Gradnja hiše v lastni režiji

1. Kaj je gradnja hiše v lastni režiji?

Verjetno ste že velikokrat slišali besedno zvezo gradnja v lastni režiji. Vendar kaj točno to sploh pomeni? Gradnja hiše v lastni režiji je gradnja, kjer vse gradbene faze prevzame investitor sam. Res je, to je zajema tudi dejansko fizično izvedbo in gradnjo hiše, poleg tega pa tudi načrtovanje hiše, organizacijo terminskega plana in nadzor poteka del. Pri gradnji največkrat pomagajo družinski člani, znanci, prijatelji in sosedje, za zahtevnejša gradbena dela pa se najamejo strokovni zunanji izvajalci. 

2. Gradnja v lastni režiji po zakonu

Najprej je potrebno poudariti, da se ta članek navezuje na Zakon o graditvi objektov. Po 79. členu tega zakona je gradnja v lastni režiji dovoljena, vendar samo pod pogoji, ki jih navajamo v nadaljevanju.

2.1 Kdaj je dovoljena gradnja hiše v lastni režiji?

Najprej je potrebno opredeliti pojem ‘gradnja v lastni režiji’. Za gradnjo v lastni režiji gre, kadar je investitor fizična oseba, gradnja pa poteka s pomočjo družinskih članov ali s sosedi. Gradnja hiše v lastni režiji torej ni dovoljena, če je investitor pravna oseba. Gradnja hiše v lastni režiji je dovoljena tudi, kadar se je poslužuje društvo, ki s pomočjo svojih članov gradi objekt za lastne potrebe prebivanja, oziroma za potrebe opravljanja svoje dejavnosti, kot npr. gasilsko društvo. (8.2., ZGO)

2.2 Gradnja v lastni režiji v primeru manj zahtevnega objekta

Po 79. členu ZGO je gradnja hiše v lastni režiji dovoljena vedno, kadar posameznik ali društvo v lastni režiji gradi enostaven objekt. Kadar pa gre za manj zahtevni objekt, tudi enodružinsko hišo, lahko fizična oseba ali društvo gradita samostojno le pod naslednjimi pogoji:

1. Objekt je lahko le enonadstropen, obsega pa lahko klet in mansardo nad nadstropjem,

2. Po namembnosti je lahko takšen objekt enostanovanjska hiša, kmetijska stavba za družinsko kmetijo, planinski dom, gasilski dom ali manjša stvba namenjena opravljanju društevnih dejavnosti,

3. Pri tem uporabna površina objekta ne sme presegati 250,00 m2 koristne površine,

4. Kljub temu, da investitor gradi sam, pa mora na gradbišču zagotoviti gradbeni nadzor, ki ga opravlja zunanji nadzornik.

Pri tem tretja točka, omenjena v prejšnjem odstavku, ne drži, kadar gre za gasilsko ali planinsko društvo. Tako gasilsko kot tudi planinsko društvo lahko v lastni režiji s pomočjo svojih članov zgradi svoj dom tudi, če je njegova koristna površina večja od 250,00 m2, pri tem pa koristna površina še vedno ne sme preseči 350,00 m2.

3. Gradnja hiše v lastni režiji - da ali ne?

3.1 Gradnja hiše v lastni režiji - prednosti

Najpogostejši razlog, zaradi katerega nekateri menijo, da je gradnja v lastni režiji najboljša možnost, so nekoliko nižji stroški gradnje. To ni iz trte zvito. Res je, da vas bo gradnja hiše v lastni režiji stala približno 15 % - 20 % manj kot gradnja na ključ, vendar pa je to pravzaprav edina prednost, ki jo takšen način gradnje ponuja. Žal ima gradnja hiše v lastni režiji predvsem veliko slabosti, ki jih navajamo v nadaljevanju. 

3.2 Gradnja v lastni režiji ima mnogo slabosti

Ne reče se za brez veze, da je gradnja hiše v lastni režiji negativni trend, ki tudi v Sloveniji (k sreči) počasi izumira, to pa zato, ker ima gradnja v lastni režiji številne slabosti. Mnoge se kot resnične potrdijo šele, ko je že prepozno in je hiša že zgrajena.

Na splošno se gradnja v lastni režiji odsvetuje, saj ta nikoli ne doseže kvalitete, ki je doseže organizirana gradnja oziroma gradnja hiše na ključ. Posamezniki, ki se je poslužujejo, po navadi za to niso izurjeni in ne poznajo predvsem manjših gradbenih detajlov, ki so izjemno pomembni za kvaliteto vašega bivanja, kot npr. preprečevanje toplotnih mostov ali pa pravilno vgrajevanje hidroizolacije. Posameznik, ki zato ni izurjen, težko odkrije vzroke svojega slabega počutja, prav tako so laiku težko razumljivi vsi detajli gradnje, še posebej, ker so gradbeni postopki v zadnjih letih zelo napredovali.

Velikokrat se zgodi, da je zaradi ogromne količine vloženega časa gradnja v lastni režiji bolj potratna, kot če bi jo prepustili strokovnjakom. 

Čeprav je gradnja hiše v lastni režiji nekoliko cenejša, se moramo zavedati, da nam bosta nadzor in organizacija dela vzela ogromno časa in zahtevala resnično veliko angažmaja. Potrebno je premisliti, ali si lahko privoščimo tudi do 100 ur intenzivnega ukvarjanja s projektom na mesec, ali imamo dovolj znanja in volje, da iščemo in organiziram sosede, prijatelje in znance, ki bi bili sposobni izvesti določena gradbena dela oziroma da poiščemo vse zunanje izvajalce, ki bodo morali prevzeti specifična in posebej zahtevna gradbena dela. 

4. Gradnja v lastni režiji - cena 

Verjetno se sprašujete, koliko torej stane gradnja hiše v lastni režiji. Točen strošek zelo variira in je odvisen od konstrukcijskega sistema, zahtevnosti terena, na katerem se gradi, izbranih materialov, zahtevnosti gradbenih detajlov in še bi lahko naštevali. Podamo lahko zgolj grobo oceno stroška gradnje v lastni režiji, ki se načeloma giblje nekje med 900 - 1200 eur.