1. Gradbeni nadzor – nekaj splošnih informacij 

Gradnja hiše je eden izmed najzahtevnejših projektov, ki se jih lotimo v življenju. Velikokrat prihaja do številnih zapletov, ki se morajo reševati hitro in učinkovito, kar na mestu. Pri tem pa vseeno ne smemo pozabiti na kakovost gradnje in končnega izdelka, saj lahko to na dolgi rok za sabo potegne številne negativne posledice. Prav zaradi tega je še kako pomembno, da gradnjo in proces nadzoruje izkušen nadzornik gradnje oz. gradbeni nadzornik, ki na morebitne probleme opozori, še preden se ti sploh pojavijo. 

1.1 Kaj točno je gradbeni nadzor? 

Gradbeni nadzor je strokovni oziroma profesionalni nadzor gradbišča, ki ga opravlja za to usposobljen gradbeni nadzornik oz. nadzornik gradbišča. Z gradbenim nadzorom se preverja, ali proces gradnje objekta poteka skladno z dokumentacijo za gradbeno dovoljenje (DGD). Ker je gradbeno dovoljenje bilo izdano glede na oddane načrte oz. dokumentacijo, mora biti gradnja skladna z načrti. Z gradbenim nadzorom se preverja tudi kvaliteto izvedenih gradbenih del, elementov, materialov, inštalacijskih napeljav (elektrika, vodovod, kanalizacija, ogrevanje in hlajenje) ter tehnologijo v hiši. Naloga gradbenega nadzora je tudi termisko usklajevanje in skrb za to, da se vsi izvajalci in projektanti držijo dogovorjenih rokov izvedbe. Samo če imamo vestno in pošteno osebo, ki je zadolžena za nadzor vsega naštetega, lahko gradnja poteka učinkovito in po planu. 

1.2 Zakaj je gradbeni nadzor potreben? 

Pomembno je, kako je objekt zgrajen, saj se vključuje v širše okolje, v njem pa bomo bivali še desetletja. Kvalitetno gradbeni nadzor je pomemben zato, ker lahko samo z njim garantiramo želeno kvaliteto izvedbe objekta, prav tako pa zagotavljamo skladnost objekta z občinskim prostorskim planom in omejitvami. Gradbeni nadzor torej zagotavlja, da je objekt grajen skladno z vsemi prostorskimi akti in občinskimi plani ter d je grajen skladno z načrti, ki so jih pripravili projektanti. Gradbeni nadzor zagotavlja izvedbo in kvaliteto detajlov, materialov, vgrajenih naprav in dobavnih rokov, prav tako pa vodi in nadzoruje stroške. S kvalitetnim gradbenim nadzorom lahko prihranite več 10% investicije. Gradbeni nadzornik bo opozoril in razkril napake pri gradnji, ki bi vam jih številni izvajalci sicer skušali prikriti, s čimer bo zagotovil obstojnost in kvalitetno izvedbo vseh detajlov objekta. 

1.3 Kdo je gradbeni nadzornik? 

Po zakonu se definicija nadzornika gradnje oziroma gradbenega nadzornika glasi: to je vsaka fizična ali pravna oseba, ki opravlja gradbeni nadzor. Seveda pa za opravljanje tega potrebuje določene kompetence. Gradbeni nadzornik je zato tisti, ki izpolnjuje vse potrebne pogoje za projektanta, a NE sodeluje pri procesu gradnje ali projektiranju tega objekta, ki ga nadzoruje. Drugače povedano, gradbeni nadzornik mora biti neka tretja, zunanja oseba, ki nima nobene veze s projektiranjem hiše in procesom njene izgradnje, prav tako nima nobenih poslovnih povezav z izvajalci, ki izvajajo gradbena dela. Samo tako lahko zagotavlja svojo objektivnost. 

1.4 Gradbeni nadzornik je lahko investitor sam 

Teoretično je lahko gradbeni nadzornik investitor, a le, če izpolnjuje vse predpisane pogoje Zakona o gradnji objektov (ZGO). To se v praksi ne zgodi pogosto, saj te pogoju izpolnjuje le peščica investitorjev, največkrat pa tudi nimajo dovolj izkušenj, saj se z gradbenim nadzorom morda sploh ne ukvarjajo profesionalno. 

1.5 Nadzornik gradnje ne sme biti arhitekt ali izvajalec

Ker nadzornik ne sme biti kakor koli povezan s procesom načrtovanja oziroma projektiranja hiše in njeno gradnjo, te vloge ne sme prevzeti arhitekt, ki je hišo sprojektiral. Prav tako nadzornik gradnje ne more biti kateri izmed izvajalcev. Na tak način bi bilo nemogoče zagotoviti objektivno kvaliteto procesa gradnje, saj izvajalci do svojega dela ne bi bili kritični in ga zaradi dodatnih stroškov ne bi želeli popravljati. 

1.6 Ali je gradbeni nadzor nujen? 

Gradbeni nadzor je nujen za vse vrste objektov razen za enostavne objekte. Ker nobena hiša ne spada pod enostavni objekt, je gradbeni nadzor torej nujen za gradnjo vseh hiš, tudi če gre za gradnjo v lastni režiji. Tako veleva 79. člen Zakona o gradnji objektov (ZGO). 

85. člen ZGO veleva, da mora investitor objekta poskrbeti za gradbeni nadzor najkasneje dan po pričetku pripravljalnih del na gradbišču.   

2. Dober gradbeni nadzor in nadzornik gradnje 

Dober gradbeni nadzornik bo nudil različne storitve, vsak pa mora zagotavljati naslednje: 

2.1 Pomoč pri izbiri izvajalca  

Gradbeni nadzorniki so objektivni strokovnjaki, ki niso neposredno vpleteni v proces gradnje in investicije, saj ga le »od daleč« opazujejo in nadzorujejo. Zaradi tega praktično ni idealnejšega investitorjevega zaveznika, ko pride do pomoči pri izbiri izvajalcev. Ker gradbeni nadzornik nima in ne sme imeti skritih finančnih interesov ali pristranskih povezav s specifičnimi izvajalci, vam bo znal takoj svetovati, kateri je najboljši v svoji kategoriji glede na dane parametre, Prav tako bo pregledal in po želji tudi zbral ponudbe za neko gradbeno storitev ter takoj izločil absurdno visoke in sumljivo nizke cene. Dober nadzornik gradnje bo nadzoroval tudi količine in cene porabljenega materiala, z vsem tem pa vam prihranil kar nekaj denarja. 

2.2 Nadzor gradnje, materialov, sistemov 

Samoumevno je, da bo gradbeni nadzornik nadziral potek gradbišča. Prav tako pa bo nadziral kvaliteto konstrukcijskih in drugih materialov, izvedbo detajlov in ves čas preverjal skladnost z dokumentacijo za gradbeno dovoljenje (DGD). Če pride na gradbišču do zagate, je gradbeni nadzornik eden tistih, ki so s svojim znanjem najbolje opremljeni za iskanje rešitev. Poleg nadzora kakovosti gradnje, materialov in detajlov bo preverjal skladnost izvedbe inštalacij in primernost ter kvaliteto vgrajenih naprav (za ogrevanje, prezračevanje, hlajenje ... ).

2.3 Nadzor finančnega proračuna   

Kot smo nakazali že v prvi točki, vam bo tesno sodelovanje z dobrim nadzornikom gradnje prihranilo kar nekaj denarja. Poleg pridobivanja, pregleda in analize ponudb izvajalcev, bo vedno razmislil, kako bi bilo nek specifičen detajl hiše mogoče poceniti oziroma ga poenostaviti. Tako lahko prihranimo pri izvedbi temeljev, količini potrebne armature v betonu ... 

2.4 Gradbeni nadzornik usklajuje izvajalce  

Nenazadnje pa bo gradbeni nadzornik poskrbel tudi za usklajevanje vseh izvajalcev na gradbišču in za organizacijo procesa. Pripravil bo terminske plane, klical in opominjal zamudnike, vodil stroške, porabo materiala, usklajeval izvedbo različnih del, ki se izvajajo hkrati in še mnogo drugega. 

3. Gradbeni nadzornik – kako ga izbrati

3.1 Koliko izkušenj ima nadzornik gradnje? 

Izkušen gradbeni nadzornik bo zagotovo znal svetovati bolje in na potencialne probleme opozoriti hitreje kot nekdo, ki je šele začel. Potencialne gradbene nadzornike zato povprašajte o njihovih referenca, torej na katerih objektih so že nadzorovali gradnjo. Super je, če ima nadzornik gradnje izkušnje tudi z večjimi objekti, ne samo s stanovanjskimi hišami, saj se je verjetno srečal z več raznolikimi primeri in težavami, kot če je nadzoroval zgolj gradnjo majhnih hiš. Po drugi strani pa je poleg izkušenj z večjimi objekti pomembno, da je nadzoroval tudi gradnjo stanovanjskih hiš, saj se v marsičem razlikujejo od objektov večjega merila. Izkušenega gradbenega nadzornika torej prepoznamo po tem, da se lahko pohvali z velikim številom uspešno izvedenih referenc, od manjših do večjih objektov. Med pregledom njegovih referenc bodimo pozorni, da je v preteklosti že nadzoroval gradnjo nekaj enodružinskih hiš. 

Priporočljivo je, da si te objekte tudi ogledamo in preverimo, kako kvalitetno so zgrajeni. Tako bomo dobili najbolj objektiven in direkten vpogled v znanje, ki nam ga nadzornik gradnje lahko ponudi. Če se prepričate na lastne oči, da gre za sposobnega strokovnjaka, mu lahko gradnjo vaše hiše lažje zaupate. 

3.2 Bližina gradbišča 

  Zagotovo je prednost, če izberete lokalnega gradbenega nadzornika. Tak nadzornik gradnje bo lahko objekt obiskal večkrat, prav tako pa se bo lahko spontano in hitro oglasil, če pride do nepredvidenih težah, ki jih je treba nemudoma razrešiti. Lokalni gradbeni nadzornik bo za prevoz prav tako računal veliko manj kot nekdo, ki se mora na gradbišče voziti 100 kilometrov in več. 

3.3 Ponudba in cena 

Ko ste izbrali lokalnega gradbenega nadzornika z dobrimi referencami, sledijo pogajanja za ceno in storitev, ki vam jo bo nudil. Ker je na voljo več verzij gradbenega nadzora, od osnovnega do zelo obširnega, se morate nujno dogovoriti, kaj vam bo za neko ceno sploh ponudil. Ali se bo na objektu oglasil vsak teden ali minimalno, kot je potrebno? Ali bo nudil pomoč pri iskanju dobrih izvajalcev in nadzoroval obračunane količine in stroške ali ne? Vse to je treba doreči še pred pričetkom sodelovanja in se izpogajati za najboljšo storitev glede na ceno. 

3.4 Neodvisnost in nepristranskost 

Osnovna funkcija, ki jo ima gradbeni nadzornik, je, da vas zaščiti pred nepošteno zaračunanimi cenami, količinami in nepredvidenimi dodatnimi deli. Zato je ključno, da je neodvisen in nepristranski, kar pomeni, da ne sme imeti nobenih zasebnih povezav in poslovnih sodelovanj z izvajalci. Preprosto povedano, ne sme biti kakor koli povezan s katerim koli izvajalcem, saj se sicer lahko zgodi, da stopi na njegovo in ne vašo stran.   

4. Paketi gradbenega nadzora 

4.1 Paketi gradbenega nadzora

Ko pride do izbire nadzornika za gradnjo in gradbenega nadzora, imate več možnosti, v grobem pa obstajata dve glavni. Odločite se lahko za le najnujnejši nadzor, kar pomeni, da bo gradbeni nadzornik objekt obiskal toliko krat, kot je nujno. Takšna storitev bo seveda cenejša, a manj obširna in natančna. V kolikor želite vrhunsko opravljeno in optimalno storitev, priporočamo, da se odločite za razširjen oz. obsežnejši gradbeni nadzor, kar pomeni, da se bo gradbeni nadzornik na objektu oglasil minimalno enkrat tedensko. V tem primeru vam bo nudil konstantno pomoč pri projektu in vam pomagal tudi pri financah (v kolikor bi to želeli). V nadaljevanju si preberite, kaj vse mora vsebovati vsak gradbeni nadzor, ne glede na to, ali gre za osnovno ali razširjeno verzijo.  

4.2 Osnovni gradbeni nadzor

Osnovni gradbeni nadzor zajema vse najnujnejše za kvalitetno izgradnjo projekta. Gradbeni nadzornik bo pregledoval in nadzoroval:  

- da je grajeni objekt skladen z dokumentacijo za gradbeno dovoljenje (DGD) 
- da je grajeni objekt izveden skladno z detajli in da je izvedba najboljša možna ter skladna s smernicami 
- da se morebitne naknadne spremembe ali/in dopolnitve, ki so se sprejele med procesom gradnje, še pred izvedbo zabeležijo in uskladijo ter potrdijo z odgovornim projektantom in vodjo gradbišča. Vsi odgovorni se morajo s spremembami strinjati, preden se izvedejo. 
- da gradnja poteka po pričakovanih časovnih okvirjih 
- da so vsi vgradni elementi skladni s smernicami in predpisi ter da je njihova neoporečna kvaliteta dokazljiva z dokumenti 
- da je gradbišče pravilno zavedeno in urejeno   

4.3 Razširjen gradbeni nadzor

Pri razširjenem gradbenem nadzoru bo inšpektor poleg vsega zgoraj opisanega nadzoroval še: 

- da so vse količine, cene in kvalitete posameznih elementov maksimalno skladne s predračunom iz pogodbe in popisa 
- da se dela izvajajo skladno s pogodbo 
- predlagal in poiskal bo izvajalce za posamezna dela ter pregledal njihove ponudbe in izločil sumljivo nizke/visoke 
- naročniku in izvajalcem bo nudil podporo ob nepredvidenih zapletih 
- ali so napake bile odpravljene oziroma popravljene 

4.4 Število obiskov, ki jih opravi gradbeni nadzornik   

Gradbeni nadzor se običajno izvaja dvakrat tedensko, vse pa je odvisno od »paketa«, ki smo ga izbrali. Če smo izbrali razširjeno varianto, bo nadzornik gradnje gradbišče obiskal tudi trikrat tedensko in zagotovo vedno, ko bo prišlo do nepričakovanih zapletov. Vsekakor je obiskov ob pričetku vsake gradbene faze nekoliko več, ko pa so vsi izvajalci utečeni, zadostuje tedenski obisk oz. v kolikor se na gradbišču stvari odvijajo zelo počasi (čakanje na razopaženje betonskih plošč ipd.), zadostuje tudi enkrat na deset dni. Vestni gradbeni nadzornik bo gradbišče vsekakor obiskal tolikokrat, kot bo potrebno, da bo objekt izveden skladno z načrti, vašimi pričakovanji in najvišjimi standardi kvalitete. Minimum obiskov je 15, maksimuma pa ni in je odvisen od vaše pogodbe z nadzornikom. 

5. Cena za gradbeni nadzor  

Cena za gradbeni nadzor je v prvi vrsti odvisna od obsega del, ki jih bo gradbeni nadzornik opravljal. Zgoraj smo opisali različne variante gradbenega nadzora, ki se precej razlikujejo po vrsti in količini storitev. Za gradbeni nadzor boste (odvisno od storitve) odšteli med 3000 – 5000 EUR, kar predstavlja nekje 1-4% investicije projekta. A ne pozabite, kot smo na dolgo pojasnili v članku, vam dober gradbeni nadzor vam prihrani ogromno denarja, tako da se vsekakor izplača.