porobetona je tudi zelo primerna za samograditelje saj omogoča preprosto izdelavo kanalov za inštalacije , vrtanje , sidranje in nameščanje vložkov. Čeprav ima material nizko težo zagotavlja potresno varnost in odpornost na ogenj. 

3.2.4 Gradnja iz expandiranega polistirena

Pri gradnji pasivnih oziroma nizkoenergijskih hiš se vedno bolj uveljavlja gradbeni sistem, ki ga sestavljata dve plasti ekspandiranega polistirena z dodatkom grafitnih lističev in betonske sredice, ki dodajo k boljši toplotni izolativnosti.  Prav tako ta gradbeni sistem zagotavlja gradnjo brez nevarnosti toplotnih mostov. Sistem je sestavljen iz vseh komponent, ki jih potrebujemo za gradnjo od vogalnikov, prekladnih elementov, špaletnikov, izolacije plošče po obodu ...) Za sistem je priljubljen tudi zato, ker je natančen in predvidljiv zaradi česar izvedba del poteka hitro. Stanovanjska hiša zgrajena s sistemom iz expandiranega polistirena se poleti ne pregreva in je toplotno stabilna. Elementi sistema so preprosti za vgradnjo. Preprosto se jih zloži eden na drugega potem je potrebno vstaviti armaturno mrežo na koncu pa v odprtine vliti beton.  Gradnja poteka hitro, približno etaža na dan in dodaten dan za vlivanje betona. Celotno hišo lahko postavimo v treh tednih. 

4. Novogradnja - postopek

4.1. Pred začetkom del - zakoličba, zavarovanje gradbišča, uvajanje v delo 

Predno prijavimo začetek gradnje moramo obvezno zakoličiti objekt. Pri zakoličbi mora biti prisoten tudi nadzornik saj ravno v tem postopku lahko pride do bistvenih napak, ki jih bo kasneje zelo težko in drago popraviti. Začetek gradnje moramo prijaviti na upravni enoti vsaj osem dni prej. Vlogi za začetek gradnje priložimo tudi Projekt za izvedbo ter zapisnik zakoličbe. Pred začetkom del mora izvajalec tudi pripraviti zemljišče za gradnjo. Investitor in nadzornik uvedeta izvajalca v delo ter mu izročita vso potrebno dokumentacijo. Gradbišče je potrebno ustrezno zavarovati in označiti z gradbeno tablo.

4.2. Gradnja

Potek gradnje del je odvisen od načina gradnje. Pri montažni hiši se izdela samo temeljno ploščo in zunanjo ureditev. V primeru zidane hiše pa se opravi izvedba temeljev, zidov, ostrešja in strehe (tretja gradbena faza). V zunanjosti  se izvede vse komunalne priključke ( vodovod, elektrika, kanalizacija, odvodnjavanje). V notranjosti pa se izvede vse elektro in strojne inštalacije ter ostala zaključna obrtniška dela . Dolžnost izvajalca je, da se drži PZIja, dolžnost nadzornika je, da opozarja na morebitne napake ali neskladnosti. Projekta za izvedbo se ne sme spreminjati brez pisne privolitve projektanta.  

4.3 Pred vselitvijo - uporabno dovoljenje

Po končani gradnji je obveznost investitorja, da pridobi uporabno dovoljenje za objekt. Od junija 2018 je to tudi pogoj za pridobitev hišne številke stavbe. Stanovanjske hiše so največkrat klasificirane kot enostavni objekti zato lahko uporabno dovoljenje pridobite brez, da bi prej morali opraviti tehnični pregled.  Vlogo za uporabno je potrebno vložiti na upravni enoti, priloži pa se ji izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela končana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem ter da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve. Vlogo je potrebno priložiti tudi PIZ - projekt izvedenih del. V kolikor med gradnjo ni prišlo do večjih sprememb projekta izvedenih del ni potrebno posebej izdelovati. Lahko se samo označi in vriše spremembe v PZI - projekt za izvedbo.