Kaj morate vedeti pred prodajo doma?

3 ključna začetna vprašanja

Da bi karseda hitro ugotovili, kakšno je stanje nepremičninskega trga v vaši okolici, svetujemo, da poskusite odgovoriti na naslednja vprašanja:

1. Kako iskane in zaželene so nepremičnine v vaši okolici?

Ali se prodajo hitro, malo potem, ko so objavljene na trgu, ali pa je oglas aktiven več mesecev ali celo leto in več? Se nepremičnine prodajo po cenah, ki jih pričakuje prodajalec, ali so realne končne cene prodaje v resnici nižje?

Na ta vprašanja si boste najlažje odgovorili na dva načina. Najprej tako, da boste nepremičninski trg pred načrtovano prodajo sami spremljali dovolj dolgo, torej vsaj nekaj tednov. Tako si boste lahko o trenutnem stanju trga ustvarili realno podobo. To sicer zahteva kar nekaj aktivnega vložka in terja čas, saj je treba oglase na nepremičninskih spletnih straneh pregledovati redno, najbolje vsak dan. Druga možnost je posvetovanje z nepremičninskim agentom. Negativna stran tega je, da lahko ima agent kot potencialni posrednik pri prodaji vaše nepremičnine svoje lastne interese, zato se zna zgoditi, da vam trenutno stanje na trgu predstavi bolj pozitivno, kot je v resnici. Agentu je namreč v interesu, da se odločite za prodajo in ne čakate. Najboljša je torej kombinacija obojega – pozanimajte se sami in povprašajte strokovnjake. Če je povpraševanje dobro, boste lahko nepremičnino prodali po visoki ceni tudi brez večjih dodatnih vložkov, če pa je povpraševanje slabo, bi bilo o le-teh smiselno razmisliti.

2. Kako hitro želite svoj dom prodati?

Če želite nepremičnino prodati takoj oziroma se vam s prodajo iz takšnih in drugačnih razlogov posebno mudi, (morda ste npr. že nakazali avans za novo stanovanje, ki ga kupujete), se morate zavedati, da boste zaradi časovnih pritiskov imeli manj možnosti za uspešna pogajanja s kupci. Drugače povedano, hitreje se boste zadovoljili z nižjo ponujeno ceno, ki je najverjetneje ne bi sprejeli, če bi imeli za prodajo na voljo več časa. Prav tako ne boste imeli časa, da bi stanovanje pred prodajo obnovili. Da bi nepremičnino kljub temu lahko prodali po čim višji ceni, svetujemo, da jo pred vsakim ogledom potencialnih kupcev maksimalno uredite in očistite, prostore prezračite, razgrnete vse zavese in dvignete vsa senčila, da bo prostor čim svetlejši ter posledično privlačnejši.

3. Koliko stanejo nepremičnine na trgu s primerljivo kvadraturo, lokacijo in vzdrževanostjo?

Ceno, po kateri lahko prodate vašo nepremičnino, boste hitro določili, če si vzamete nekaj ur, da podrobneje analizirate cene primerljivih nepremičnin na trgu. Ob tem bodite pozorni na primerljivost lokacije, infrastrukture, vzdrževanosti celotne stavbe in dotičnega stanovanja, kvadrature (pozor, v primeru mansardnega stanovanja šteje zgolj uporabna površina!)... Vprašajte se, ali je v bloku dvigalo ali ga ni, ali je na voljo parkirno mesto v garaži ali na prostem, kdaj sta bili nazadnje prenovljeni fasada in streha večstanovanjske stavbe, v kateri se stanovanje nahaja, kdaj je bilo nazadnje prenovljeno stanovanje, ki ga prodajate? So tlaki, inštalacije, kuhinja in kopalnice v stanovanju v dobrem stanju ali so dotrajne in potrebne celovite prenove? Na podlagi informacij, ki jih boste pridobili z analizo obstoječega stanja na trgu, boste lažje predvideli realno ceno, ki jo lahko pričakujete glede na obstoječe stanje vašega stanovanja. Prav tako boste dobili vpogled v to, katera obnovitvena dela bi vaši nepremičnini občutno dvignila ceno.

Pomembna nadaljnja vprašanja, ki sledijo začetnim

Ko ste ugotovili in preučili, ali se vam glede na stanje nepremičninskega trga stanovanje sploh splača prenoviti, je čas, da razmislite o nadaljnjih vprašanjih glede prenove stanovanja pred prodajo. 

4. Ali so kakšni elementi, ki bi morebitne kupce avtomatsko odvrnili?

Razpoke in plesen na zidovih, luknje v stropu, popolnoma zaraščeno dvorišče, zlomljene keramične ploščice... Vse to bo nemudoma odvrnilo morebitne kupce, saj ustvarja vtis, da je potrebnih popravil in obnovitvenih del enostavno preveč. Pogled na plesen bo v kupcih sprožil dvome o tem, ali je nepremičnina konstrukcijsko pravilno grajena in ali je sploh primerna za bivanje. Predvsem dotrajnost in očitne poškodbe konstrukcije so tiste, katerih popravilo stane največ in se jih zato bojijo vsi kupci.

5. Ali obstaja cenejša verzija popravila/posodobitve?

Preden se lotite dragih popravil, se vprašajte, kaj lahko postorite sami ali s pomočjo znancev. Sami lahko prebelite prostore, kak prijatelj vam lahko morda pomaga pri kakšnem drugem opravilu... Prav tako ni treba, da npr. menjate celotno kuhinjo, saj zadostuje že, če kuhinjske elemente prebarvate. Če že kupujete novo pohištvo, pa lahko vedno izberete kvalitetno, a cenejšo verzijo dražjih pohištvenih kosov.

6. Ali bi s prenovo in popravili več izgubili, kot pridobili?

Če je del toliko, da se vam vloženi stroški nikakor ne bi povrnili, ali pa bi bil dobiček zanemarljiv, svetujemo, da nepremičnino pustite v obstoječem stanju. To seveda pomeni, da ne bo vredna isto, kot če bi bila prenovljena in v neoporečnem stanju. Vendar če hiter preračun pokaže nesmiselnost vlaganja dodatnega časa in denarja, se enostavno ne splača. Ukvarjanje s obnovo v tem primeru raje prepustite kupcu.

7. Kakšen je prvi vtis?

Preden na ogled povabite prve potencialne kupce, se poskušajte vživeti v njihovo kožo. Kaj bi vas zmotilo, če bi prišli na ogled te nepremičnine? Ta vaja je odlična za to, da si lažje predstavljate, kakšna so pričakovanja kupcev in kaj so nepotrebni moteči elementi, ki bi jih bilo nujno odpraviti.