Vsi članki
Veliko je bilo že napisanega na temo gradnje zidane in montažne hiše, tokrat pa smo za vas pripravili nekatera ključna dejstva glede gradnje hiše v letu 2018. Največje spremembe letošnjega leta so pogojene z novim gradbenim zakonom, ki je stopil v veljavo z junijem 2018 in predvsem dvig cen ter večja zasedenost gradbenih podjetij. V nadaljevanju si preberite kaj vse potrebujete preden se lotite gradnje vaše hiše, kakšne so možnosti glede gradnje hiše, cena gradnje in nenazadnje tudi čas gradnje hiše.
Ključne besede: Gradnja hiše, novogradnja, zidana hiša, montažna hiša, cena gradnje hiše
Strokovni članek 2437
priljubljen
Cene gradbenih del so se v letu 2018 dvignile za približno 20%
Cene gradbenih del so se v letu 2018 dvignile za približno 20%




1. NAČRTOVANJE HIŠE

Pred dejanskim pričetkom gradnje je seveda potrebno postoriti oz. urediti kar nekaj predhodnih korakov, med katere prištevamo izbor in nakup parcele, ki je povezana s pridobitvijo lokacijske informacije, izborom oz. odločitvijo glede tipskega načrta ali unikatnega načrta, pravo velikostjo vaše bodoče hiše in arhitekturne zasnove ter seveda vrste oz. načina gradnje, kjer v osnovi lahko izbirate med klasično zidano ali montažno hišo. Za vse naštete stvari je ključno sodelovanje z arhitektom, ki vam bo pripravil celotno projektno dokumentacijo, ki mora po novem gradbenem zakonu obvezno vsebovati pravnomočno gradbeno dovoljenje (PGD), skupaj s celostnim oz. popolnim projektom za izvedbo (PZI). Po novem zakonu gradnja zgolj na podlagi delne projektne dokumentacije ni več mogoča, prav tako ni možen začetek gradnje na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja, saj mora biti le-to popolnoma pravnomočno. Tako se izvajanje gradnje brez pravnomočnega gradbenega dovoljenja smatra kot prekršek tako za investitorja kot za izvajalca.

2. IZBIRA IZVAJALCA ZA GRADNJO HIŠE

Po ureditvi celotne projektne dokumentacije in ostalih potrebnih papirjev ter pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja dobite zeleno luč, da lahko pričnete z gradnjo. Naslednji korak je izbira gradbenega izvajalca, ki vam bo zgradil hišo. Pri izbiri gradbenega izvajalca imate na voljo več možnosti poteka gradnje vaše hiše: lahko se odločite za gradnjo hiše po posameznih (deljenih) fazah, kjer se odločite najprej za izvedbo izkopa, postavitev temeljev in morebitnih kletnih prostorov, sledi postavitev nosilne konstrukcije (pritličje, mansarda,...), nato postavitev strehe itn. Tovrstni način gradnje se ne priporoča, saj boste morali za vsako delo posebej iskati izvajalce, koordinacija z izvajalci bo otežena, gradnja vaše hiše pa zamudna.

Bolj se priporočata gradnja hiše do 3. gradbene faze ali gradnja na ključ, ki sodita med najpogostejši izvedbi. Gradnja hiše do 3. gradbene faze zajema izkop, postavitev temeljev oz. temeljne plošče, postavitev nosilne konstrukcije (zidov) kleti, pritličja in mansarde, izvedbo medetažne betonske konstrukcije in postavitev ostrešja hiše, skupaj s kritino in vsemi zaključnimi kleparskimi deli (obrobe, žlebovi).

Gradnja hiše na ključ zajema poleg prej omenjenih del še gradnjo predelnih notranjih sten, grobo in fino napeljavo vseh potrebnih instalacij za vodovod, elektriko, plin in telekomunikacije, skupaj s postavitvijo izbranega sistema ogrevanja, izvedbo strojnih tlakov (estrihov), vgradnjo stavbnega pohištva (okna, vrata) in okenskih polic, izvedbo toplotno-izolacijskega ovoja stavbe, izvedbo notranjih in zunanjih ometov (zaključni sloj fasade), ključavničarska dela, zaključna slikopleskarska dela, steklarska dela, zaključitev instalacij in montaža potrebnih sanitarnih elementov in zaključno polaganje talnih in stenskih oblog (keramika, parket, vinil,...).

Pri izbiri glede gradnje na ključ ali gradnje do 3. gradbene faze imate seveda proste roke in je odločitev vsekakor vaša. Ne glede na vrsto gradnje do določene faze pa je pri izbiri gradbenega izvajalca, poleg PGD in PZI načrtov, potreben še natančen popis vseh zajetih del, ki bodo izvedena v času gradnje, saj vam bo na podlagi popisa del izvajalec podal natančno ponudbo.

Zadnja možnost je seveda gradnja hiše v lastni režiji, ki pa se ne priporoča, razen v primeru, da imate ogromno znanja in izkušenj glede gradnje objektov. Vendar pozor! Tudi v primeru, da se gradnje vaše hiše lotite sami, morate izbrati oz. imenovati gradbenega nadzornika, s katerim je potrebno skleniti pisno pogodbo o gradnji.

Ko se odločite za ustreznega gradbenega izvajalca za gradnjo hiše, vas pred dejanskim pričetkom gradnje čaka še zadnji korak, ki je opredeljen v novem gradbenem zakonu. Govorimo o obvezni uradni prijavi začetka gradnje. Ko se poskrbi za vse zgoraj navedeno, se lahko gradnja vaše hiše tudi uradno prične.

3. CENA GRADNJE HIŠE

Stroški nakupa parcele, komunalni prispevek


Po novem gradbenem zakonu potrebujete za pričetek gradnje hiše pravnomočno gradbeno dovoljenje
Po novem gradbenem zakonu potrebujete za pričetek gradnje hiše pravnomočno gradbeno dovoljenje


Cena gradnje hiše je odvisna od marsikaterih dejavnikov. Celotni proces se začne s stroški nakupa parcele in ureditve komunalnega prispevka. Komunalni prispevek je znesek, ki se občini plača kot nadomestilo za koriščenje in izgradnjo komunalne infrastrukture, torej vodovoda, kanalizacije in ceste. Cene komunalnega prispevka imajo zelo velik razpon in so odvisne od občine. Začetna okvirna cena komunalnega prispevka je 3.000€ in lahko znaša tudi do 15.000€. Glede cen parcel je dejstvo, da je lahko strošek nakupa parcele astronomsko visok in je v prvi vrsti odvisen od lokacije parcele in njene velikosti. Govorimo seveda o zazidljivih parcelah oz. zemljiščih. V veliko pomoč pri podatkih o parcelah vam bo vsekakor prostorski informacijski sistem občin (PISO).

Stroški izdelave projektne dokumentacije (PGD, PZI, popis GOI)

H gradnji hiše je smiselno prišteti še stroške izdelave projektne dokumentacije, ki za enodružinsko hišo v povprečju znaša 6.500€. Navedena okvirna cena vključuje vso potrebno dokumentacijo, vključno z idejno zasnovo, projektom za gradbeno dovoljenje in projektom za izvedbo in popisom del. Projekt za gradbeno dovoljenje vključuje unikatni idejni načrt, PGD načrte v merilu 1:100, pridobivanje potrebnih soglasij in vodenje postopka, izdelavo elaboratov in potrebnih izkazov. Projekt za izvedbo za gradnjo hiše (PZI) pa vsebuje arhitekturne načrte in detajli 1:50, načrte elektro inštalacij, načrte strojnih inštalacij, načrte statike in gradbenih konstrukcij ter popis gradbeno obrtniških del in obiske gradbišča. K temu je potrebno dodati še, da boste za unikatni načrt arhitekture vaše hiše odšteli 15% več v primerjavi s tipskim načrtom arhitekture.

Gradnja hiše do 3. gradbene faze

Cena gradnje hiše do 3. gradbene faze je močno odvisna od velikosti hiše, kakovosti vgrajenih materialov, vrste temeljenja in nenazadnje tudi izvajalca. Pri upoštevanju, da gre za hišo neto površine cca. 150 m2, bi okvirna cena do 3. gradbene faze znašala okrog 72.000€. Cena gradnje hiše do 3. gradbene faze se v povprečju giblje med 450 in 500€/m2.

Prva (I.) gradbena faza predstavlja približno 5% celotne investicije gradnje hiše, in v tem primeru znaša 7.500€ in obsega pripravo zemljišča, zakoličenje in izkop gradbene jame. V prvo gradbeno fazo sodi tudi izvedba temeljev in temeljne plošče. Na splošno je višina zneska prve gradbene faze močno odvisna od vrste terena in obsega izkopa.

Druga (II.) gradbena faza zajema morebitno postavitev kletne plošče v podkletenih hišah, gradnja pa nato preide v tretjo (III.) gradbeno fazo, kamor prištevamo postavitev vseh nosilnih zidov konstrukcije vseh etaž, izvedbo medetažnih plošč, izvedbo strešne konstrukcije in vsa zaključna krovsko-kleparska dela. Druga (II.) in tretja (III.) gradbena faza znašata približno 43% celotne investicije gradnje hiše. Od tega predstavlja postavitev osnovne konstrukcije, skupaj z medetažnimi ploščami, cca. 33%, ostalih 10% pa predstavlja strošek postavitve strešne konstrukcije, vključno s kritino in zaključnimi krovsko-kleparskimi deli. Cena postavitve nosilnih zidov in medetažnih plošč hiše tako znaša približno 49.500€, strošek postavitve ostrešja in preostalih krovsko-kleparskih del pa znaša 15.000€.

Gradnja hiše na ključ

Pri gradnji hiše na ključ sta vključeni še četrta (IV.) in peta (V.) gradbena faza. Četrta in peta gradbena faza predstavljata preostalih 57% stroškov gradnje, kar je v našem primeru približno dodatnih 80.000€. Tako predstavlja strošek izvedbe strojnih tlakov (estrihov) približno 10% celotne investicije (15.000€), enako velja za vgradnjo stavbnega pohištva (okna, vrata, senčila), izvedba instalacijskih vodov (vodovod, elektrika, plin, telekomunikacije, izbran sistem ogrevanja), pa je nekoliko dražja in predstavlja približno 13% (19.500€). Ne smemo pozabiti še na fasado, kjer je  zajeta izvedba toplotnoizolacijskega ovoja stavbe in zaključni zunanji ometi ter znaša približno 9% celotne investicije gradnje hiše (13.500€). Zaključnih 10% celotnih stroškov gradnje (15.000€) predstavljajo zaključna notranja slikopleskarska dela, zaključitev instalacij - montaža sanitarnih elementov,  steklarska dela in polaganje talnih in stenskih oblog. Cena gradnje hiše na ključ bi v našem primeru znašala približno 150.000€ za hišo neto tlorisne površine 150 m2, kar je 1000€/m2. V navedeni ceni so upoštevani materiali srednjega kakovostnega razreda.

Za konec ne smemo pozabiti niti na stroške ureditve okolice hiše, kjer se cena v povprečju giblje okrog 200€/m2. V navedeno ceno so všteti izkopi za kanale, polaganje cevi za vodo in kanalizacijo, tlakovanje, asfaltiranje in polaganje travne ruše.

Na splošno velja, da so se cene gradbenih del, v primerjavi s cenami izpred enega ali dveh let, v povprečju dvignile za 20%. Absolutno večja je tudi zasedenost gradbenih podjetij, zato vam priporočamo, da se iskanja gradbenega izvajalca lotite nekoliko prej. V primeru, da načrtujete začetek gradnje vaše hiše spomladi 2019, je pravi čas za iskanje gradbenega izvajalca v jeseni 2018.

4. ČAS GRADNJE HIŠE

Za konec vam navajamo še dejstva glede časa oz. hitrosti gradnje hiše. Če za primer vzamemo montažno hišo, bo gradnja vsekakor hitrejša, poleg tega pa so že vnaprej znani točni stroški gradnje montažne hiše. Gradnja zidane hiše pa lahko poteka po posameznih fazah z določenimi prekinitvami, zato je tudi način plačila lahko opravljen sproti oz. po zmožnostih investitorja. Ravno zato se čas gradnje zidane hiše lahko drastično podaljša. Montažna hiša je prava odločitev za vas v primeru, da imate denar in nimate časa ter se hočete čim hitreje vseliti v novo hišo. V primeru, da pa imate čas in določeno netipsko rešitev za vašo bodočo hišo in imate nekoliko manjši proračun, pa se raje odločite za klasično zidano hišo.

Strokovni članek 2437
Avtor: Mojmojster

Imamo kar 784 izvajalcev za področje Novogradnja:



NAJBOLJ BRANI ČLANKI NOVOGRADNJA

PRIPOROČENI IZVAJALCI ZA PODROČJE NOVOGRADNJA

10
2

Centros d.o.o.

Cankarjeva cesta 63, 8281 Senovo
9.8
1

CGP JAKLIČ, Iztok Jaklič s.p.

Gabrje, Loka 7, 8321 Brusnice
10
7

ZORAN VUKOVIĆ S.P., Gradbeništvo Gogi s.p.

Smokuč 39, 4274 Žirovnica

IŠČETE DOBRE IZVAJALCE ZA PODROČJE NOVOGRADNJA?


nova hiša
nadzidava
individualna hiša
stanovanjski dvojček
delavnica
betonaža in zidanje
zidar za gradnjo
  • Novogradnja Ajdovščina
  • Novogradnja Bled
  • Novogradnja Bovec
  • Novogradnja Celje
  • Novogradnja Črna na Koroškem
  • Novogradnja Črnomelj
  • Novogradnja Domžale
  • Novogradnja Gornja Radgona
  • Novogradnja Gornji Grad
  • Novogradnja Hrastnik
  • Novogradnja Ilirska Bistrica
  • Novogradnja Izola
  • Novogradnja Jesenice
  • Novogradnja Kamnik
  • Novogradnja Kidričevo
  • Novogradnja Kobarid
  • Novogradnja Kočevje
  • Novogradnja Koper
  • Novogradnja Kranj
  • Novogradnja Kranjska Gora
  • Novogradnja Krško
  • Novogradnja Laško
  • Novogradnja Lendava
  • Novogradnja Litija
  • Novogradnja Ljubljana
  • Novogradnja Ljutomer
  • Novogradnja Maribor
  • Novogradnja Metlika
  • Novogradnja Mojstrana
  • Novogradnja Mozirje
  • Novogradnja Murska Sobota
  • Novogradnja Nova Gorica
  • Novogradnja Novo mesto
  • Novogradnja Ormož
  • Novogradnja Piran - Pirano
  • Novogradnja Pivka
  • Novogradnja Portorož
  • Novogradnja Postojna
  • Novogradnja Ptuj
  • Novogradnja Radeče
  • Novogradnja Radenci
  • Novogradnja Radovljica
  • Novogradnja Ravne Na Koroškem
  • Novogradnja Ribnica
  • Novogradnja Rogaška Slatina
  • Novogradnja Sevnica
  • Novogradnja Sežana
  • Novogradnja Škofja Loka
  • Novogradnja Slovenj Gradec
  • Novogradnja Slovenska Bistrica
  • Novogradnja Slovenske Konjice
  • Novogradnja Šoštanj
  • Novogradnja Štore
  • Novogradnja Tolmin
  • Novogradnja Trbovlje
  • Novogradnja Tržič
  • Novogradnja Trzin
  • Novogradnja Velenje
  • Novogradnja Vipava
  • Novogradnja Vojnik
  • Novogradnja Vransko
  • Novogradnja Vrhnika
  • Novogradnja Žalec
  • Novogradnja Zreče
  • Novogradnja Žužemberk
  • SLOVENIA, HQ
    SLOVENIA, HQ
    MOJMOJSTER.NET

    Ul. škofa Maksimilijana Držečnika 6
    2000 Maribor

    00386 40 145 800

    AUSTRIA
    AUSTRIA
    DAIBAU.AT

    Hilmteichstraße 21
    8010 Graz

    0043 664 1993547

    CROATIA
    CROATIA
    EMAJSTOR.HR

    Pijavišće 17g
    10000 Zagreb

    00385 99 3317 311

    KONTAKTI

    Povpraševanja: 051 216 651
    Podjetja: 040 145 800

    REGIONALNE STRANI

    www.mojmojster.net
    www.emajstor.hr
    www.daibau.at
    www.daibau.rs
    www.daibau.com
    © 2018 Eforma d.o.o., vse pravice pridržane