V nadaljevanju:
- 1. PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA ZA HIŠO
- 2. CENA PROJEKTA ZA GRADBENO DOVOLJENJE (DGD) IN PROJEKTA ZA IZVEDBO (PZI)
- 3. VSEBINA PROJEKTNE DOKUMENTACIJE
- 3.1 IZP (idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev)
- 3.2 DGD (projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja)
- 3.3 Tehnično poročilo DGD
- 3.4 Grafični prikazi DGD
- 3.5 PZI (projektna dokumentacija za izvedbo gradnje)
- 3.6 Vodilni načrt PZI
- 3.7 Načrti PZI
- 3.8 PID (projektna dokumentacija izvedenih del)
- 3.9 Vodilni načrt PID
- 3.10 Načrti PID
1. PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA ZA HIŠO
Postopek graditve objekta se prične s pridobitvijo lokacijske informacije (izbiro zazidljive parcele), na kateri želite graditi vašo bodočo hišo. Že od samega začetka postopka pridobitve gradbenega dovoljenja je nujno, da se povežete oz. sodelujete z arhitektom, ki bo vodil celotne postopke od pridobitve lokacijske informacije naprej. Na lokacijo bo arhitekt, na podlagi vaših želja in potreb, umestil vašo bodočo hišo na parcelo in na ta način maksimalno izkoristil vse potenciale in prednosti parcele.
V začetni fazi vam bo arhitekt izdelal idejno zasnovo (IDZ), ki se bo nadaljevala s projektom za gradbeno dovoljenje, ki vsebuje vse arhitekturne DGD - dokumentacija za pridobivanje mnenj in gradbenega dovoljenja, načrte v merilu 1:100, pridobljena mnenja, elaborate in preostala potrebna dokazila. Naslednji korak po projektu za gradbeno dovoljenje (DGD) je izdelava projekta za izvedbo (PZI), ki je nadgradnja oz. dopolnitev projekta za gradbeno dovoljenje in vsebuje vse potrebne arhitekturne načrte in detajle v merilu 1:50, načrt elektro instalacij, strojnih instalacij, načrt statike in gradbenih konstrukcij in natančen popis vseh gradbeno-obrtniških del.
1.1 Zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja
Projekt za gradbeno dovoljenje mora biti seveda sprejet na upravni enoti. Sprejetje oz. pridobitev gradbenega dovoljenja pomeni, da je objekt ustrezno umeščen na parcelo, v skladu z občinskim prostorskim načrtom. Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vloži projektant (arhitekt) na pristojni upravni enoti občine, v kateri se nahaja zemljišče na kateri je predvidena bodoča gradnja hiše. K projektni dokumentaciji za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja se priloži več dokumentov. Najprej so na ustreznem obrazcu navedeni podatki o udeležencih, gradnji in dokumentaciji. Na predpisanem obrazcu sledi izjava projektanta in vodje projekta. Nato pa še splošni podatki o objektu, tehnično poročilo in grafični prikazi.
Po novem gradbenem zakonu je nujno, da za vašo bodočo hišo pridobite pravnomočno gradbeno dovoljenje, saj gradnja na podlagi dokončnega projekta za gradbeno dovoljenje in delne projektne dokumentacije za izvedbo (PZI) ni več mogoča. Na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja (DGD) in izdelavo projekta za izvedbo (PZI), se lahko začne postopek gradnje hiše.
1.2 Kako dolgo traja postopek pridobitve gradbenega dovoljenja?
Celotni postopek pridobitve gradbenega dovoljenja je odvisen od marsikaterih dejavnikov, v novem gradbenem zakonu je pa med drugim tudi opredeljen skrajšan postopek pridobitve gradbenega dovoljenja in manj obsežna dokumentacija. Vseeno lahko zapišemo, da je povprečni čas pridobitve gradbenega dovoljenja približno 6 mesecev.
Čas pridobitve gradbenega dovoljenja je drugače odvisen od več faktorjev, med katere prištevamo porabljen čas za izdelavo idejne rešitve, načrtov arhitekture in preostale projektne dokumentacije. Pomemben dejavnik, ki vpliva na čas pridobitve gradbenega dovoljenja so tudi zakonski roki. Kot prvo mora arhitekt zaprositi za mnenja (recimo ARSO), kar lahko postopek podaljša tudi za 3 mesece. Šele ko ima arhitekt zbrana vsa soglasja, se lahko na upravni enoti odda vloga za izdajo gradbenega dovoljenja, kjer se postopek lahko spet zalomi. Upravna enota lahko zahteva neomejeno število dopolnitev vloge, zato se postopek pridobitve lahko zavleče za več kot mesec dni.
1.3 Triki in pasti cenene projektne dokumentacije
Pri pridobivanju projektne dokumentacije je dobro poznati nekaj trikov in pasti. Ne glede na sposobnost in izkušnje arhitekta ter včasih mamljivo nizko ceno, je dejstvo, da izdelava kvalitetnih načrtov zahteva svoj čas in ceno. Hitra izdelava projektne dokumentacije povečuje nevarnost, da projekt ne bo usklajen z vašimi željami in z zahtevami OPN, kar bo za seboj potegnilo veliko dodatnih stroškov in časa pri dopolnjevanju projektne dokumentacije, s slabimi načrti za izvedbo pa se kar pripravite na nezaželene scene z izvajalci. Slabi načrti pomenijo slabo voljo vseh udeležencev.
Strošek gradnje je relativno fiksen, rezlultati pa so lahko zelo različni. Če na načrt gledate, kot garancijo, da boste kvalitetno vložili preostalih 200.000 € za gradnjo hiše, potem se začetna investicija v dober načrt vsekakor splača. Tako kot mora biti ukrojena obleka narejena po meri posameznika, tako mora biti projekt ukrojen po meri naročnika, pri čemer so na podlagi arhitektovega znanja in izkušenj, smiselno upoštevane vaše želje. Hitro zasnovana hiša bo pogosto dražja pri gradnji in uporabi, zaradi slabo izkoriščenega prostora ter slabih ali nepotrebnih konstrukcijskih elementov izgubili pa boste tudi na vrednosti nepremičnine.
Pazljivi bodite tudi pri tako imenovanih “tipskih načrtih”. Vsi smo malo drugačni, imamo svoje zahteve in potrebe, kar se odraža tudi v prostoru v katerem prebivamo. Čeprav so tipski načrti nekoliko cenejši, zagotovo niso popolnoma prilagojeni vašim potrebam, morebitno naknadno spreminjanje načrta pa vodi v podražitev in na koncu boste plačali enako ali celo več, kot za unikatni načrt. Tesno sodelovanje investitorja, načrtovalca in graditelja je edino zagotovilo, da se boste v novem domu počutili resnično prijetno.
1.4 Kako prepoznati dobro arhitekturno storitev?
V Sloveniji je še vedno precej živa samograditeljska tradicija. Nič ni narobe, če dobro poznamo svoje želje, zavedati pa se je potrebno, da je tehnologija gradnje močno napredovala prav tako pa minimalni standardi udobja. Dober arhitekt bo znal vaše želje optimalno združiti s kvalitetnim prostorom, prav tako pa je na tekočem z najnovejšimi materiali in detajli. Bodite pazljivi pri obljubah zidarjev, ki “so vedno zidali tako pa je bilo vse v redu”, saj standardi napredujejo, kar se bo poznalo tako na bivalnem ugodju, kot končni vrednosti vaše nepremičnine. Ko iščete arhitekta ne kupujete “papirjev” za gradnjo, temveč vlagate v vaš dom, v katerem boste preživeli leta in leta, zato dobro pretehtajte svoje odločitve. Seznanite se z vsebino in obsegom projektne dokumentacije, saj boste tako lažje vrednotili kvalitete in ugotovili, da cena ni edino merilo. Dobra arhitektura ni nujno draga, vam pa bo udoben dom vedno neprecenljiv.
2. CENA PROJEKTA ZA GRADBENO DOVOLJENJE (DGD) IN PROJEKTA ZA IZVEDBO (PZI)
Strošek oz. cena gradbenega dovoljenje se seveda razlikuje od velikosti objekta, zahtevnosti konstrukcije, zahtevnosti terena oz. parcele, na kateri se bo gradila hiša in nenazadnje tudi od projektanta-arhitekta. Cena arhitekturnega projektiranja je ponavadi sorazmerna s kvadraturo, višino in konstrukcijsko zahtevnostjo načrtovanih objektov. Večja kot je hiša, več boste odšteli za načrte. Ta sistem pa se razlikuje za enostavne in nezahtevne objekte, kjer je običajna fiksna cena, za objekte na zahtevnem terenu ali za posebne objekte. Čez palec novogradnja znaša okoli 1000 - 1200 €/m2, projektna dokumentacija pa od 3 - 6 % celotne investicije, pri čemer ta procent pada z velikostjo objekta. Od 30 do 40 % tega zneska predstavlja idejni projekt, 30% dokumentacija za gradbeno dovoljenje, 30% projekt za izvedo in 10% upravni postopki.
Okvirna cena idejne zasnove (IDZ) stanovanjske hiše znaša med 1.200 - 4.000 € + DDV.
Dokumentacija za gradbeno dovoljenje (DGD) za povprečno hišo, kjer je v ceno vključen unikatni (po meri narejen) idejni arhitekturni načrt (IDZ), DGD načrti v merilu 1:100, pridobivanje vseh potrebnih soglasij, vodenje postopka, izdelava elaboratov in ostalih potrebnih izkazov, vas bo stal približno 5.000 - 12.000€ + DDV.
Poleg projekta za gradbeno dovoljenje je potrebno še omeniti projekt za izvedbo, ki je t.i. nadgradnja projekta za gradbeno dovoljenje in vsebuje arhitekturne načrte in detajle v merilu 1:50, načrt elektro instalacij, načrt strojnih instalacij, načrt statike in gradbenih konstrukcij, natančen popis gradbeno obrtniških del (GOI) in obiski gradbišča v času gradnje hiše. Okvirna cena za projekt za izvedbo (PZI) je okoli 3.000 - 5.000€ + DDV.
Okvirni stroški izdelave celotne projektne dokumentacije DGD in PZI tako znašajo približno 6.000 - 20.000€ (+DDV) in več. Vredno je še enkrat omeniti dejstvo, da boste za uspešen pričetek gradnje vaše hiše potrebovali celotno projektno dokumentacijo, torej projekt za gradbeno dovoljenje (DGD), ki mora biti pravnomočno in celoten projekt za izvedbo (PZI). Gradnja na podlagi delne projektne dokumentacije PZI po novem zakonu namreč ni več mogoča!
3. VSEBINA PROJEKTNE DOKUMENTACIJE
V projektni dokumentaciji se navedejo in prikažejo podatki o udeležencih, objektu, lokaciji in vseh tehničnih rešitvah ter drugi podatki, povezani z značilnostmi objekta, vrsto gradnje in vrsto dokumentacije. Projektna dokumentacija je razčlenjena na posamezna poglavja, ki si sledijo po naslednjem vrstnem redu: IZP, DGD, PZI in PID. Poleg omenjenih poglavij so prisotna še DNZO, DSN, in nenazadnje tudi DZO.
Projektno dokumentacijo izdela projektant-arhitekt, ki ob upoštevanju naročila investitorja, predpisov in pravil stroke določi lokacijske, funkcionalne, tehnične in oblikovne značilnosti objekta na način, da le-ta zagotavlja skladnost s prostorskimi akti in zahtevami ter ostalimi predpisi glede urejanja prostora. Projektno dokumentacijo vodi arhitekt, pooblaščeni inženir ali pooblaščeni krajinski arhitekt, ki je vodja celotnega projekta. Vodja projekta v izdelavo projektne dokumentacije vključi ostale pooblaščene inženirje s področja gradbeništva, elektrotehnike, strojništva, tehnologije, požarne varnosti, geotehnologije in rudarstva, geodezije ali prometnega inženirstva.
Naloga vodje projekta je, da značilnosti objekta določi s tekstualnimi opisi in drugimi navedbami podatkov o samem objektu, prisotni so seveda še grafični prikazi, ki se izdelajo glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta. Celotna vsebina projektne dokumentacije se določi glede na vrsto gradnje in vrsto projektne dokumentacije.
3.1 IZP (idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev)
Idejna zasnova je namenjena pridobitvi projektnih in drugih pogojev ter vsebuje podatke, na podlagi katerih mnenjedajalec določi pogoje za izdelavo dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, za izvajanje gradnje in uporabo objekta.
Idejna zasnova vsebuje podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, splošne podatke o objektu in lokacijske prikaze. Lokacijski prikazi se izdelajo na podlagi geodetskega načrta in vsebujejo prikaz zemljišča za gradnjo in prikaz objekta na stiku z zemljiščem, navedene gabarite, prikaz prometnih in funkcionalnih površin (dostopi, dovozi, parkirišča), prikaz priključitve objekta na gospodarsko javno infrastrukturo in prikaz varstvenih območij.
3.2 DGD (projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja)
Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja je namenjena pridobitvi mnenj in gradbenega dovoljenja. V njej so vsi podatki, na podlagi katerih se pristojni mnenjedajalec opredeli glede skladnosti dokumentacije s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj. Pri izdelavi DGD je potrebno upoštevati odločitve iz predhodno izdanih predodločb, lokacijskih preveritev ali drugih zavezujočih aktov.
DGD vsebuje podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektih, tehnično poročilo in grafične prikaze.
3.3 Tehnično poročilo DGD
Tehnično poročilo projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja vsebuje opis gradnje in njenih značilnosti, opis skladnosti gradnje s prostorskimi akti, opis pričakovanih vplivov gradnje na neposredno okolico, opis skladnosti gradnje s pridobljenimi projektnimi in drugimi pogoji, izsledke predhodnih raziskav in druge vsebine, ki so podlaga za izdajo mnenj.
3.4 Grafični prikazi DGD
Grafični prikazi projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja se delijo na lokacijske prikaze in tehnične prikaze.
Lokacijski prikazi v osnovi vsebujejo situacijo obstoječega stanja, gradbeno in ureditveno situacijo, prikaz komunalne oskrbe objekta, regulacijske črte prostorskega akta (gradbene meje in linije), varstvena območja, gradbeno parcelo stavbe z navedbo njene površine, objekte na stiku z zemljiščem, zazidano površino z navedbo njenih gabaritov, utrjene prometne in druge funkcionalne površine, zelene površine, območje gradbišča, utrjene odprte bivalne površine, tridimenzionalni prikaz osnovnih gabaritov objekta, obseg izkopov oz. podatke o gradbeni jami, prikaz komunalne oskrbe objekta in priključitev objekta na gospodarsko javno infrastrukturo.
Tehnični prikazi vsebujejo zasnovo tlorisov vseh etaž z osnovnimi podatki o velikosti in namenu prostorov, karakteristične prereze, prikaz fasad objekta, pregledno situacijo, gradbeno situacijo ali zasnovo tlorisov vseh objektov in površin, pogledi in tridimenzionalni prikazi osnovnih gabaritov objekta. Navedeno se izriše v merilih 1:100, 1:200, 1:500 do 1:2000.
3.5 PZI (projektna dokumentacija za izvedbo gradnje)
Poglavitni namen projektne dokumentacije za izvedbo gradnje je izvajalcu podati strokovna navodila za zakoličenje objekta in nadaljnje izvajanje gradnje objekta. PZI se izdela v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in manjšimi, dopustnimi odstopanji od gradbenega dovoljenja. Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje vsebuje vodilni načrt in strokovne načrte s področja arhitekture, gradbeništva, krajinske arhitekture in ostalih pooblaščenih inženirjev.
3.6 Vodilni načrt PZI
Vodilni načrt je načrt, ki ga določi vodja projekta in vsebuje podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, kazalo vsebine projekta, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektih, zbirno tehnično poročilo, izkaze in grafične prikaze. Zbirno tehnično poročilo vsebuje opis objekta in njegovih značilnosti in povzetek tehničnih poročil vseh načrtov. Vodilni načrt je nadalje dopolnjen še z izkazi požarne varnosti, energijskih lastnosti stavbe, zaščite pred hrupom, energijske karakteristike prezračevanja stavbe in druge izkaze, če tako določajo predpisi.
3.7 Načrti PZI
Načrti projektne dokumentacije za izvedbo gradnje vsebujejo načrte s področja arhitekture (1), gradbeništva (2), elektrotehnike (3), strojništva (4), tehnologije (5), požarne varnosti (6), geotehnologije in rudarstva (7), geodezije (8), prometnega inženirstva (9) in krajinske arhitekture (10).
3.8 PID (projektna dokumentacija izvedenih del)
Namen projektne dokumentacije izvedenih del je pridobitev uporabnega dovoljenja, evidentiranje objekta ter uporaba in vzdrževanje objekta. V projektni dokumentaciji izvedenih del so prikazana odstopanja od projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja. PID vsebuje vodilni načrt in načrt projektne dokumentacije izvedenih del.
3.9 Vodilni načrt PID
Vodilni načrt vsebuje podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, kazalo vsebine projekta, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektu, zbirno tehnično poročilo, grafične prikaze in elaborat za vpis stavbe v kataster stavb.
3.10 Načrti PID
Načrti PID se ne izdelujejo, če med gradnjo ni prišlo do odstopanj od DGD in PZI. Za načrte projektne dokumentacije izvedenih del se v tem primeru štejejo načrti projektne dokumentacije za izvedbo gradnje.
V primeru, da je med gradnjo prišlo do odstopanj od DGD in PZI, se obvezno izdelajo načrti, ki prikazujejo tovrstna odstopanja. Novi načrti projektne dokumentacije izvedenih del so praviloma izdelani z istih področij in v enakem merilu, kot načrti PZI. Načrt PID vsebuje naslovno stran načrta, tehnično poročilo in tehnične prikaze.
Imate kako vprašanje?
Če imate kako vprašanje v zvezi z gradbenim dovoljenjem, vam bodo naši strokovnjaki z veseljem pomagali. Vprašanje oddajte tukaj.
Ali potrebujete brezplačne kontakte izvajalcev?
Pri svojem prihajajočem gradbenem projektu boste poleg arhitektov in dokumentacije potrebovali tako strokovno zasnovo kot tudi izvedbo. V našem imeniku izvajalcev boste zagotovo našli strokovnjaka po meri za vaš projekt.