Za področje

    Cena novogradnje in postopek gradnje

    Članek je koristil že 13418+ uporabnikom
    Veliko je bilo že napisanega na temo gradnje zidane in montažne hiše, tokrat pa smo za vas pripravili nekatera ključna dejstva glede cene novogradnje in postopka. Največje spremembe gradnje zadnjih nekaj let so pogojene predvsem z dvigom cen ter večja zasedenost gradbenih podjetij. V nadaljevanju si preberite, kaj vse potrebujete preden se lotite gradnje svoje hiše, kakšne so možnosti glede gradnje hiše, cena gradnje in nenazadnje tudi čas gradnje hiše.
    Strokovni članek 13418
    cena-novogradnja.jpg
    Imamo kar 836 izvajalcev za področje Novogradnja:

    1. Novogradnje: načrt za hišo

    Kaj vse vsebuje načrt za novogradnje? Pred dejanskim začetkom gradnje je seveda treba postoriti oz. urediti kar nekaj predhodnih korakov, med katere prištevamo izbor in nakup parcele, ki je povezana s pridobitvijo lokacijske informacije, izborom oz. odločitvijo glede tipskega načrta ali unikatnega načrta, pravo velikostjo vaše bodoče hiše in arhitekturne zasnove ter seveda vrste oz. načina gradnje, kjer v osnovi lahko izbirate med klasično zidano ali montažno hišo.

    1.1 Za dober načrt za hišo je pomemben arhitekt

    Za vse naštete stvari je ključno sodelovanje z arhitektom, ki vam bo pripravil celotno projektno dokumentacijo, ki mora po novem gradbenem zakonu obvezno vsebovati pravnomočno gradbeno dovoljenje (PGD), skupaj s celostnim oz. popolnim projektom za izvedbo (PZI). Po novem zakonu gradnja zgolj na podlagi delne projektne dokumentacije ni več mogoča, prav tako ni možen začetek gradnje na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja, saj mora biti le-to popolnoma pravnomočno. Tako se izvajanje gradnje brez pravnomočnega gradbenega dovoljenja smatra kot prekršek tako za investitorja kot za izvajalca.

    2. Izbira izvajalca za novogradnje

    2.1 Iskanje gradbenega izvajalca za novogradnje

    Po ureditvi celotne projektne dokumentacije in ostalih potrebnih papirjev ter pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja dobite zeleno luč, da lahko pričnete z gradnjo. Naslednji korak je izbira gradbenega izvajalca, ki vam bo zgradil hišo. Pri izbiri gradbenega izvajalca imate na voljo več možnosti poteka gradnje hiše: lahko se odločite za gradnjo hiše po posameznih (deljenih) fazah, kjer se odločite najprej za izvedbo izkopa, postavitev temeljev in morebitnih kletnih prostorov, sledi postavitev nosilne konstrukcije (pritličje, mansarda ...), nato postavitev strehe itn.

    Tovrstni način gradnje se ne priporoča, saj boste morali za vsako delo posebej iskati izvajalce, koordinacija z izvajalci bo otežena, gradnja vaše hiše pa zamudna.

    2.2 Gradnja hiše do 3. gradbene faze

    Bolj se priporočata gradnja hiše do 3. gradbene faze ali gradnja na ključ, ki sodita med najpogostejši izvedbi. Gradnja hiše do 3. gradbene faze zajema izkop, postavitev temeljev oz. temeljne plošče, postavitev nosilne konstrukcije (zidov) kleti, pritličja in mansarde, izvedbo medetažne betonske konstrukcije in postavitev ostrešja hiše, skupaj s kritino in vsemi zaključnimi kleparskimi deli (obrobe, žlebovi).

    2.3 Novogradnje na ključ

    Gradnja hiše na ključ zajema poleg prej omenjenih del še dodatna, zaključna dela. Novogradnja na ključ zajema gradnjo predelnih notranjih sten, grobo in fino napeljavo vseh potrebnih inštalacij za vodovod, elektriko, plin in telekomunikacije, skupaj s postavitvijo izbranega sistema ogrevanja, izvedbo strojnih tlakov (estrihov), vgradnjo stavbnega pohištva (okna, vrata) in okenskih polic, izvedbo toplotnoizolacijskega ovoja stavbe, izvedbo notranjih in zunanjih ometov (zaključni sloj fasade), ključavničarska dela, zaključna slikopleskarska dela, steklarska dela, zaključitev instalacij in montaža potrebnih sanitarnih elementov in zaključno polaganje talnih in stenskih oblog (keramika, parket, vinil ...).

    Pri izbiri glede gradnje na ključ ali gradnje do 3. gradbene faze imate seveda proste roke in je odločitev vsekakor vaša. Ne glede na vrsto gradnje do določene faze pa je pri izbiri gradbenega izvajalca poleg PGD in PZI načrtov potreben še natančen popis vseh zajetih del, ki bodo izvedena v času gradnje, saj vam bo na podlagi popisa del izvajalec podal natančno ponudbo.

    2.4 Gradnja v lastni režiji

    Zadnja možnost je seveda gradnja hiše v lastni režiji, ki pa se ne priporoča, razen v primeru, da imate ogromno znanja in izkušenj glede gradnje objektov. Vendar pozor! Tudi v primeru, da se gradnje svoje hiše lotite sami, morate izbrati oz. imenovati gradbenega nadzornika, s katerim je treba skleniti pisno pogodbo o gradnji. Ko se odločite za ustreznega gradbenega izvajalca za gradnjo hiše, vas pred dejanskim začetkom gradnje čaka še zadnji korak, ki je opredeljen v novem gradbenem zakonu. Govorimo o obvezni uradni prijavi začetka gradnje.

    Ko poskrbite za vse zgoraj navedeno, se lahko gradnja vaše hiše tudi uradno začne.
    Cena novogradnje
    Cena novogradnje srednje kakovosti leta 2022 znaša med 1200 in 1300 EUR/m2.

    3. Cena novogradnje

    3.1 Stroški nakupa parcele, komunalni prispevek

    Cena gradnje hiše je odvisna od marsikaterih dejavnikov. Celotni proces se začne s stroški nakupa parcele in ureditve komunalnega prispevka. Komunalni prispevek je znesek, ki se občini plača kot nadomestilo za koriščenje in izgradnjo komunalne infrastrukture, torej vodovoda, kanalizacije in ceste. Cene komunalnega prispevka imajo zelo velik razpon in so odvisne od občine. Začetna okvirna cena komunalnega prispevka je 3.000 € in lahko v nekaterih občinah (še posebej drage so Ljubljana in občine na Obali) znaša tudi 25.000 in več €.

    Glede cen parcel je dejstvo, da je lahko strošek nakupa parcele astronomsko visok in je v prvi vrsti odvisen od lokacije parcele in njene velikosti. Govorimo seveda o zazidljivih parcelah oz. zemljiščih. V veliko pomoč pri podatkih o parcelah vam bo vsekakor prostorski informacijski sistem občin (PISO).

    3.2 Stroški izdelave projektne dokumentacije (PGD, PZI, popis GOI)

    H gradnji hiše je smiselno prišteti še stroške izdelave projektne dokumentacije, ki za enodružinsko hišo v povprečju znašajo med 6.000 in 30.000 €. Razpon cene projektne dokumentacije za novogradnje je tako širok zato, ker obstaja mnogo različnih arhitektov in arhitekturnih birojev, ki ponujajo zelo različne storitve. Tipski projekti stanejo veliko manj kot avtorski projekti zelo uveljavljenih birojev, ki se posvetijo vsakemu najmanjšemu detajlu in vaši želji. Slednji biroji vam bodo namenili precej več časa, vaša hiša pa bo edinstvena.

    Navedena okvirna cena vključuje vso potrebno dokumentacijo, vključno z idejno zasnovo, projektom za gradbeno dovoljenje in projektom za izvedbo in popisom del. Projekt za gradbeno dovoljenje vključuje unikatni idejni načrt, PGD načrte v merilu 1:100, pridobivanje potrebnih soglasij in vodenje postopka, izdelavo elaboratov in potrebnih izkazov. Projekt za izvedbo za gradnjo hiše (PZI) pa vsebuje arhitekturne načrte in detajli 1:50, načrte elektro inštalacij, načrte strojnih inštalacij, načrte statike in gradbenih konstrukcij ter popis gradbeno obrtniških del in obiske gradbišča.

    3.3 Cena novogradnje do 3. gradbene faze

    Cena gradnje hiše do 3. gradbene faze je močno odvisna od velikosti hiše, kakovosti vgrajenih materialov, vrste temeljenja in nenazadnje tudi izvajalca. Pri upoštevanju, da gre za hišo neto površine pribl. 150 m2, bi okvirna cena do 3. gradbene faze znašala okrog 100.000 €. Cena gradnje hiše do 3. gradbene faze se v povprečju giba med 600 in 700 €/m2.

    Prva (I.) gradbena faza predstavlja približno 5 % celotne investicije gradnje hiše in obsega pripravo zemljišča, zakoličenje in izkop gradbene jame. V prvo gradbeno fazo sodi tudi izvedba temeljev in temeljne plošče. Na splošno je višina zneska prve gradbene faze močno odvisna od vrste terena in obsega izkopa.

    Druga (II.) gradbena faza zajema morebitno postavitev kletne plošče v podkletenih hišah, gradnja pa nato preide v tretjo (III.) gradbeno fazo, kamor prištevamo postavitev vseh nosilnih zidov konstrukcije vseh etaž, izvedbo medetažnih plošč, izvedbo strešne konstrukcije in vsa zaključna krovsko-kleparska dela. Druga (II.) in tretja (III.) gradbena faza znašata približno 45 % celotne investicije gradnje hiše. Od tega predstavlja postavitev osnovne konstrukcije, skupaj z medetažnimi ploščami, cca. 33 %, ostalih 12 % pa predstavlja strošek postavitve strešne konstrukcije, vključno s kritino in zaključnimi krovsko-kleparskimi deli. Cena postavitve nosilnih zidov in medetažnih plošč hiše tako znaša približno 65.000 €, strošek postavitve ostrešja in preostalih krovsko-kleparskih del pa znaša 25.000 €.

    3.4 Cena novogradnje na ključ

    Pri gradnji hiše na ključ sta vključeni še četrta (IV.) in peta (V.) gradbena faza. Četrta in peta gradbena faza predstavljata preostalih 50 % stroškov gradnje, kar je v našem primeru približno dodatnih 100.000 €. Tako predstavlja strošek izvedbe strojnih tlakov (estrihov) približno 10 % celotne investicije (v našem primeru 20.000 €), enako velja za vgradnjo stavbnega pohištva (okna, vrata, senčila), izvedba instalacijskih vodov (vodovod, elektrika, plin, telekomunikacije, izbran sistem ogrevanja), pa je nekoliko dražja in predstavlja približno 13 % (26.000 €).

    Ne smemo pozabiti še na fasado, kjer je zajeta izvedba toplotnoizolacijskega ovoja stavbe in zaključni zunanji ometi ter znaša približno 9 % celotne investicije gradnje hiše (18.000 €). Zaključnih 10 % celotnih stroškov gradnje (20.000 €) predstavljajo zaključna notranja slikopleskarska dela, zaključitev inštalacij - montaža sanitarnih elementov, steklarska dela in polaganje talnih in stenskih oblog.

    Cena gradnje hiše na ključ bi v našem primeru znašala približno 200.000 € za hišo neto tlorisne površine 150 m2, kar je 1300 €/m2. V navedeni ceni so upoštevani materiali srednjega kakovostnega razreda. Zaključimo lahko, da se cene novogradnje v povprečju gibajo med 1200 in 1300 €/m2.

    3.5 Ureditev okolice novogradnje

    Za konec ne smemo pozabiti niti na stroške ureditve okolice hiše, kjer se cena v povprečju giblje okrog 250 €/m2. V navedeno ceno so všteti izkopi za kanale, polaganje cevi za vodo in kanalizacijo, tlakovanje, asfaltiranje in polaganje travne ruše. V to ceno ni všteta zasaditev dreves in drugih rastlin, ki lahko predstavljajo dodaten, precej zajeten strošek.

    Cena hiše
    Tipske novogradnje stanejo precej manj kot unikatne - manjša je tako cena gradnje kot projektiranja novogradnje. 

    4. Cena novogradnja in rast cen

    Na splošno velja, da so se cene gradbenih del med koronakrizo v primerjavi s cenami pred njo v povprečju narasle za 30 - 40 %. To pa začuda ni vplivalo na zasedenost gradbenih izvajalcev in podjetij, ki so zelo zasedeni in težko dosegljivi, sploh če se vam mudi. V tem primeru boste prav tako imeli manj čas, da poiščete kakovostnega in konkurenčnega izvajalca, saj se boste zadovoljili s tistim, ki bo sploh na voljo. Zato vam priporočamo, da se iskanja gradbenega izvajalca lotite nekoliko prej. V primeru, da načrtujete začetek gradnje svoje hiše spomladi 2023, je pravi čas za iskanje gradbenega izvajalca v jeseni 2022, arhitekta pa morate začeti iskati vsaj dve leti pred nameravanim začetkom gradnje hiše.

    Arhitekti bo za pripravo vse potrebne dokumentacije v povprečju potreboval 6 mesecev, nato pa traja še nekaj mesecev, da pridobite gradbeno dovoljenje.

    5. Novogradnje: čas gradnje

    Za konec vam navajamo še dejstva glede časa oz. hitrosti gradnje novogradnje. Če za primer vzamemo montažno hišo, bo gradnja vsekakor hitrejša, poleg tega pa so že vnaprej znani točni stroški gradnje montažne hiše. Gradnja zidane hiše pa lahko poteka po posameznih fazah z določenimi prekinitvami, zato je tudi način plačila lahko opravljen sproti oz. po zmožnostih investitorja. Ravno zato se čas gradnje zidane hiše lahko drastično podaljša. Montažna hiša je prava odločitev za vas v primeru, da imate denar in nimate časa ter se hočete čim hitreje vseliti v novo hišo. V primeru, da pa imate čas in določeno netipsko rešitev za svojo bodočo hišo ter nekoliko manjši proračun, se raje odločite za klasično zidano hišo.

    Gradnja zidane hiše v povprečju traja leto do leto in pol do vselitve. Gradnja montažne hiše vam bo vzela precej manj časa; vseljiva bo že nekaj mesecev po postavitvi temeljne plošče.
    Strokovni članek 13418
    Avtor: Mojmojster
    Imamo kar 836 izvajalcev za področje Novogradnja:

    Kako so Vam koristile te informacije?


    DAIBAU MAGAZIN

    V vaš nabiralnik vsakih 14 dni, brezplačno!

    Gradite prenavljate? Pridobite ugodne ponudbe naših partnerjev za kratkoročni ali dolgoročni kredit:
    Informativni mesečni obrok*
    /mesec


    Znesek kredita
    EUR
    Doba odplačevanja
    let
    NAPREJ
    Izračun kredita >

    *Informativni mesečni obrok je izključno informativne narave in ne predstavlja ponudbe za sklenitev kredita ali poslovne zaveze družbe Daibau ali bank. Izračun je namenjen informaciji uporabniku o okvirni višini mesečnega obroka za določen znesek stanovanjskega kredita ob določeni dobi odplačevanja. Pri izračunu mesečnega obroka je uporabljena zgolj informativna fiksna obrestna mera 2,5%. Za točen izračun in ponudbo je potrebno pridobiti ponudbe bank.

    Imamo kar 836 izvajalcev za področje Novogradnja:

    BREZPLAČNO POVPRAŠEVANJE
    IZBOR PODJETIJ, OCENE
    BREZ PROVIZIJ
    Imamo kar 836 izvajalcev za področje Novogradnja
    10
    4

    GRADNJA KLEPIĆ, gradbene in krovske storitve d.o.o.

    Nova Gorica
    8.3
    2

    SABIGRADNJE, gradbeništvo, vzdrževanje in čiščenje objektov, d.o.o.

    Vrhnika
    9
    0

    Gradbeni inženiring, Matej Zadnik s.p.

    Preddvor
    10
    1

    HOGI d.o.o. Hrastnik

    Hrastnik
    IŠČETE IZVAJALCE, PONUDBO ZA PODROČJE NOVOGRADNJA?

    SLOVENIA
    MOJMOJSTER.NET

    Ul. škofa Maksimilijana Držečnika 6
    2000 Maribor

    00386 40 145 800

    © 2022 Daibau International d.o.o., vse pravice pridržane