Adaptacija, sanacija in rekonstrukcija hiše

V nadaljevanju:

1. Sanacija hiše
- 1.1 Kaj je sanacija hiše?
- 1.2 Sanacija hiše - najpogostejša opravila
2. Adaptacija hiše
3. Kdaj sta potrebni sanacija in adaptacija hiše?
4. Rekonstrukcija objekta
- 4.1 Kaj je rekonstrukcija objekta?
- 4.2 Rekonstrukcija objekta in gradbeno dovoljenje

1. Sanacija hiše

1.1 Kaj je sanacija hiše?

Sanacija pomeni vzdrževanje objekta. Pojem zajema vsa opravila, potrebna za zagotavljanje bivanjske in konstrukcijske kakovosti hiše. Sanacijo prištevamo med t. i. investicijska vzdrževalna dela. Med investicijska vzdrževalna dela sodi izvedba popravil, gradbenih, inštalacijskih, obrtniških del in drugih popravil, s čimer se izboljšajo in posodobijo vse inštalacije, tehnološke naprave, napeljave in ostala oprema. Bistvo sanacije je izvedba prej omenjenih del na način, s katerim se ne posega v konstrukcijo objekta in ne spreminja velikost, zmogljivost, namembnost in zunanji videz objekta.

1.2 Sanacija hiše - najpogostejša opravila

Verjetno se sprašujete, kaj so najpogostejša opravila, ko se lotevamo obnove objekta. Med najpogostejša opravila sodi vsekakor vzdrževanje fasade objekta, ki jo je priporočljivo prepleskati vsakih 5-7 let. Nato so tukaj krovna dela, kot so popravila strehe, odmašitev žlebov in odtokov, čiščenje dimnika in podobno. Zahtevnejša in obširnejša gradbena dela so vsa, ki se tičejo menjavo hidroizolacije in toplotne izolacije, zamakanje objekta pa nasploh predstavlja eno največjih in najdražjih težav, na katero lahko naletimo.

Pod sanacijska opravila spada tudi sanacija plesni in vlage, pa beljenje notranjih prostorov, menjava tlakov, barvanje ograj, menjava tlakovcev okrog hiše in ploščic v hiši, brušenje parketa, napeljava novih električnih inštalacij in podobno.

Rekonstrukcija objekta — Brušenje in lakiranje parketa je priporočljivo izvesti vsakih 10 let.

2. Adaptacija hiše

2.1 Kaj je adaptacija hiše?

Adaptacija hiše pomeni prenova hiša. Gre za večje posege v objekt kot pri sanaciji objekta, kjer so posegi nujni zaradi vzdrževalnih del. Namen prenove objekta je izboljšava objekta, s katero pripomoremo k boljšemu počutju, videzu hiše, učinkovitosti objekta in nasploh življenju uporabnika, kar še posebej velja za prenovo notranjih prostorov. Prenova objekta poleg notranjih prostorov lahko zajema tudi prenovo zunanjosti - fasade objekta v primeru, če se pojavi potreba po zagotovitvi ustrezne energetske učinkovitosti stavbe. V tem primeru govori o t. i. energetski adaptaciji objekta.

2.2 Adaptacija hiše in gradbeno dovoljenje

Za prenovo notranjosti ne potrebujemo gradbenega dovoljenja, če gre za zasebno hišo. Nekoliko se zaplete pri večstanovanjski hiši in blokih, saj tam ne moremo enostavno porušiti ene stene. To vpliva na ves blok in potencialno ogroža vse stanovalce bloka. V tem primeru bi po pravilih morali pridobiti vsaj soglasje sosedov, statik pa bi moral preračunati, ali je preboj med dvema sobama mogoče varno izvesti, ne da bi to ogrozilo statično stabilnost hiše.

Za prenovo zunanjosti in notranjosti objekta ne potrebujemo gradbenega dovoljenja, če se pri prenovi ne spreminjajo zunanje dimenzije (gabarit) objekta! Takoj, ko začnemo radikalneje posegati v konstrukcijo objekta, dodajati prizidke, višati streho, dodajati terase in balkone ter podobno, moramo na občini zaprositi za gradbeno dovoljenje, sicer gre za delo na črno. Prav tako moramo biti pozorni, da pri večjih posegih v zunanje gabarite objekta ne prekoračimo parcelne meje, sploh če se naša hiša že tako nahaja blizu sosedove parcele. V nasprotnem primeru lahko zaidemo v resne pravne težave in spor.

2.3 Adaptacija hiše - večji posegi

Ko se odločaom za prenovo interierja, se pogosto odločimo nekoliko spremeniti tloris našega stanovanja oziroma hiše. Morda bi želeli prostore med seboj povezati ali ločiti, zastekliti balkon ... Temu pravimo radikalnejša prenova objekta, ko se spremeni tudi sama tlorisna organizacija objekta, torej razporeditev sob stanovanja. Sobe se predeljuje z mavčnokartonskimi stenami, pogosto pa je treba na novo napeljati tudi električne in vodovodne inštalacije. Premik električnih inštalacij je načeloma neproblematičen in pogosto rutinski, saj se enostavno samo dodatjo novi kabli, pri vodovidnih pa je stvar nekoliko bolj zapletena in posledično tudi dražja, sploh pa lahko nastane problem pri kanalizaciji.

Svetujemo, da se izogibate večjim premikom kuhinje in kopalnice, ki potrebujeta omenjene priključke, seveda pa ne bo težav, če jih premakne oziroma povečate ali zmanjšate za 1-2 m.

3. Kdaj sta potrebni sanacija in adaptacija hiše?

Do potrebne adaptacije oz. sanacije objekta pride zaradi dotrajanosti posameznih elementov, bodisi v notranjosti ali zunanjosti objekta. Do dotrajanosti pride zaradi različne življenjske dobe posameznih materialov in elementov, s čimer zaradi dotrajanosti pride tudi do oviranja normalne uporabe objekta. Na splošno se materiali starajo, obrabijo ali pa so bili pred vgradnjo premalo preizkušeni. Sem recimo sodi zamenjava parketa, keramičnih ploščic, sanitarnih in drugih elementov, pleskanje sten in stropov in adaptacija zunanjega ovoja stavbe z vgradnjo ustrezne toplotne izolacije in izvedbo finalnega sloja.

Ne glede na kakovost so določeni materiali in elementi po določenem času potrebni zamenjave.

Večja prenova oz. hiše je potreba zaradi tega, ker se potrebe družine spreminjajo; morda je družina dobila novega družinskega člana in bi mu rada zagotovila svojo sobo, morda si želimo domačo delovno pisarno, pa bi zato radi pregradili večjo sobo ali pa povezali dnevni prostor z jedilnico in ga tako povečali ... Razlogov je veliko.

Adaptacija hiše: če posegamo v gabarit objekta, moramo pridobiti gradbeno dovljenje.

4. Rekonstrukcija objekta

4.1 Kaj je rekonstrukcija objekta?

Pri rekonstrukciji objekta gre pravzaprav za spremembo tehničnih specifikacij objekta in prilagajanje obstoječega objekta na spremembe namembnosti ali spremembi potrebam. Bistvo rekonstrukcije objekta je, da gre za izvedbo del, s katero se v večji meri ne spremeni velikost objekta, temveč se izključno spremenijo konstrukcijski elementi objekta. V primeru, da pa pride pri rekonstrukciji tudi do spremembe velikosti obstoječega objekta, se volumen stavbe ne sme spremeniti za več kot 10 %.

4.2 Gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo

Pri rekonstrukciji objekta moramo sodelovati z gradbenim inženirjem oz. statikom, ki preveri in naredi izračune za obstoječe obremenitve in nove izračune ter obremenitve pri rekonstrukciji objekta. Bistvo vsega je, da se pri rekonstrukciji objekta ohranijo vse oz. čim več nosilnih sten in stebrov, v primeru rušitve njih pa mora statik predvideti ustrezne nadomestne nosilne elemente, ki bodo poskrbeli za statično nosilnost celotne konstrukcije objekta. Poleg rušenja nosilnih elementov pride vsekakor tudi do rušenja nenosilnih, t. i. predelnih sten, ki nimajo večjega vpliva na stabilnost celotne konstrukcije objekta. Za razliko od določenih oblik adaptacije oz. sanacije objekta, kjer posegi niso tako veliki, potrebujemo za rekonstrukcijo gradbeno dovoljenje.