Gradnja hiše na ključ ali gradnja hiše v lastni režiji?

V nadaljevanju:

1. Gradnja hiše na ključ
2. Gradbene faze in gradnja na ključ
3. Koliko časa traja gradnja hiše na ključ?
4. Gradnja hiše na ključ - stroški
5. Možnosti gradnje na ključ
6. Gradnja hiše v lastni režiji
7. Kdaj je dovoljena gradnja v lastni režiji?
8. Cena gradnje hiše v lastni režiji

1. Gradnja hiše na ključ

1.1 Kaj pomeni gradnja hiše na ključ?

Gradnja hiše na ključ pomeni, da gradnjo svoje hiše zaupate gradbenemu podjetju, torej strokovnemu izvajalcu, ki poskrbi za vse podizvajalce ter načrtuje, vodi in nadzoruje potek gradbenih del. To pomeni, da poskrbi za vseh potrebnih 5 gradbenih faz in vam preda popolnoma končano hišo, ki jo je potrebno zgolj še opremiti z notranjo opremo.

Gradnja na ključ prav tako pomeni, da vsa gradbena in zaključna dela izvajajo visoko usposobljeni delavci iz gradbenih podjetij. To pomeni, da pri gradnji ne more pomagati vaš sosed ali družinski član.

1.2 Gradnja hiše na ključ - prednosti

Najbolj očitna prednost, ki jo ponuja gradnja hiše na ključ, je seveda prenos vseh obremenitev in odgovornosti na drugo osebo. Seveda morate biti vpleteni v proces gradnje in odločitve, vendar pa je vaš zahteva angažma minimalen. prav tako ste lahko mirni, da ste delo prepustili strokovnjakom, ki vedo, kaj počnejo. Ni se vam treba ukvarjati niti s terminskim planom, kaj šele iskanjem in klicanje vseh izvajalcev.

Ker pri gradnji sodelujejo gradbena podjetja in strokovnjaki, je gradnja visokokvalitetna in neoporečna, saj sledi vsem strokovnim smernicam, dela pa izvajajo za to usposobljeni delavci pod nadzorom strokovnjakov. Kvaliteta takšnega objekta je zato neprimerljiva z objektom, zgrajenim v lastni režiji.

1.3 Gradnja hiše na ključ - slabosti

Kot vse, ima tudi gradnja hiše na ključ določene slabosti, čeprav ponuja predvsem številne prednosti. Najbolj očitna slabost je nekoliko višja cena gradnje, kot če bi vse nadzorovali sami (torej gradnja v lastni režiji), saj bo glavni izvajalec pobiral provizije. Vendar pa je ob tem treba upoštevati ogromen angažma, ki bi ga gradnja v lastni režiji zahtevala od vas.

2. Gradbene faze in gradnja na ključ

Da bi razumeli, kaj pomeni gradnja hiše na ključ, moramo najprej vedeti, katere so gradbene faze. Gradnja vsake hiše vedno obsega pet gradbenih faz:

1. gradbena faza: pripravljalna dela in izkop gradbene jame hiše, skupaj s temelji,

2. izdelava kletne plošče pri podkleteni hiši,

3. betonska ali lesena konstrukcija in streha hiše,

4. razvod instalacij in vgradnja stavbnega pohištva,

5. dokončanje hiše, skupaj s keramiko, parketi in finalnim pleskanjem.

Gradnja hiše na ključ torej pomeni, da se v hišo praktično lahko vselite. Položeni morajo biti vsi parketi in vsa keramika, prav tako pa mora biti izvedena vsa fina montaža stikal in vtičnic, kljuk, obrob in ostalih finalnih elementov.

Pri hiši na ključ ne potrebujete ničesar več, razen pohištva in svetil, saj je vgrajena tudi sanitarna oprema.

3. Koliko časa traja gradnja hiše na ključ?

Koliko časa traja gradnja hiše od izkopa do vselitve, je precej odvisno od načina gradnje in vaše odločitve, kako boste gradnjo speljali. Klasična zidana hiša se običajno gradi od 10 do 12 mesecev. Z uporabo dodatkov in dobro organizacijo lahko hišo na ključ zgradimo tudi kak mesec prej. Za opremljanje hiše nato potrebujemo še dodatni mesec. Drugače je z montažno gradnjo, kjer se stvari lahko odvijejo bistveno hitreje. Izvedba montažne hiše na ključ, kar je tudi običajna praksa ponudnikov, traja od 5 do 6 mesecev.

4. Gradnja hiše na ključ - stroški

Cena gradnje hiše na ključ je med 900 in 1300 EUR za zidane hiše, montažne hiše pa so za 10 do 15% dražje. Povprečna cena montažne hiše tako znaša med 1000 in 1450 EUR.

Obstaja prepričanje, da je odločitev za objekt na ključ dražja. Mnogi so mnenja, da bomo v lastni organizaciji gradnje veliko prihranili. Resnica je nekje vmes.

Gradnja na ključ zagotavlja vrhunsko kakovost zgrajenega objekta.

5. Možnosti gradnje na ključ

5.1 Gradnja hiše a ključ pod nadzorom gradbenega podjetja

Najboljša izbira so gradbena podjetja, ki imajo ekipe nad 10 delavci in ustrezne reference. Taka podjetja lahko prevzamejo vse faze do finalizacije gradnje vaše hiše. Na tak način boste najmanj tvegali, končna cena pa bo morda 5% višja od tiste, ki bi jo plačali, če bi se z organizacijo ukvarjali vi.

5.2 Gradbeni inženiringi

Gradbeni inženiringi organizirajo gradnjo hiše s podizvajalci. Lahko računajo samo vodenje projekta, ki običajno znaša med 5 in 10 % investicije, za delo izvajalcev pa plačate vi. Tak način je transparenten, res pa lahko od podizvajalcev naknadno zase zahtevajo še dodatne provizije.

Drug način je ta, da gradbenemu inženiringu plačate celotni znesek, pri čemer je cena lahko končna ali pa se dogovorite za strošek vodenja projekta.

5.3 Gradnja hiše na ključ in gradbeni nadzornik

V primeru, da bi radi ubrali srednjo pot in zmanjšali tveganja, hkrati pa bili prisotni pri gradnji in finančni shemi, svetujemo, da najamete dobrega gradbenega nadzornika. Nadzor s petimi obiski na teden vse od iskanja izvajalcev do vselitve vas bo stal med 7.000 in 10.000 EUR. Tako boste imeli stalno prisotnega strokovnjaka in hkrati proste roke pri izbiri izvajalcev.

6. Gradnja hiše v lastni režiji

6.1 Kaj je gradnja v lastni režiji?

Najprej moramo opredeliti vseprisoten pojem gradnja v lastni režiji. Gradnjo v lastni režiji je gradnja, kjer je investitor fizična oseba, sama gradnja pa se izvaja s pomočjo sosedov, poznanih družinskih izvajalcev in družinskih članov. To ne pomeni samo, da sami načrtujemo hišo in potek del, pač pa da sami pridobivamo vse izvajalce in sami opravimo tudi določena fizična dela.

6.2 Prednosti, ki jih ponuja gradnja v lastni režiji

Najbolj očitna prednost, ki jo ponuja gradnja v lastni režiji, so nekoliko nižji stroški gradnje, saj nimate glavnega gradbenega podjetja oziroma nadzornika, ki bi vodil celotno gradnjo in za svoje delo seveda tudi računal. Dodatna prednost je, da lahko angažirate poznane izvajalce, ki so morda ugodnejši, kot bi bili podizvajalci gradbenega podjetja, ki bi prevzelo gradnjo hiše na ključ. Cena gradnje hiše na ključ je torej nekoliko nižja.

6.3 Gradnja v lastni režiji - slabosti

V primeru, da se odločite za lastno organizacijo gradnje, ker želite prihraniti in imate morda izkušnje iz gradbeništva iz preteklih let, bo to pomenilo za vas veliko angažmaja. Če želite biti seznanjeni z vsemi novostmi na področju gradbenih tehnologij in določil, to pomeni nepredstavljivo veliko število ur izobraževanja. Če k temu prištejete še vse ure na gradbišču, lahko hitro ugotovite, da bi tak podvig terjal tri mesece polnega delovnega časa. Tako boste finančno sicer prihranili 5% od investicije, izgubili pa 500 ur vašega časa. Zato vam svetujemo, da se pri gradnji odločite za pomoč vse do dokončanja objekta.

Gradnja v lastni režiji nikakor ne zagotavlja takšne kvalitete kot gradnja na ključ, možne so napake pri gradnji, objekt pa bo posledično potreben sanacij v prihodnosti.

7. Kdaj je dovoljena gradnja v lastni režiji?

Skladno s 79. členom gradbenega zakona je gradnja v lastni režiji dovoljena fizični osebi (posamezniku) ali društvu, če gre za enostaven objekt. Če gre za gradnjo manj zahtevnega objekta, torej tudi enodružinske hiše, lahko posameznik ali društvo gradijo v lastni režiji pod naslednjimi pogoji:

1. enonadstropni objekt s kletjo in mansardo

2. dovoljena namembnost hiše: enostanovanjska hiša, kmetijski objekt za družinsko kmetijo, planinski ali gasilski dom in manjša stavba, ki je namenjena društvenim dejavnostim

3. dovoljena koristna površina je maksimalno 250,00 m2

4. obvezen je strokovni zunanji gradbeni nadzor na gradbišču

Tretja točka pa ne drži, če gre za gasilsko ali planinsko društvo, ki mu je gradnja svojega doma v lastni režiji dovoljena tudi, če koristna površina objekta presega 250 m2, ne sme pa presegati 350 m2.

8. Cena gradnje hiše v lastni režiji

Gradnja v lastni režiji je nekoliko cenejša kot gradnja na ključ. Povprečno je končni strošek nižji za približno 10 % - 15 %.

Nasvet strokovnjaka iz podjetja VILA SOČA, NEPREMIČNINE IN INVESTICIJE D.O.O.

Katere vrste storitev nudite investitorjem?

Ukvarjamo se s prenovami oz. adaptacijami različnih vrst objektov, poleg adaptacij smo specializirani za gradnjo stanovanjskih, poslovnih in tudi proizvodnih objektov. Poleg celovitih storitev nudimo številna gradbeno-obrtniška dela kot so: postavitev/menjava ostrešja, storitve strojnih inštalacij, urejanje okolice, polaganje talnih in stenskih oblog, suhomontažna dela.

Izvajate gradnjo na ključ ali gradnjo do določene gradbene faze?

V našem podjetju nudimo celovito storitev gradnje – torej gradnjo na ključ, kjer od samega začetka do konca gradnje izvedemo vsa gradbena in zaključna gradbena dela. Poglavitna prednost tega je, da se investitorju v posameznih fazah ni potrebno dogovarjati z različnimi izvajalci, kar se konec koncev kaže pri prihranjenem času. Prav tako ne nastane problem pri koordinaciji, saj naša ekipa poskrbi za ustrezni nadzor nad gradnjo, da dela potekajo po pravilnem redosledu.

Pomeni, da se investitor po končani gradnji enostavno vseli v hišo?

Točno tako, saj so ob gradnji na ključ v stavbi položene vse zaključne talne obloge, prav tako se poskrbi za fino montažo vseh stikal, vtičnic, kljuk na vratih itd..Poudariti moramo, da je vgrajena tudi vsa sanitarna oprema, tako da investitor potrebuje za vselitev le notranjo opremo/pohištvo in svetila.

Kolikšna je cena gradnje na ključ?

Okvirna cena gradnje na ključ se giblje med 1000 in 1200€/m2, je pa natančna cena seveda odvisna od tipa in velikosti hiše, vrste temeljev, potrebne predpriprave terena itn..
g.Nikola, VILA SOČA, NEPREMIČNINE IN INVESTICIJE D.O.O.