Gradbena dokumentacija - kaj vse moramo vedeti?

V nadaljevanju:

1. Gradbena dokumentacija
2. Lokacijska informacija
3. Pridobitev soglasij
4. Projektna dokumentacija

1. Gradbena dokumentacija

Gradbena dokumentacija se v splošnem deli na dva dela; na projektno dokumentacijo in tehnično dokumentacijo. Projektna dokumentacija vsebuje vse splošne podatke za pridobitev soglasij, dovoljenj in za začetek gradnje, medtem ko tehnična dokumentacija zajema vse podatke in stanje po koncu gradnje. Tako projektna kot tehnična dokumentacija sta neločljivo povezani s procesom gradnje objekta. Pravilnik o projektni in tehnični dokumentaciji določa podrobnejšo vsebino, vrste in način izdelave načrtov, ki sestavljajo gradbeno in tehnično dokumentacijo.

Podrobnejša vsebina gradbene dokumentacije zajema lokacijsko informacijo, pridobitev soglasij, projektno dokumentacijo, gradbeno dovoljenje, spremembo namembnosti in uporabno dovoljenje.

2. Lokacijska informacija

Lokacijsko informacijo izda občina, pristojna za območje, na katerem je zazidljivo zemljišče. Lokacijska informacija se izda v skladu s predpisi o upravnem postopku in proti plačilu upravne takse. Lokacijsko informacijo v splošnem potrebujemo za tri namene: za namen gradnje objekta oz. izvajanje del na zemljišču ali objektu, namen prometa z nepremičninami in namen določitve gradbene parcele k že obstoječemu objektu. Lokacijska informacija je del projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja.

3. Pridobitev soglasij

Soglasje za gradnjo pridobimo s strani pristojnega soglasodajalca, ki potrdi, da je projektna dokumentacija izdelana v skladu s pogoji. Vsak projektant oz. investitor je pred začetkom projektiranja dolžan pozvati vse potrebne in pristojne soglasodajalce, da določijo svoje projektne pogoje. Celotni zahtevi mora biti priložena tudi idejna zasnova. Ko je projektna dokumentacija izdelana, mora projektant s pisnim dokumentom pozvati vse soglasodajalce, da priložijo svoje soglasje.

3.1 Pridobitev soglasja od sosedov

V nekaterih primerih morate soglasje pridobiti od sosedov. Eden najbolj očitnih primerov je gradnja hiše bližje parcelni meji, kot to dovoljujejo projektni pogoji oziroma kot to določa lokacijska informacija. Če želite hišo zgraditi bližje parcelni meji, morate od soseda, čigar parceli se bo vaša hiša približala, dobiti pisno soglasje, da se s tem strinja in je bil o tem obveščen.

3.2 Pridobitev soglasja ZVKDS

Če gre za spomeniško zaščiten objekt, boste morali pridobiti soglasje Zavoda za varstvo kulturne dediščine Republike Slovenije, ki skrbi za varovanje kulturne dediščine in za prenavljanje objektov skladno s smernicami. Strogost pravil oziroma smernic, skladno s katerimi morate prenoviti objekt, je odvisna od stopnje zaščitenosti objekta. V nekaterih primerih morajo ostati isti gabariti objekta, kar pomeni, da objekta ne smemo višati ali mu prizidati prizidka, v drugih primerih mora poleg tega ostati ista tudi fasada, ki jo je treba z renovacijo objekta povrniti v prvotno stanje. V najbolj strogo zaščitene objekte ni mogoče posegati, zato se lahko prenovijo zgolj tako, da se ohranijo oziroma povrnejo v prvotno stanje.

Če je objekt ali del objekta delno porušen in nimamo prvotnih dokumentov, na podlagi katerih bi lahko sklepali o prvotnem videzu objekta, se moramo z ZVKDS pogovoriti, kako bomo obnovili oziroma rekonstruirali ta del objekta, da bo karseda skladen s celoto.

3.3 Pridobitev okoljskih soglasij

Okoljska soglasja prosilcem za pridobitev gradbenega dovoljenja pogosto povzročajo največ preglavic. Če se naš objekt nahaja na zaščiten oziroma naravovarstvenem območju, se bomo morali držati smernic, ki jih predpisuje pristojna organizacija za varovanje in ohranjanje okolja. Teh je v Sloveniji več. Pogosto se zgodi, da lahko objekt gradimo le na omejenem območju parcele, saj je v bližini tekoča voda ali podtalnica, ki bi jo lahko gradnja objekta ogrozila. Prav tako se lahko zgodi, da del parcele spada pod oznako NATURA 2000, kjer je kakršna koli gradnja prepovedana. Če pod to oznako spada celotna parcela, na njej ne bomo mogli graditi.

Gradbena dokumentacija — Pridobitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja je osnova za začetek gradnje.

4. Projektna dokumentacija

4.1 Kaj je projektna dokumentacija?

Projektna dokumentacija zajema več vrst različnih projektov, kjer ima vsak posamezni projekt svoj namen. Vsi spodaj našteti projekti spadajo pod obvezni del projektne dokumentacije. Projektna dokumentacija zajema idejno zasnovo (IDZ), idejni projekt (IDP), dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD), projekt za razpis (PZR), projekt za izvedbo (PZI) in projekt izvedenih del (PID). Vsak od naštetih projektov je sestavljen iz vodilne mape in mape z načrti. Vodilna mapa projektov je vedno označena s številom 0. Vanjo se vlagajo posamezni načrti, elaborati in drugi tehnični dokumenti. Format vodilne mape je predpisan in mora ustrezati velikosti papirja A4.

Načrti, ki so večji od formata A4 (običajno večina), se morajo ustrezno zložiti na omenjeno velikost papirja. Na platnici vodilne mape posameznega projekta so navedeni podatki o vrsti projekta, številka projekta, vsebina celotne mape ter vrsta gradnje in objekta.

4.2 Gradbeno dovoljenje

Pridobitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja je osnova za vsako gradnjo, rekonstrukcijo objekta ali nadomestno gradnjo. Na podlagi gradbenega dovoljenja se lahko začnejo izvedbena dela. Gradbeno dovoljenje velja za odločbo, s pomočjo katere pristojni upravni organ dovoli gradnjo in predpiše konkretne pogoje, ki jih je med gradnjo treba upoštevati. Pojavljajo se določene izjeme, kot so recimo enostavni objekti, za katere pred gradnjo ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, vendar le, če je takšna gradnja v skladu z izvedbenim prostorskim aktom in so odmiki, velikost in način gradnje skladni z zakonom in predpisi.

4.3 Sprememba namembnosti

Sprememba namembnosti velja za izvedbo vseh del, ki ne predstavljajo gradnje in se z njimi ne spreminjata zunanji videz in velikost objekta. Pri spremembi namembnosti gre za takšno vrsto spremembe namembnosti rabe objekta, ki pomeni posledično povečanje vplivov objekta na okolico. Vsa dela, ki se nanašajo na spremembo rabe, se lahko začnejo brez gradbenega dovoljenja, vendar le pod pogojem, da investitor pridobi lokacijsko informacijo, v kateri je navedeno, da je sprememba namembnosti skladna s prostorskim aktom.

4.4 Uporabno dovoljenje

Pridobljeno ustrezno uporabno dovoljenje velja za osnovo oziroma pogoj za začetek uporabe objekta. Uporabno dovoljenje izda pristojni upravni organ za gradbene zadeve, ko se zaključi tehnični pregled objekta. V primeru, da je iz dokazil o zanesljivosti objekta razvidno, da objekta ne bo mogoče uporabljati in vzdrževati v skladu s predpisi, se uporabno dovoljenje ne sme izdati. Uporabno dovoljenje sestavljajo vodilna mapa z dokazili o zanesljivosti objekta, vodilna mapa projekta izvedenih del in geodetski načrt novega stanja zemljišča.