Odločila sem se za gradnjo hiše v lastni režiji! Polona Senčar Otoničar

Zakaj ste se odločili za gradnjo hiše v lastni režiji?

Za gradnjo v lastni režiji sem se odločila iz dveh razlogov. Prvi je splošno prepričanje, da je gradnja na ključ praviloma dražja, sploh ko gre za netipske projekte, kakršnega sem načrtovala tudi sama. Po drugi strani lahko v lastni režiji s pravilno izbiro izvajalcev in koordinacijo izvedbe znižaš določene stroške, predvsem pa zagotoviš želeno kvaliteto. To je bil tudi primarni razlog, seveda vzporeden želji, da se kot arhitektka končno pobližje srečam tudi z dejansko izvedbo ter pridobim dodatno znanje in izkušnje, ki mi bodo pomagale pri naslednjih projektih. Gradnja v lastni režiji je mogoče odločilno vplivala tudi na odločitev za samostojno poslovno pot – 4. HIŠA s. p.

Ali je pri sedanjih predpisih in tehnologijah še mogoča gradnja v lastni režiji?

Seveda. Rekla bi celo, da je to še vedno prevladujoči način gradnje. Je pa za dober končni rezultat vse bolj pomembno dobro poznavanje področja z veljavnimi standardi in smernicami ter procesa gradnje od začetka do konca, od projekta do izvedbe. Razumeti je treba, da takšen način gradnje od investitorja zahteva veliko časa, praktično vsakodnevno. Gre tudi za veliko odgovornost, saj si konec koncev za pravilnost izvedbe odgovoren sam. Za nekoga, ki ni iz »foha«, ali zaradi ostalih obveznosti gradnji ne more nameniti dovolj časa, je gradnja na ključ verjetno bolj smiselna odločitev.

Kateri del opravil lahko naročniki prevzamejo sami, da bi bilo čim manj usodnih napak?

Naročnik z dovolj znanja in potrebnim orodjem se lahko načeloma loti česarkoli. Nič ni narobe tudi, če se lastne izvedbe lotite s pomočjo strokovnjaka. Sama pa sem mnenja, da je gradnjo najbolje prepustiti strokovnim izvajalcem. Zakaj? Prvič, ker verjamem, da lahko z izkušnjami zagotovijo boljšo kvaliteto oz. se izognejo potencialnim napakam.

In drugič, ker je vložek časa samograditelja po navadi nekajkrat večji od časa, ki ga za isto opravilo porabi nekdo, ki se s tem ukvarja dnevno. Namreč, cilj lastne izvedbe je skoraj brez izjeme nižanje stroškov. In čeravno se zna večina samograditeljev pohvaliti, koliko so privarčevali, praktično nihče ne ovrednoti tudi vloženega časa. V mojem primeru se ob dveh majhnih otrocih in postavljanju lastnega biznisa sami nismo lotili niti »enostavnejših« opravil (npr. lepljenje xps-a na špalete).

Kako izbirate izvajalce?

Izvajalce skoraj brez izjeme izbiram na podlagi preteklega sodelovanja ali priporočil, tako kolegov kot izvajalcev na drugih področjih. Zelo pomembno mi je tudi, da so izvajalci odzivni in moram reči, da sem z odzivnostjo do sedaj izbranih izvajalcev zelo zadovoljna. Zaradi večje fleksibilnosti pri dogovarjanju izvedbe dajem prednost lokalnim izvajalcem, sploh za opravila, ki zahtevajo večkratno oz. frekventno obiskovanje gradbišča. Zelo dobro izkušnjo sem na primer imela z izvajalcem elektro inštalacij, ki se je na gradbišču oglasil vedno, ko sem ga potrebovala, tudi »last minute«, brez vnaprejšnjega dogovora. Seveda pri izbiri veliko vlogo igra tudi cena, a je bil ta kriterij odločilen le v redkih primerih.

Kaj najbolj podraži hišo oziroma katere predstave o lastni hiši bi morali graditelji najbolj racionalizirati?

Hišo lahko neomejeno podražimo z izbiro luksuznih stvari in materialov. Prav tako lahko nepričakovano velik strošek predstavlja priprava zahtevnega terena za gradnjo. V osnovi pa je pri omejenem budžetu pametno razmisliti o racionalizaciji tlorisa, okenskih odprtin in nepravilnih oblik. Pri tlorisu moramo gledati na dvoje. Da kvadraturo načrtujemo glede na dejanske potrebe in da lahko razgiban tloris gradnjo precej podraži. V svoji hiši sem na primer načrtovala veliko pritličnih prostorov in zgolj del prostorov v nadstropju, kar posledično pomeni večji strošek temeljne plošče in strehe.

Pri oknih je zadeva jasna. Več okenskih odprtin oz. večje okenske odprtine pomenijo tudi večji strošek za okna in senčenje. Praviloma pa je dražja tudi izvedba nepravilnih oblik in detajlov. Pri obvladovanju stroškov je zelo pomemben tudi reden in kvaliteten nadzor. Verjetno se vsi strinjamo, da se je stroškom popravil najbolje izogniti.

Kateri del naložbe je finančno najbolj fiksen? Je to načrtovanje, nakup in komunalna ureditev parcele, izvajalci, izbor konstrukcije, zaključnih materialov, strojnih in drugih inštalacij?

Po mojih izkušnjah je pri gradnji zidane hiše zelo malo stvari z res fiksno ceno. Rekla bi, da v to kategorijo spada zgolj projektna dokumentacija. Res je, da je fiksen tudi strošek nakupa parcele, je pa zato lahko strošek komunalne ureditve zelo nepredvidljiv in odvisen od mnogih dejavnikov. Od izvajalcev sicer dobimo ponudbe z nekim ocenjenim fiksnim zneskom, a je končni znesek vedno obračunan glede na dejansko izvedbo.

Na tem mestu priporočilo. Pred izvedbo naj vam izvajalec podrobno razloži, na kakšen način obračunava svoje storitve. To še posebej velja za zidarstvo. Sama na primer nisem računala na to, da se pri opaženju betonskih sten odprtine manjše od določene kvadrature ne odštevajo. Podobno velja tudi za omete in fasado. Ker je v ponudbah tudi zelo težko poloviti in oceniti vse detajle je pri budžetiranju gotovo smiselno upoštevati tistih »dodatnih 10%«.

Priporočilo: Pred izvedbo naj vam izvajalec podrobno razloži, na kakšen način obračunava svoje storitve.

Ali obstajajo približna razmerja, kolikšen delež investicije naj bi predstavljale posamezne faze?

Verjetno bi lahko v nekem razponu ocenili, kolikšni so deleži investicije po posameznih fazah za »povprečno« hišo, se pa pri ocenjevanju investicije ne bi preveč zanašala na takšne ocene. V našem primeru sva z možem pred izvedbo pripravila precej natančen budžet, ki je bil tudi podlaga za najem kredita. Posledično je bila ta faza z vidika najinega angažmaja precej zahtevna. Za glavne stvari sva pridobila ponudbe, večino pa sva ocenila s pomočjo izkušenj kolegov, ali raziskovanjem na internetu.

S katerimi odločitvami ste kot arhitektka najbolj znižali ceno svoje hiše?

Pri načrtovanju svoje hiše sem poskušala sprejemati čim manj kompromisov. Cilj je bil, da mi bo hiša popolnoma všeč, ne pa čim cenejša rešitev stanovanjskega problema. Kljub temu pa sem se trudila omejiti nepotrebne stroške z optimizacijo na nekaterih področjih. Za začetek sem pripravila premišljeno in izvedljivo idejno zasnovo, na podlagi katere so projekt za gradbeno dovoljenje izdelali Urh Arhitekti pod vodstvom Carmen Urh. Prav tako sem se pri načrtovanju izogibala »dragim« nefunkcionalnim detajlom in nepravilnim oblikam. Za največji »prihranek« pa moram verjetno izpostaviti okna. Kljub trendu ogromnih steklenih površin z okni nisem pretiravala in sem se bolj osredotočila na optimalno osvetlitev prostorov ter senčenje.

Kaj bi svetovali drugim, ki se lotevajo podobnih projektov?

Verjetno mi ni treba poudarjati pomembnosti čim natančnejše ocene investicije in pomembnosti finančnega plana. Potek gradnje, nasvete, zaplete in odločitve pa lahko bralci spremljajo na mojem Instagram profilu 4hisanadesni. Izpostavila bi tri stvari, ki nikakor niso nekaj novega, zdijo pa se mi ključne za uspešen projekt v lastni režiji:

1. Najprej, projekt mora temeljiti na čim bolj premišljenem in natančnem načrtu za izvedbo. »Prihranke« pri PZI dokumentaciji torej močno odsvetujem, saj se je na gradbišču težko odločati glede detajlov s celostnim pogledom na projekt.
2. Zelo pomembna se mi zdi tudi vloga nadzornika. Meni je bil nadzornik res v veliko pomoč, ne samo z nadzorom kvalitete izvedba, ampak predvsem z nasveti in informacijami tekom celotne gradnje. Zato moj nasvet: nadzornika izberite čim prej, najbolje že v fazi priprave PZI-ja in zbiranja ponudb.
3. Pri gradnji v lastni režiji pa je treba enostavno računati tudi na velik vložek lastnega časa. Če si tega ne morete privoščiti, raje razmislite o najemu koordinatorja ali gradnji na ključ.

Ste naleteli na kakšne večje težave med samim projektom in kako ste jih rešili?

Moram se pohvaliti, da do sedaj pri gradnji ni bilo večjih zapletov. Mogoče bi, če bi začela znova, drugače načrtovala zgolj kakšen detajl. Zahvala gre premišljenemu in natančnemu načrtu za izvedbo, pri pripravi katerega sem sodelovala ne samo s projektanti za pripravo PZI dokumentacije, pač pa tudi z že izbranimi izvajalci za gradnjo ter strojne in elektro inštalacije. Na ta način smo res uspeli pomisliti na vse in poloviti potencialne težave pri izvedbi. Kljub dobremu načrtu pa ne gre brez natančnega nadzora nad potekom gradnje. Ker sem imela to možnost, sem se na gradbišču praktično vsak dan usklajevala z izvajalci. Dobro poznavanje projekta pa mi je omogočilo tudi praktično sprotne odločitve glede izvedbenih detajlov in morebitnih optimizacij.

Kakšen je bil čas od začetka do konca projekta oz. na koliko ga ocenjujete? 

Časovnico sem postavila na 1 leto in pol. Da se tudi veliko hitreje. Ker z družino nismo pod kakšnim časovnim pritiskom, lahko izvedbo prilagajam ostalim obveznostim. Predvsem pa dajem prednost premišljenim odločitvam pred hitro izvedbo.

Kakšna je bila cena projekta oz. na koliko ocenjujete da boste prišli?

Osnovni budžet sva z možem postavila pri 300.000 EUR. Mislila sva, da imava predvidene tudi nekaj rezerve. Prvi veliki dodatni strošek predstavlja lopa in nadstrešek za avtomobile, ki sva ga dodala »last minute« in ni bil budžetiran. Kar nekaj stvari sva malenkost podcenila, nekatere tudi konkretno. Na primer, da je bila dejanska izvedba fasade dražja od planirane. Na določene stvari pa sva kljub natančnemu ocenjevanju investicije enostavno pozabila (npr. komunalna ureditev – priključke za vodo in kanalizacijo imava 50 m oz. 80 m stran od parcele). Trenutno izgleda, da bomo do vselitve potrošili okrog 370.000 EUR. V to pa še ni vračunan strošek zunanje ureditve, rekla bi cca 20.000 EUR. Na koncu torej 390.000 EUR.

*Avtor fotografije na naslovnici: Lovro Rozina