Ali je gradbeni nadzornik po ZGO obvezen?

1. Kdaj je gradbeni nadzor po ZGO obvezen?

Po 85. Členu ZGO mora investitor zagotoviti gradbeni nadzor najpozneje z dnem, ko se začne s pripravljalnimi deli na gradbišču. Gradbenega nadzora ne potrebujete samo v primeru, ko gre za gradnjo enostavnih objektov. V nasprotnem primeru mora biti na gradbišču gradbeni nadzornik.

2. Kdo je lahko po ZGO gradbeni nadzornik?

2.1 Definicija iz ZGO

Gradbeni nadzor lahko opravlja pravna ali fizična oseba, ki izpolnjuje pogoje za projektanta ali izvajalca, ki pa ne izvaja gradnje na istem objektu in ni odgovorni vodja del (30. Člen). Gradbeni nadzornik je lahko tudi investitor sam, če izpolnjuje pogoje, predpisane po ZGO, drugače pa investitor izbere gradbenega nadzornika.

2.2 Gradnja v lastni režiji - ali po ZGO potrebujem gradbeni nadzor?

Kratek odgovor se glasi: da, seveda. Nadzor je potrebno zagotoviti tudi nad gradnjo v lastni režiji (79. Člen). V tem primeru je nadzornik lahko vsak, izpolnjuje pogoje za odgovorno vodenje del ali odgovorno projektiranje.

2.2 Nevtralnost gradbenega nadzornika

Pomembno je, da gradbeni nadzornik obenem ni tudi dobavitelj ali izvajalec, saj bi v tem primeru lahko prišlo do navzkrižja interesov. Gradbeni nadzornik prav tako ne sme biti v kakršni koli poslovnem ali sorodstvenem odnosu z izvajalci ali dobavitelji. Idealno je, da je čim bolj nevtralen, saj lahko sicer pride do navzkrižja interesov - gradbeni nadzornik skrbi za dobrobit nekoga drugega.

3. ZGO: naloge gradbenega nadzornika

Obseg del odgovornega nadzornika je določen po 88. členu. Nadzornik mora preverjati, če gradnja poteka v skladu z dokumentacijo, če se v PZI vnašajo morebitne spremembe, nastale med gradnjo in če se s spremembami strinjata tako projektant kot tudi investitor.

Če pri gradnji nastanejo neskladja med projektom in izvedbo ali če kakovost vgrajenih gradbenih in drugih proizvodov ni dokazana z ustreznimi dokumenti, mora nadzornik o tem obvestiti tako gradbenega inšpektorja kot tudi investitorja in ugotovitve ter predloge, kako stanje popraviti, vpisati v gradbeni dnevnik. Podobno velja, če gradbeni nadzornik ugotovi, da izvajalec krši dogovorjene roke.

4. Gradbeni nadzornik je drag - pa je res?

4.1 Gradbeni nadzornik skrbi za skladnost objektov

Večkrat lahko slišimo, da so gradbeni nadzorniki dragi in da predstavljajo le nepotreben (a zakonsko obvezen) strošek. Ta trditev je povsem napačna, saj morate na funkcijo gradbenega nadzora in gradbenega nadzornika gledati z drugačnega zornega kota. Dober gradbeni nadzornik bo natančno spremljal potek del in preverjal  skladnost poteka gradbenih del s projektno dokumentacijo. Ker je bilo na podlagi te dokumentacije pridobljeno gradbeno dovoljenje, so lahko odstopanja le minimalna. Prva funkcija gradbenega nadzornika je torej zagotavljanje skladnosti z gradbenim dovoljenjem. V nasprotnem lahko pride tako do nenamernih kot namernih napak in odstopanj, zaradi katerih objekt krši gradbeno dovoljenje in lahko postane nelegalen ali kasneje ne dobi uporabnega dovoljenja.

4.2 Gradbeni nadzornik skrbi za porabo materiala - in ceno

Druga naloga gradbenega nadzornika je, da pregleduje kakovost naročenih materialov in produktov, ki se bodo uporabili pri gradnji objekta. Po dogovoru z investitorjem lahko pregleda ponudbe različnih izvajalcev in presodi, ali svoje storitve obračunavajo pošteno. Gradbeni nadzornik prav tako preverja kakovost vgrajenih naprav. Na tak način vam zagotavlja poštene cene, kakovost izvedbe in materialov ter vam prihrani marsikatero nevšečnost, ki bi se lahko pojavila v prihodnosti.

Čeprav gradbeni nadzornik res predstavlja dodaten strošek, vam dolgoročno gledano prihrani denar, čas in živce.

4.3 Gradbeni nadzornik preverja pogodbe in garancije

Po predhodnem dogovoru z investitorjem lahko gradbeni nadzornik prevzame tudi usklajevanje pogodb in preverjanje garancij. Lahko se zgodi, da vam kakšen izvajalec skuša podtakniti krajši rok za garancijo, kot vam pripada po zakonu, ali pa v pogodbi navaja nerealne roke izvedbe, načine plačila in podobno. Izkušeni gradbeni nadzornik bo takšne anomalije takoj opazil in vas o tem tudi obvestil. Tako vam bo ponovno prihranil denar, ki bi ga sicer plačali nepoštenemu izvajalcu ali prodajalcu artiklov in preplačali določeno storitev.

4.4 Skrb za terminski plan

Ena izmed poglavitnih nalog gradbenega nadzornika je, da skrbi za tekoči potek del in upoštevanje dogovorjenih rokov izvedbe. Gradbeni nadzornik mora biti seznanjen s terminskim planom in načrtovanim trajanjem posameznih gradbenih faz ter deli, ki se morajo v tem času opraviti. Investitorja lahko že na začetku opozori, če so pričakovani datumi zaključka posameznih gradbenih del nerealni oziroma iz kakršnih koli razlogov objektivno neizvedljivi. Prav tako ga lahko opozori, če ugotovi, da nekemu izvajalcu svojega dela zaradi lastne malomarnosti ne bo uspelo opraviti pravočasno - v tem primeru lahko investitor od izvajalca zahteva odškodnino za vsak dan zamude, če je tako določeno v pogodbi. Gradbeni nadzornik lahko investitorja prav tako obvesti, če izvajalec svoje delo opravlja površno, ker se na vsak način trudi loviti predpisane roke zaključka del. V tem primeru je investitor upravičen zahtevati popravke, če je delo resnično slabo izvedeno ali celo odstopa od projektantskih načrtov, pa ga lahko v celoti zavrne in zahteva novo storitev skladno z načrti.

Gradbeni nadzornik skrbi za terminski plan in usklajuje izvajalce, investitorja pa obvešča o morebitnih zamudah.

5. Cena za gradbeni nadzor

Po pravilniku ZAPS-a (zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije) je cena za gradbeni nadzor približno 5 % vrednosti celotne projektne dokumentacije. Cene pa močno variirajo od izkušenj, zasedenosti in referenc gradbenega nadzornika. Zelo izkušen gradbeni nadzornik, ki je sodeloval na več velikih projektih, je lahko tudi 3 ali celo 4 x dražji od mlajšega, manj izkušenega. Ker enodružinske hiše ne spadajo med zahtevne gradnje, bi moral povprečno izkušen gradbeni nadzornik zadostovati.

Vir: Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 - uradno prečiščeno besedilo, 14/05 - popr., 92/05 - ZJC-B, 93/05 - ZVMS, 111/05 - odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 - ZRud-1, 20/11 - odl. US, 57/12, 101/13 - ZDavNepr in 110/13).