Vseslovenska raziskava: Cena gradnje hiše po mestih(Ljubljana, Maribor, Celje, Murska Sobota, Koper)

O ceni gradnje in pristopu k raziskavi in analizi trga

Na MojMojster smo v zadnjih letih vložili ogromno truda v izobraževanje javnosti o splošnih in specifičnih informacijah, povezanih z gradnjo in prenovo, zelo obiskana pa je tudi naša rubrika brezplačnega kalkulatorja cen. Koliko stane povprečna hiša na kvadratni meter površine je tako stalna tema naših vsebin.

Do sedaj pa se še nismo sistematično posvetili vprašanju, kakšna je cena gradnje recimo v Mariboru in koliko se ta razlikuje od Ljubljane ali Kopra. Zazidljiva parcela in strošek komunalnega prispevka je prav tako neizogibni sestavni del projekta novogradnje. Tudi ti spremenljivki se močno razlikujeta glede na lokacijo.

Ko smo se enkrat odločili za novogradnjo, je potrebno vedeti tudi, kje želimo živeti. Vsem je znano, da je gradnja v Ljubljani dražja, vendar za koliko? V Murski Soboti so stroški gotovo nižji, vendar kakšni v primerjavi z Celjem? Prav tako se razlikujejo tudi povprečne plače. Kje si hišo torej lahko privoščimo? Izbira lokacije je izjemno pomembna življenjska odločitev. S tem prispevkom vam želimo olajšati razmišljanje ali le dati v vpogled v razmere na trgu.

Lokacija gradnje kot osnovni kriterij

Ne glede na to, kje gradimo, predstavlja cena gradbenih storitev od 66% do kar 88% celotnega stroška projekta novogradnje. Zato smo se ji v tej raziskavi posebej podrobno posvetili predvsem v njeni relaciji do lokacije vašega gradbišča.

Pogovore in ankete smo opravili z več kot 100 podjetji v Sloveniji, ki na leto zgradi preko 1000 enodružinskih objektov. Izvajalce smo prosili, da ocenijo strošek gradnje povprečne hiše glede na lokacijo na podlagi njihovih izkušenj in aktualnega stanja na trgu.

Podatki za povprečno Slovensko hišo

V prispevku bomo govorili o stroških gradnje za kvadratni meter bruto tlorisne površine, ki se najpogosteje uporablja za pripravo ponudb in v postopkih ocene gradbenih investicij. Zelo poenostavljeno bruto površina zajema tlorisno projekcijo plošč hiše, tudi mansarde. Vanjo so vštete tudi nosilne in predelne stene. V povprečni dvokapnici je razmerje med bruto in neto med 0,6 in 0,7, odvisno od spretnosti vašega arhitekta.

Pri raziskavi smo se orientirali na trend gradnje enodružinskih hiš v Sloveniji, zato smo privzeli bruto kvadraturo 170 m2, ki bi neto znašala 140 m2. Hiša sodi v z zakonom že obvezni nizkoenergetski razred in je grajena iz materialov srednje kakovosti. Naš virtualni objekt nima kompleksnih detajlov in je opremljen z PVC-alu pohištvom. Streha hiše je enostavna dvokapnica s strešnimi okni in naklonom 35 stopnij.

Zakaj je cena gradnje po Sloveniji različna?

Če stanejo zidaki in cement povsod približno enako, zakaj sploh prihaja do odstopanj? Kar 91,2% izvajalcev namreč cene prilagaja glede na to, kje se nahaja vaš projekt. Razlogov za nihanje cen na kvadratni meter je več, predvsem pa izhajajo iz tržnih razmer in ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.

Potni strošek

Strošek prevoza in dostave gradbenega materiala je eden izmed bistvenih dejavnikov, ki oblikujejo cene gradbenih storitev. 36% izvajalcev zato ceno prilagodi glede na oddaljenost od lokacije. Temu se seveda lahko izognete z izbiro lokalnega izvajalca. Težava nastopi takrat, kadar se lokalni izvajalec zaveda svoje prednosti zaradi bližine ali edinstvenosti in prav tako nekoliko dvigne ceno storitve. Prav tako ste primorani zaradi potih stroškov plačati več tudi kadar izvajalcev preprosto ni in ste našli zainteresirano podjetje v drugi regiji. To je stalna praksa predvsem na slovenski Obali.

Večja kupna moč

Pomemben faktor je tudi kupna moč, ki se naslanja na osnovno tržno logiko. V Ljubljani je večje število ljudi pripravljeno plačati več, kakor v recimo Murski Soboti. Tako se cene avtomatsko dvignejo tudi če izvzamemo faktor večjega povpraševanja. Kar 37% izvajalcev bo računalo več, če se nahajate v regiji z večjo kupno močjo.

Pomanjkanje ponudbe

Le 12% izvajalcev navaja, da dvignejo cene storitve zato, ker so edini oziroma ker na določeni lokaciji ni dovolj konkurence, o čemer smo govorili že v 2.2.1.

ANALIZA IN UGOTOVITVE RAZISKAVE CEN ZA NOVOGRADNJO PO SLOVENIJI:

V raziskavi je sodelovalo več kot 100 podjetij, ki so podala ceno svojih storitev po različnih mestih. Pri cenah pa smo upoštevali tudi druge dejavnike, kot so stroški parcel in komunalnega prispevka. Ugotovitve odajamo v nadaljevanju.

1. Povprečna cena gradnje je 1.190 EUR/m2

Za povprečno hišo boste odšteli 1.190 EUR/m2 bruto površine, kar se povsem sklada tudi z našimi nedavnimi raziskavami, kjer v grobem trdimo, da se znesek giblje okrog 1.200 EUR/m2. Kakor že povedano, je to povprečje za običajno gradnjo, orisano v prejšnjih odstavkih. Če boste za delo poprijeli sami ali nasprotno, če si boste omislili dražje materiale z zahtevnimi detajli, je številka gotovo drugačna.

Avtorske pravice: infografiko lahko prosto uporabite ob navedbi vira raziskave

2. Najcenejša in najdražja gradnja v Sloveniji

Primerjali smo cene za Koper, Ljubljano, Maribor, Mursko Soboto in Celje. Pričakovano je najdražja gradnja v Kopru, kjer boste za m2 bruto tlorisne površine odšteli 1.340 EUR. Najceneje boste hišo zgradili v Celju, kjer se strošek gradnje giblje okrog 1.120 EUR.

2.1. Cena gradnje hiše v Kopru je 1.340 EUR/m2

Cena m2 hiše v Kopru nas ni presenetila ne v relativnem kot tudi ne v absolutnem smislu. 1.340 EUR/m2 je daleč nad slovenskim povprečjem. To je seveda posledica pomanjkanja ponudbe in visoke kupne moči v regiji. Cena gradnje je za tako 18% višja od najnižje v raziskavi.

2.2. Cena gradnje hiše v Ljubljani je 1.220 EUR/m2

Pričakovano je druga najdražja izbira Ljubljana. Cena gradnje hiše v Ljubljani v povprečju znaša 1.220 EUR/m2, kar je 10% višje od najcenejše izbire. Visoko ceno lahko pripišemo visoki kupni moči in velikemu povpraševanju, ki mu sicer precej dobro sledi pestra ponudba gradbenih podjetij.

2.3. Cena gradnje hiše v Mariboru in Murski Soboti je 1.140 EUR/m2

Maribor je s cenami gradnje izenačen z Mursko Soboto, strošek na m2 bruto bi namreč bil 1.140 EUR/m2. Nedavno porasla potreba po storitvah je sicer nekoliko podražila gradnjo, vendar je še vedno bistveno nižje kot predhodno omenjeni mesti, a tudi 3% dražja od Celja.

2.4. Cena gradnje hiše v Celju je 1.120 EUR/m2

V Celju bo strošek vaše gradnje glede na rezultate najnižji. Za hišo boste ošteli 1.120 EUR/m2 bruto. Iz vidika gradbenih izdatkov se torej finančno najbolj izplača v Celju oziroma Savinjski regiji.

Cene ostalih storitev in izdatkov pred vselitvijo

Čeprav cena gradnje predstavlja 70% celotnega stroška projekta novogradnje v Ljubljani in 90% v Celju, je potrebno opredeliti tudi cene ostalih storitev in izdatkov, ki jih moramo plačati pred vselitvijo. Poleg zgradbe potrebujemo še zazidljivo in komunalno opremljeno zemljišče, projektno dokumentacijo, plačati pa moramo še komunalni prispevek in različne takse. Tudi te se razlikujejo glede na lokacijo, kjer boste gradili.

1. Cene zazidljivega zemljišča

Če nismo med tistimi srečneži, ki smo parcelo dobili v dar ali jo podedovali, jo moramo kupiti. Zaželene lokacije, kot na primer Ljubljana, imajo razumljivo bistveno višje cene nepremičnin kot regije z manjšo frekvenco priseljevanja. Cena zazidljive parcele v Ljubljani je 2019 znašala 259 EUR/m2* in se uvršča najvišje na seznamu. 150 EUR/m2 boste plačali v Kopru, 63 EUR/m2 v Celju in okrog 50 EUR/m2 v Mariboru in Murski Soboti.

Pri računanju stroška smo upoštevali tudi najmanjšo velikost zemljišča za gradnjo individualnega objekta. Ta je odvisna od prostorskih določil, ki se spreminjajo glede na lokacijo, v povprečju pa v Sloveniji za gradnjo hiše zadostuje 400 m2 veliko zemljišče.

2. Cene za komunalni prispevek

Komunalni prispevek je prav tako strošek, ki ga posebej v določenih občinah ni priporočljivo zanemariti. Kako se računa, smo pisali že velikokrat. Gre za državno formulo, kjer se faktorji prilagajajo glede na velikost parcele, hiše in komunalno opremljenost zemljišča, veliko pa je odvisno tudi od spreminjajočih občinskih odlokov. Številke so različne med občinami, katastrskimi občinami in včasih tudi med referenti, zato v tej raziskavi podajamo povprečje vzorca do 10 izračunov komunalnih prispevkov za velikost povprečne slovenske hiše v določeni občini.

2.1. Cena za komunalni prispevek v Kopru je 20.000 EUR

Tako boste za komunalni prispevek največ odšteli v Kopru, kjer znaša 20.000 EUR. Deloma lahko visok strošek pripišemo zahtevnemu komunalnemu opremljanju na Primorskem.

2.2. Cena za komunalni prispevek v Ljubljani in Celju je 15.000 EUR

Strošek komunalnega prispevka je nato precej podoben v Celju in Ljubljani, in znaša 15.000 EUR. Ljubljana slovi po visokem komunalnem prispevku zaradi dobro urejene in razvejane infrastrukture, Celje pa je pred kratkim sprejelo nov odlok.

2.3. Cena za komunalni prispevek v Mariboru in Murski Soboti je med 7.000 in 8.000 EUR

Finančno najbolj sprejemljiv je strošek komunalnega prispevka v Mariboru in Murski Soboti. Zanj boste odšteli med 7.000 in 8.000 EUR.

3. Cene dokumentacije, priključkov in takse

3.1. Projekt za gradbeno dovoljenje

Seveda pri gradnji ne gre pozabiti tudi na dokumentacijo za gradbeno dovoljenje in vse podporne storitve geodezije, geomehanike in podobno. S spremembo zakonodaje so se dvignile tudi cene projektantskih storitev. Odkar je PZI in PID obvezen sestavni del projekta, da se v novo hišo sploh lahko vselimo, so se cene dvignile za 20 do 30%. Cena gradbenega dovoljenja v Ljubljani se giblje okrog 10.000 EUR, podobno kot v Kopru. Za dokumentacijo boste drugje plačali med 5.000 do 7.000 EUR.

3.2. Takse in priključki

Na žalost se vaši stroški ne končajo tukaj. Ne smemo pozabiti tudi na ceno posameznih priključkov na infrastrukturo. Priklop pa kanalizacijo, vodo in elektriko vas bo kumulativno stal med 2.000 in 3.000 EUR. Za tem sledijo razne pristojbine in takse.

Kakšna je torej cena celotnega projekta novogradnje po Sloveniji?

Na tem mestu imamo sedaj zbrane vse podatke, ki jih potrebujemo. Koliko nas torej stane cela hiša? Če seštejemo ceno gradnje, parcele, komunalnega prispevka in dokumentacije s s taksami, pridemo do zanimivih rezultatov. Predvsem cena zazidljivega zemljišča vpliva na končno ceno gradnje, ki precej zabriše razlike med posameznimi mesti. Seveda je novogradnja najdražja v Ljubljani in pričakovano najdostopnejša v Mariboru in Murski Soboti.

1. Cena novogradnje v Ljubljani

Za povprečno novogradnjo bomo v Ljubljani plačali 344.000 EUR. To, da Ljubljana prednjači po strošku projekta, ni presenečenje, saj so tam daleč najdražja zemljišča v Sloveniji, prav tako pa niso poceni niti storitve in prispevki. Cena je tako kar 32 % višja od gradnje v najcenejši regiji.

2. Cena novogradnje v Kopru

Zelo podobno je v Kopru. Za celoten projekt novogradnje boste odšteli 333.000 EUR, kar je 29% višje. K temu prispevajo predvsem zelo veliki stroški gradnje in komunalnega prispevka, nadpovprečno visoko pa segajo tudi cene nepremičnin.

3. Cena novogradnje v Celju

Na tretjem mestu je Celje. Cena novogradnje v tej raziskavi znaša 243.000 EUR. Vidimo lahko, da si dom na Savinjskem lahko privoščimo bistveno enostavneje.

4. Cena novogradnje v Mariboru in Murski Soboti

Iz finančnega vidika sta najboljša izbira Maribor in Murska Sobota. Novogradnjo tako lahko dobimo že za 234.000 EUR. Dostopne cene zemljišč, ugodna gradnja in razumni prispevki so razlog, zakaj se toliko družin odloča za življenje v omenjenih mestih. Tam boste za svoj dom odšteli 30% manj kot v Ljubljani ali Kopru in 4% manj kot v Celju.

Kje si lahko najbolj privoščimo gradnjo glede na povprečno plačo?

Ne smemo pa pozabiti na eno dejstvo in to je povprečna plača, ki se precej razlikuje med posameznimi regijami. Če privzamemo, da boste delali tam, kjer živite, je povprečna plača v regiji pomemben podatek pri naši finančni kalkulaciji.

1. Kakšne so plače Slovencev

Glede na to, da ima Ljubljana kar za 98% večji bruto domači produkt na prebivalca kot Murska Sobota, je seveda tudi povprečna neto plača višja. Razlike so opazne. Med tem, ko je v Ljubljani povprečna neto plača 1.280 EUR* in Kopru 1.180 EUR, je v Mariboru, Celju in Murski soboti 1.090 EUR. Mariborčan si lahko privošči za 20% manj izdatkov kot Ljubljančan.

2. Kje in v koliko letih si lahko privoščim hišo?

Predpostavljamo, da za gradnjo potrebujemo stanovanjski kredit v 80% vrednosti nepremičnine. Zanimalo nas je, v kolikih letih bi v katerem mestu odplačali svojo nepremičnino. Za osnovno smo vzeli strošek hiše v posameznem mestu in povprečno plačo. Predpostavljamo, da kredit odplačujeta dva člana gospodinjstva z enakima plačama, ki nimata bistvenih bremen, razen dveh vzdrževanih članov. Upoštevali smo, da jima mora po plačanem obroku mesečno ostati 800 EUR neto v Ljubljani in Kopru ter 750 EUR v drugih mestih, ker so stroški nižji. Posojilo bi najeli pri banki, ki po naši raziskavi ponuja najcenejšo spremenljivo obrestno mero za obdobje 20 let, ki znaša 1,82%. Seveda smo privzeli, da se obrestna mera ne bi spreminjala. Prišli smo do zelo zanimivih rezultatov.

2.1. V Ljubljani do hiše v 25 letih

S povprečno plačo in samo 20% prihrankov bi do novogradnje prišli v 25 letih, vaš obrok pa bi na znašal 930 EUR.

2.2. V Kopru do hiše v 30 letih

Kar 31 let pa bi potrebovali, da bi svojo novogradnjo s povprečno plačo v gospodinjstvu odplačali v Kopru. Vaš obrok bi lahko znašal 730 EUR.

2.3. V Mariboru in Celju do hiše v 24 letih

Presenetljivo podobna doba kot v Ljubljani velja tudi za Maribor in Celje. 24 let bi namreč potrebovali, da odplačate svojo novogradnjo. Čeprav je strošek bistveno manjši, je toliko nižja tudi povprečna plača. Banka bi odobrila obrok med med 650 in 670 EUR.