Kredit za hišo - kdaj je stanovanjski kredit prava rešitev?

1. Zakaj vzeti kredit za hišo

Odgovor, zakaj vzeti kredit za hišo, je sila preprost: ker nimate dovolj denarja, da bi bili vse sposobni financirati sami. Šalo na stran, obstaja namreč mnogo različnih razlogov, zakaj se nekdo odloči za kredit za hišo. Gradnja ali nakup hiše oziroma stanovanja predstavlja velik in običajno enkraten finančni zalogaj, na katerega moramo obenem gledati tudi kot na naložbo. Četudi nepremičninski trg vsake toliko časa rahlo zaniha in pade, je nesporno dejstvo, da na dolgi rok vztrajno narašča, sploh če gledamo zadnjih deset let, ko se je podvojil. 

1.1 Kredit za hišo, ker nimate dovolj denarja

Najpogostejši razlog za kredit za hišo je, da si v določenih mestih v Sloveniji niti osebe, zaposlene za nedoločen čas s povprečno plačo, ne morejo privoščiti lastnega stanovanja. Stroški bivanja v mestih, kot so Ljubljana, Koper, Piran, Kranj, vse bolj pa tudi Maribor in Celje, so se v zadnjih letih občutno povečali in postali nedostopni veliki večini ljudi. Če najemate stanovanje, je situacija še toliko slabša, saj vas visoke mesečne najemnine prikrajšajo za precej denarja, ki bi ga lahko hranili za nakup stanovanja. Soočeni smo z začaranim krogom: imamo premalo denarja, da bi kupili lastno nepremičnino, zato smo prisiljeni plačevati najemnino, zaradi katere imamo še manj denarja za nakup nepremičnine. 

Kredit za hišo omogoča uresničitev sanj po nakupu lastne nepremičnine, česar si danes mnogi ne morejo privoščiti. 

1.2 Kredit za hišo, čeprav imate dovolj denarja

Druga pozicija je veliko bolj privilegirana. V nasprotju s splošnim prepričanjem tudi premožnejši posamezniki jemljejo kredit za hišo. Poglejmo, zakaj. Glede na zelo nizke obrestne mere, ki smo jim priča zadnjih nekaj let, so krediti zelo »poceni«. Številne banke ponujajo zelo ugodne stanovanjske kredite. Namesto da bi premožnejši posamezniki ves svoj denar porabili za nakup nepremičnine, raje vzamejo kredit, svoj denar pa investirajo v druge stvari in na dolgi rok tako ustvarjajo še več denarja. S povrnjenimi investicijami z lahkoto odplačujejo nizke obrestne mere in ustvarjajo še več premoženja. 

2. Prošnja za stanovanjski kredit 

2.1 Ocena kreditne sposobnosti

Pogoji za stanovanjske kredite se v zadnjih letih niso pretirano spreminjali. Postopek je bolj ali manj enak. Kreditojemalec mora izbrani banki ob vlogi predložiti tudi zahtevano dokumentacijo, na podlagi katere lahko banka preveri njegov finančni položaj in oceni kreditno sposobnost. To ni le postopek, s katerim se banka zavaruje, saj kredita ne odobri posameznikom, za katere že vnaprej ve, da ga ne bodo mogli izplačati. K temu jih zavezuje tudi sklep Banke Slovenije. 

2.2 Zaposlitev za nedoločen čas ni pogoj za stanovanjski kredit 

Kreditojemalec mora priložiti dokumentacijo o svoji trenutni zaposlitvi. Za kredit najbolj ugodna je zaposlitev za nedoločen čas. Če je zaposlen za določen čas, je odplačilna doba kredita običajno vezana na čas zaposlitve, kar lahko predstavlja težave. Za kredit lahko zaprosijo tudi samozaposleni, vendar pa morajo imeti dovolj visoke povprečne mesečne prihodke v obdobju najmanj zadnjih 12 mesecev. 

Eden od najpomembnejših pogojev za kredit je, da kreditojemalec ni v osebnemu stečaju ali postopku osebnega stečaja. V stečaju prav tako ne sme biti delodajalec, pri katerem je kreditojemalec zaposlen. 

Banke pa pri oceni kreditne sposobnosti poleg višine plače in vrste zaposlitve preverjajo tudi, koliko vzdrževanih družinskih članov je v gospodinjstvu, ali ima kreditojemalec že kakšne druge kredite (pri isti banki ali pri drugih bankah), druge obremenitve in drugo. Pri preračunu prihodkov se upoštevajo vse vrste prihodkov, razen enkratnih, izjemnih prejemkov, kot so npr. nagrade. Od prihodkov se odštejejo davki.

3. Čemu je namenjen kredit za hišo?

To je zelo pogosto vprašanje, saj je področje nepremičnin raznoliko in večplastno. Kredit za hišo lahko porabite za nakup parcele oziroma stavbnega zemljišča, za prenovo obstoječega objekta, za plačilo stroškov projektne dokumentacije in projektantov oziroma zunanjih sodelavcev (vodja gradbišča, gradbeni nadzornik, arhitekt) in seveda za gradnjo hiše. Vendar pa se je treba zavedati, da je zelo visok kredit za gradnjo hiše relativno težko dobiti, poleg tega pa boste delež stroška morali kriti sami, zato se je treba zadeve lotiti postopoma. Npr. najprej lahko zaprosimo za kredit za nakup stavbnega zemljišča, nato nekaj let dodatno varčujemo ali za dodatno pomoč zaprosimo svojce, pripravimo in vložimo gradbeno dokumentacijo, nato pa po odobrenem gradbenem dovoljenju zaprosimo še za sredstva za kredit za gradnjo hiše. 

4. Pogoji za pridobitev kredita za hišo

Dobro je vedeti, kakšni so pogoji za odobritev kredita za hišo, če pustimo kreditno sposobnost za trenutek ob strani. Kreditna sposobnost je vedno glavni faktor za odobritev vsakega posojila in si jo bomo podrobneje ogledali v nadaljevanju. Obstajajo pa tudi pogoji, ki so specifični za stanovanjski kredit oziroma namenski kredit za hišo. Za gradnjo hiše boste potrebovali pravnomočno gradbeno dovoljenje, za kredit za nakup stavbnega zemljišča pa overjeno pogodbo z izjavo pristojne občine, da prostorski akti na tem stavbnem zemljišču dovoljujejo stanovanjsko gradnjo. Za pridobitev kredita, namenjenega komunalni opremljenosti, boste potrebovali odločbo pristojne upravne enote ali organa. 

Kredit za gradnjo hiše bo odobren šele, ko boste banki priložili pravnomočno gradbeno dovoljenje! Poleg pravnomočnega gradbenega dovoljenja je pogoj za kredit za hišo tudi lastniška parcela oziroma soglasje za gradnjo, v kolikor niste 100 % lastnik zemljišča. 

5. Zavarovanje kredita za hišo: porok in hipotekarni kredit

5.1 Kdaj zavarovati kredit za hišo?

Mnogi se bojijo zavarovati kredit za hišo, saj se jim v mislih prikaže scenarij, ko jim banka zaradi nezmožnosti odplačevanja kredita vzame hišo in jo pod tržno ceno proda na dražbi. Tudi takšne stvari se zgodijo, vendar pa je treba vedeti, da ima zavarovanje kredita mnoge prednosti, ki so v prvi vrsti namenjene zaščiti kreditojemalca in banke. Ker je kredit za hišo običajno kredit v višjih zneskih, bo banka zahtevala garancijo, da v primeru nezmožnosti odplačevanja ne bo izgubila vsega svojega denarja. V nasprotnem bo posojilo ocenila kot rizično in ga ne bo odobrila.  

5.2 Hipotekarni kredit – zavarovanje z nepremičnino

Banke največkrat zahtevajo zavarovanje kredita za hišo s hipoteko. To pomeni, da zastavimo eno izmed svojih nepremičnin. Če imamo v lasti dve ali več nepremičnin s približno isto vrednostjo, nimamo večjih težav – zastavimo pač eno izmed obstoječih nepremičnin. Če pa v lastni nimamo nobene nepremičnine, se stvari nekoliko zapletejo, saj bi morali zastaviti nepremičnino svojih staršev ali drugih ožjih družinskih članov. Čeprav se po končani gradnji zastavna pravica prenese na vašo novo nepremičnino, je to sila neprijetna situacija, ki se ji raje izognite. 

Danes veliko bank ponuja tudi alternativo – zastavite lahko prav to nepremičnino, ki jo gradite oziroma kupujete, torej za katero zaprošate za kredit. Vendar pa pri takšnih kreditih banke odobrijo nekoliko manjšo vrednost posojila (maksimalno do 80 % ocenjene vrednosti nepremičnine), prav tako vam kredit izplačujejo nekoliko počasneje. 

5.3 Hipotekarni kredit za hišo z rastočo hipoteko

Določene banke nudijo tudi možnost kredita z rastočo hipoteko. V tem primeru nam banka vrednost kredita nakazuje sproti, torej med gradnjo hiše, ko hiši posledično raste vrednost. V tem primeru bo banka poleg porabe spremljala in ocenila tudi potek gradnje. Pomembno je, da potek gradnje skrbno fotografiramo, saj moramo banki dokazati, da smo odobrena sredstva namensko porabili (porabili za to, za kar nam je banka odobrila kredit). Večina bank, ki nudijo namenski kredit, zato zahteva t. i. naložbeni načrt, v katerem je časovno in finančno definirana namenska poraba kreditnih sredstev. Na tak način banka spremlja in nadzoruje porabo. 

5.4 Kredit za hišo lahko zavarujemo s porokom

Poroštvo je druga oblika zavarovanja kredita. Porok je tista oseba, ki se pravnomočno zaveže, da prevzela odplačevanje kredita in sama poravnala dolg kreditojemalca, če slednji ne bo več zmožen odplačevati kredita. Poroštvo lahko banka zahteva pri manj stabilnih oblikah zaposlitve, pri katerih obstaja večja verjetnost brezposelnosti. Takšni obliki sta zaposlitev za določen čas in samozaposlitev. Banke pa lahko poroštvo prav tako zahtevajo, če ste tujec ali če želite zastaviti nepremičnino, katere niste polni (100 %) lastnik.

Če ste poročeni ali imate prijavljeno zakonsko zvezo, običajno velja, da je vaš partner avtomatsko tudi vaš porok, razen če se z banko izrecno dogovorite drugače. 

6. Kreditna sposobnost - kako visok bo kredit za hišo?

Banke vam za gradnjo ali nakup hiše oziroma stanovanja največkrat ne odobrijo kredita v 100 % višini vrednosti nepremičnine. Največkrat se krediti gibajo v višini do 70 % vrednosti nepremičnine. Kredit v 100 % vrednosti je mogoč izključno, če kredit dodatno zavarujete z zavarovalno premijo ali s hipotekarnim kreditom, torej hipoteko na nepremičnino. V slednjem primeru za najem posojil zastavite svojo nepremičnino, kar smo podrobneje opisali v peti točko.

Nekoliko drugačna situacija je pri namenski porabi kredita, kjer banke omogočajo različne zneske in porabo sredstev, za katera še ne zahtevajo priložene namenske dokumentacije porabe. Za višje vsote pa se skoraj vedno zahteva namenska dokumentacija z izdelanim načrtom, kako boste porabljali sredstva, za katera zaprošate. 

7. Izplačilo kredita

Stanovanjski kredit oziroma kredit za hišo se največkrat ne izplača v gotovini oziroma z bančnim nakazilom na osebni račun. Ker so vrednosti kreditov visoke, se večina bank raje odloči za neposredna nakazila izvajalcem oziroma namesto vas plačuje račune, ki nastajajo med gradnjo. Zato morate vse račune skrbno shranjevati in jih pošiljati banki. Sistem izplačila kreditnih sredstev se zelo razlikuje od banke do banke, načeloma pa velja, da višja kreditna sposobnost pomeni večjo možnost gotovinskega kredita, nakazanega na račun, to pa posledično predstavlja svobodnejše razpolaganje s sredstvi.