Ocenjevanje vrednosti nepremičnin

Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je v splošnem podajanje mnenja o vrednosti določene nepremičnine. Pri mnenju gre za strokovno tehtanje, ki temelji na podlagi objektivnosti, znanju, pravilni presoji, podatkih in izkušnjah. Ločimo neformalno in formalno ocenjevanje vrednosti nepremičnin.

Pri neformalnem ocenjevanju gre za ocenitev vrednosti nepremičnine na podlagi intuicije oz. splošnega prepričanja. Za neformalno ocenjevanje je značilno, da ga uporablja velik delež udeležencev na nepremičninskem trgu in da daje splošno oceno vrednosti.

Formalno ocenjevanje, ki ga izvajajo strokovnjaki, pa temelji na rezultatih zbiranja in analiziranja tržnih podatkov. Strokovnjaki – cenilci, se pri svojem delu poslužujejo različnih standardov, na podlagi katerih na koncu izdajo pisno cenitev, kjer je zajet celotni postopek cenitve nepremičnine.

Vrednosti nepremičnin se ocenjujejo v različne namene. Lahko so to potrebe lastnika, poslovne potrebe ali drugi razni nameni. Vrednost nepremičnine se za lastniške potrebe ocenjuje v primeru, ko gre za nakup, menjavo ali prodajo. Za poslovne potrebe pa se vrednost nepremičnine ocenjuje v primeru, ko gre za pridobivanje, najem ali nakup nepremičnine, posredovanje pri trženju nepremičnine, gradnjo, zastavo nepremičnine, zavarovanje, računovodsko poročanje ali drugo potrebo. Nepremičninska vrednost se določi tudi v primeru stečaja, spojitve, likvidacije določenega podjetja, davčnih namenov, preverjanja smiselnosti investicije in sodnih sporov.

Vsaka nepremičnina ima različno število vrednosti, ki se ocenjujejo. Tako ima lahko ista nepremičnina v istem dnevu več različnih vrednosti, kar je odvisno od namena ocenjevanja vrednosti in namena vrednotenja.

Stroškovna vrednost predstavlja vrednost del in materiala za izgradnjo nepremičnine, ne vsebuje pa vrednost zemljišča.

 

Pod pojmom tržna vrednost razumemo ocenjeni znesek denarja, ki ga je kupec pripravljen odšteti oz. prodajalec sprejeti pri prodaji nepremičnine.

Prodajna vrednost oz. čista prodajna vrednost je tržna vrednost, ki je zmanjšana za stroške, ki nastanejo pri postopku prodaje. Sem spadajo takse, provizija in ostalo.

Poštena vrednost je izraz, ki se uporablja na področju računovodstva, po svojem pomenu pa je podoben tržni vrednosti.

Knjigovodska vrednost je vrednost, izkazana v računovodskih izkazih in izvidih. Je t.i. neodpisana vrednost.

Najemna vrednost je vrednost ocenjena na podlagi metode donosov, katere prejme oseba, ki nepremičnino oddaja.

Hipotekarna vrednost je enaka tržni vrednosti, razen v primeru, ko se pri prodaji nepremičnine določi dodatne omejevalne okoliščine, ki zajema recimo omejeni čas prodaje.

Zavarovalna vrednost je preostala stroškovna vrednost objekta na isti dan zavarovanja.

Likvidacijska vrednost je vrednost, izračunana ob likvidaciji objekta. Likvidacijska vrednost ni nujno enaka tržni vrednosti.

Investitorjeva ali naložbenikova vrednost je cena, ki jo je kupec pripravljen plačati, še posebej če je za nakup izredno motiviran. Investitorjeva vrednost je običajno višja od tržne vrednosti.