1. Kaj moramo vedeti o gradnji hiše

Slovencem, je med različnimi načini gradnje hiše še vedno najljubša klasično zidana hiša. Razlog najbrž tiči v tem, da lahko pri klasični gradnji projekt izvajamo po fazah v daljšem časovnem obdobju. Drugi razlog pa je ta, da lahko v pri klasični gradnji določena dela opravimo v lastni režiji. Včasih je veljalo splošno razširjeno mnenje, da hiše zgrajene na ta način ne morejo doseči zadostne energetske učinkovitosti po uveljavljenih standardih. Danes pa je povsem jasno, da je s sodobnimi materiali, ki so na voljo za masivno gradnjo, moč doseči standard nizkoenergijske kot tudi pasivne hiše. Pomembno pa je, da vgradimo zadostno količino toplotne izolacije in, da smo še posebej pozorni pri izvedbi detajlov, ki preprečijo pojavljanje toplotnih mostov. 

1.1 Nepredvidljivi stroški

Pri gradnji hiše se praktično nemogoče v celoti izognemo nepredvidljivim stroškom. Lahko pa jih v veliki meri omilimo v fazi projektiranja s pripravo kakovostne projektne dokumentacije ter tako, da poskrbimo tudi za dosledno upoštevanje te dokumentacije na gradbišču. Sama cena projektne dokumentacije resnično ni omembe vredna v primerjavi z škodo in stroški, ki lahko nastanejo v praksi. V kolikor nimamo zelo natančnega popisa del, denimo, se pri izbiri materialov in količin prepuščamo na milost in nemilost izvajalcev, ki pa večinoma zastopajo svoje lastne interese. Tako izbirajo dražje materiale v prevelikih količinah, ki jih ne potrebujemo. Pri tem ne gre zgolj za denimo izbiro sanitarne keramike, ploščic, parketa itd. Tudi v primeru izvedbe konstrukcijskih elementov pretiravajo s količinami. Temu se lahko izognemo tako, da jih statik jih v fazi izdelave projektne dokumentacije optimalno dimenzionira, izvajalci pa jih morajo izvesti po načrtih. Strošek samo nekaj centimetrov predimenzioniranih armirano betonskih plošč pa je več tisoč evrov. Za ta denar pa si lahko privoščimo kakovostno izdelavo projekta, ki nam bo prihranil denar tudi pri vseh ostalih elementih hiše. Da sploh ne omenimo skrbi v zvezi z varnostjo konstrukcijskega sistema, inštalacij in vseh vgradnih elementov. Velike večine t.i. nepredvidenih stroškov se lahko znebimo torej, z kakovostno projektno dokumentacijo, natančnim popisom del ter doslednim nadzorom na gradbišču. 

1.2 Ne nižajte stroškov na račun kakovosti

Pri ceni projektantov, izvajalcev in materialov za vgradnjo se slej, ko prej izkaže za nespametno nižati stroške na račun kakovosti. Bolj smotrno lahko stroške gradnje znižamo s premišljenimi odločitvami glede načrta hiše, izbire materialov itd. Stroške lahko znižamo tudi z določenimi ukrepi. Brez, da bi se odpovedali željeni funkcionalnosti lahko denimo zgradimo hišo manjše kvadrature ali pa preveliko parcelo razdelimo na dva dela in preostanek prodamo. Lahko se gradnje hiše dvojčka lotimo skupaj s soinvestitorjem itd.

1.3 Temeljna plošča namesto pasovnih temeljev

V preteklosti so se v veliki večini za temeljenje uporabljali pasovni temelji, po možnosti neizolirani, kar je pri energetsko učinkoviti gradnji nesprejemljivo. Boljša rešitev je izvedba temeljne plošče izvedene na ustrezno debelem sloju toplotne izolacije, kar med drugim omogoča akumulacijo toplote v temeljni plošči. Pri pasivni hiši je toplotna izolacija temeljne plošče s spodnje strani nujna, veliko investitorjev pa se zaradi nižjih stroškov odloči za izolacijo temeljne plošče z zgornje strani.

1.4. Cena gradnje hiše

Neka splošna ocena je, da gradnja kvadratnega metra hiše stane okvirno 1000 Eur. Cena velja za klasično zidano hišo in vgrajene materiale srednjega razreda. V kolikor gradimo hišo kvadrature 120 m2, je cena gradnje hiše torej 120.000 Eur.

Temeljna plošča_cca 10 %

Nosilni zidovi/konstrukcija cca 16%

Streha hiše_cca 11%

Fasada_cca 8%

Zunanje stavbno pohištvo_cca 10% 

Notranje stopnice_cca 1%

Tlaki_cca 2,5%

Finalizacija tlakov_cca 5%

Ometi sten in stropov_cca 2,5%

Nenosilne predelne stene_cca 2,5%

Električne inštalacije_cca 5%

Ogrevanje hiše_cca od 4-12%

Kanalizacija_cca 1%

Notranje stavbno pohištvo, vrata_cca 3%

Sanitarije_cca 5%

2. Izbira izkušenega nadzornika in izvajalca 

Pri klasični gradnji lahko prihaja do več napak, kot pri montažni gradnji, ki je v večjem delu izvedena v proizvodnem obratu. Tam so posamezni elementi izdelani tovarniško, pod nadzorom in sestavljeni v zaprtem okolju brez motečih vremenskih vplivov. Pri klasični gradnji se napakam najbolje izognemo z angažmajem izkušenega nadzornika del ter dobrega, zanesljivega izvajalca. Ena izmed dodatnih varovalk s katerimi preprečimo napake in naraščanje stroškov zaradi nepredvidljivih del je izvedba na ključ s katero preprečimo izgovarjanje posameznih izvajalcev drug na drugega.

2.1 Gradbeni nadzornik 

Naloge nadzornika po novem Gradbenem Zakonu so zlasti:

- Sodeluje pri zakoličbi objekta in redno spremlja gradnjo objekta na gradbišču
- Zagotovi kakovostni nadzor s katerim omogoči dokončanje objekta v skladu z dovoljenji, dokumentacijo in predpisi
- Ustno in pisno opozarja udeležence graditve objekta, v kolikor ugotovi kršitve in dejanja, ki so v nasprotju z Gradbenim Zakonom
- Ustavi gradnjo, če se kršitve nadaljujejo oz. napake niso odpravljene ter kršitve prijavi ustrezni inšpekciji
- Investitorju pravočasno sporoči potrebo po spremembi ali dopolnitvi dokumentacije za izvedbo gradnje ter jo uskladi z njim in projektantom.
- Nadzoruje izvajalčev vpis sprememb med gradnjo v dokumentacijo za izvedbo gradnje, ki je podlaga za pridobitev uporabnega dovoljenja
- Zagotavlja informacije in strokovno podporo udeležencem pri pripravi predpisanih dokumentov
- Prevzema potrdila o skladnosti in ustreznosti gradbenih in drugih proizvodov, materialov in naprav
- Preverja in s svojim podpisom potrjuje ustreznost dokumentacije za pridobitev uporabnega dovoljenja
- Sodeluje pri odpravi pomanjkljivosti do zaključka upravnega postopka
- Sodeluje pri izvajanju meritev, preizkusov in testiranj
- Zagotavlja koordinacijo strokovnjakov

2.2 Izvajalec

Naloge izvajalca po Novem Gradbenem Zakonu so zlasti:

- Zagotavljanje kakovosti izvedbe najmanj na taki ravni, kot jo predpisuje GZ
- Izvedba gradnje skladno z gradbenim dovoljenjem in dokumentacijo za izvedbo gradnje, pogodbo ter predpisi in pravili stroke
- Vodenje gradbenega dnevnika
- Prevzem zakoličbe na terenu
- Pravočasno obveščanje nadzornika pred vsako pomembno fazo izvajanja gradnje
- Zagotavljanje varnosti in zdravja delavcev pri izvajanju gradnje ter preprečevanje preobremenitve okolja
- Odstranitev gradbenih ovir in omejitev dostopa po končani gradnji, čiščenje ter odvoz odpadkov iz gradbišča
- Podpis izjav o dokončanju gradnje ter dokazila o zanesljivosti

3. Vrste gradbenih del

H gradbenim delom uvrščamo zelo širok spekter del, ki so potrebna za gradnjo ali adaptacijo hiše, stanovanja ali zgolj posameznih prostorov v stanovanju, denimo kopalnic. Spekter vključuje vse od rušitvenih del, zemeljskih del, tesarskih del, betonskih in armiranobetonskih del, zidarskih del do asfaltiranja ter zunanjih del, tlakovanja, urejanja okolice ter dostopnih poti. 

3.1 Rušitvena dela

Rušitvena dela so lahko enostavna ali zahtevna (odvisno od velikosti in specifičnih značilnosti objekta). V primeru nadomestne gradnje, ko se objekt ruši v celoti, se izvaja strojno rušenje del. Pri obnovah in adaptacijah pa se rušitvena dela običajno izvajajo ročno. Ko je rušenje končano se odpadne materiale odpelje na ustrezno deponijo naročniku pa izvajalci izdajo evidenčni list oz. potrdilo o predaji odpadkov, ki je obvezna priloga dokumentacije tehničnega pregleda.

3.2 Zemeljska dela

Zemeljska dela so prva faza gradnje objekta zato je pomembno, da so opravljena strokovno in kakovostno saj je edino v tem primeru omogočena nemotena izvedba nadaljnjih faz gradnje. Zemeljska dela vključujejo strojne ročne in kombinirane izkope, izvedbo nasipov ter pripravo gradbene jame za kasnejšo postavitev temeljev. Okoli objekta se v tem sklopu običajno izvede tudi drenaža, vgradnja in utrditev gramoznega tampona ter planiranje tal. Po končani gradnji objekta se izvede še zasip objekta oz. gradbene jame. 

3.3 Tesarska dela

Sem spada, poleg izdelave strešnih konstrukcij in nadstreškov ter gradbenih odrov, predvsem opaževanje armiranobetonskih plošč, zidov ter horizontalnih in vertikalnih vezi, stopnic in ostalih betonskih konstrukcij. Opaži so lahko enostranski, dvostranski ali večstranski. 

3.4 Betonska in armiranobetonska dela

To so tista dela, pri katerih je kot osnovni gradbeni material uporabljen beton. V kolikor je betonu dodana še železna armatura, ga imenujemo armirani beton. S strokovno izvedeno konstrukcijo iz betona zagotavljamo stabilnost in varnost objekta zato so betonska dela ena najpomembnejših pri gradnji objekta. Med betonska dela spadajo betoniranje temeljev, talnih in temeljnih plošč, izdelava betonskih vezi in opornih zidov, nega betona po vgradnji, krivljenje, polaganje ter vezanje armaturnih palic in mrež itd.

3.5 Zidarska dela

Sem spada zidanje z opeko, betonskimi bloki, siporeksom, izvedba opornih zidov, dimnikov, zidarska obdelava špalet, vzidava oken in vrat, zametavanje utorov, izravnava sten in izvedba vseh vrst hidroizolacij.

4. Gradbene faze in trajanje gradnje

Po tem, ko smo uredili projektno dokumentacijo ter pridobili gradbeno dovoljenje lahko začnemo z gradnjo. 

4.1 Gradbene faze

V prvi gradbeni fazi se uredi zemljišče za gradnjo in postavi oziroma uredi gradbišče. To vključuje tudi zakoličbo objekta, izkop gradbene jame, drenaže ter izdelavo temeljev. Prva gradbena faza stroškovno predstavlja manjši del investicije, okoli 3 odstotke  celotne gradnje. Druga gradbena faza zajema izdelavo konstrukcije in zidov objekta. Izdela se torej nosilno konstrukcijo vseh etaž, zidove, plošče, stebre, nosilce ter mansardo in strešno konstrukcijo. V tretji gradbeni fazi se izvede strešna kritina in vsa ostala dela na strehi (kleparska dela itd). Stroškovno pomenita druga in tretja faza okoli 40 do 45 odstotkov celotne investicije gradnje, pri čemer predstavlja izdelava nosilne konstrukcije največji del stroška. Daleč najvišji strošek pri gradnji pa sta 4. in 5. gradbena faza saj predstavljata več kot polovico vseh stroškov gradnje. V četrti fazi se izdelajo vse inštalacije, vgradi se okna in vrata, izdela se fasada ter tlaki. V peti gradbeni fazi se izdela vse finalne sloje. Največji del stroška, 10-15 odstotkov, so inštalacije (vodovod, ogrevanje, prezračevanje, elektrika).

4.2 Trajanje gradnje

Kako dolgo bodo dela potekala je odvisno od več dejavnikov. V kolikor imamo na voljo več finančnih sredstev, lahko angažiramo gradbeno podjetje, ki bo prevzelo gradnjo celotnega objekta na ključ. V tem primeru dela lahko potekajo hitro, hiša je lahko končana že v 4-5 mesecih. Bo pa to bistveno dražje, kot, če angažiramo posamezne izvajalce za posamezna dela in sami organiziramo gradnjo. Običajni čas, ki je potreben za gradnjo v tem primeru, je okoli enega leta. V kolikor pa gradimo fazno se lahko dela zavlečejo tudi čez več let. Glede na to, da bomo hišo najbrž gradili enkrat v življenju in v njej živeli zelo dolgo, si je pametno vzeti čas, še posebej v fazi arhitekturnega načrtovanja, ko je še vse samo na papirju.