Spremembe v gradbeni zakonodaji, ki jih morate poznati, če imate starejšo nepremičnino

150. člen - novi pogoji za domnevo uporabnega dovoljenja

V zdaj objavljeni noveli gradbenega zakona je 150. člen ponovno napisan na novo. Ohranja se domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, vendar so k temu dodani novi nujni pogoji. Iz 150. člena je izginil datum 25. junij 1991, ki je po julijski različici veljal za vse objekte. Po novem bo ta datum veljal le še za objekte gospodarske javne infrastrukture, objekte s področja obrambe, zaščite in reševanja ter notranjih zadev.

To pomeni, da se domneva avtomatskega dovoljenja, ki bi veljala za vse objekte zgrajene do leta 1991, po novem bistveno zožuje. Lastniki ostalih objektov bodo morali izpolnjevati dodatne pogoje in predložiti več dokumentacije, da bi lahko pridobili odločbo o domnevi uporabnega dovoljenja.

Dve novi kategoriji objektov

V novem predlogu zakona se objekti delijo na dve kategoriji. Prva kategorija zajema objekte, starejše od 50 let, druga pa vse objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967. Vsaka skupina ima svoje specifične pogoje za pridobitev domneve uporabnega dovoljenja.

Objekti, starejši od 50 let

Za objekte in gradnje, ki so starejši od 50 let, bo po novem veljalo, da lahko pridobijo odločbo o domnevi uporabnega dovoljenja, če izpolnjujejo naslednje pogoje:

• Objekt ne sodi med objekte z vplivi na okolje, kar pomeni, da ne povzroča onesnaženja ali drugih okoljskih tveganj.
• Zanj ni bil izrečen noben inšpekcijski ukrep, kar pomeni, da ni predmet postopkov zaradi neskladnosti z zakonodajo.
• Lastnik ima poravnane vse finančne obveznosti, kot je komunalni prispevek.

Poleg teh pogojev mora biti objekt tudi fizično nespremenjen v zadnjih 50 letih, ali pa so bile vse spremembe izvedene skladno z veljavno zakonodajo in dovoljenji.

• Vlagatelj mora za pridobitev odločbe predložiti obsežno dokumentacijo, ki vključuje:
• Zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster nepremičnin.
• Opis objekta s podatki o starosti, bruto tlorisni površini in parcelnih številkah.
• Podatke o priključitvi na infrastrukturo.
• Razvrstitev objekta glede na njegov namen v skladu s predpisi.
• Najmanj štiri fotografije, ki prikazujejo objekt z vseh strani neba, pri stavbah pa tudi vseh fasad.
• Dokumentacijo, ki jo mora podpisati pooblaščeni arhitekt, pooblaščeni krajinski arhitekt ali pooblaščeni inženir.

Objekti, zgrajeni pred letom 1968

Za drugo skupino objektov, torej tiste, ki so bili zgrajeni pred letom 1968, veljajo nekoliko manj strogi pogoji. Ti objekti bodo lahko pridobili domnevo uporabnega dovoljenja, če se po letu 1968 niso bistveno spremenili ali pa so bile vse spremembe izvedene skladno z zakonodajo. Poleg tega morajo biti ti objekti evidentirani v katastru nepremičnin.

Vendar pa je pomembno poudariti, da se starost objekta v obeh primerih ugotavlja zgolj z verjetnostjo. To pomeni, da bo vsako leto zgornja meja starosti objekta premaknjena naprej. Če vlagatelj letos vloži zahtevo, bo to veljalo za objekte, ki so bili zgrajeni do leta 1975, naslednje leto pa se bo zgornja meja premaknila na leto 1976 in tako naprej.

Kako pridobiti uradno potrditev?

Lastniki objektov, ki izpolnjujejo pogoje za domnevo izdaje dovoljenja, bodo lahko pri pristojnem organu vložili zahtevo za izdajo uradne odločbe o zakonitosti objekta. Ta dokument bo imel pomembno vlogo pri prodaji, dedovanju ali prenovi nepremičnine, saj bo dokazoval, da objekt ni nelegalen.

Postopek bo zahteval pripravo ustreznih dokazil, kot so zemljiškoknjižni izpiski, gradbeni načrti, fotografije in druge listine. Dokumentacijo bo treba predložiti upravni enoti, ki bo preverila pogoje in lahko izvedla tudi terenski ogled. Če bo objekt izpolnjeval vse zahteve, bo lastnik prejel uradno odločbo, ki bo služila kot dokaz o zakonitosti.

Za lastnike starejših objektov to pomeni, da bodo morali pravočasno zbrati in urediti dokumentacijo, saj lahko postopek traja dlje časa, še posebej, če bo število vlog veliko.

Kako naprej?

Predlog novele Gradbenega zakona prinaša več sprememb, ki bodo vplivale na lastnike starejših nepremičnin. Med ključnimi novostmi sta nova razdelitev objektov na dve kategoriji in dodatni pogoji, ki jih bodo morali lastniki izpolnjevati za pridobitev domneve uporabnega dovoljenja.

Medtem ko bodo nekateri objekti lažje prišli do legalnega statusa, bodo morali lastniki starejših objektov pripraviti obsežno dokumentacijo in dokazila. Spremljanje zakonodaje in pravočasna ureditev dokumentacije bo ključnega pomena za vse, ki želijo izkoristiti nove možnosti legalizacije svojih nepremičnin.

Če imate objekt, ki bi lahko pridobil odločbo po novih pravilih, je smiselno že zdaj preveriti dokumentacijo in se pripraviti na postopek, saj se zakonodaja hitro spreminja in lahko v prihodnje postane še strožja.