Gradbena pogodba, obvezni dokument pred gradnjo hiše

V nadaljevanju:

1. Gradbena pogodba med izvajalcem in naročnikom
2. Gradbena pogodba - pogodbena cena
3. Gradbena pogodba določa izvedbene roke
- 3.1 Začetek del
- 3.2 Gradbena pogodba in terminski načrt
4. Obračun in plačilo storitev
5. Gradbena pogodba in pogodbene kazni
6. Gradbena pogodba in garancijski roki

1. Gradbena pogodba med izvajalcem in naročnikom

Gradbeno pogodbo ureja Obligacijski zakonik (OZ-1) v 12. poglavju. S to pogodbo naročnik odda, izvajalec pa prevzame v izvedbo gradbenih del za gradnjo hiše.

1.1 Gradbena pogodba je podjemna pogodba

Gradbena pogodba je v bistvu podjemna pogodba. Z gradbeno pogodbo se izvajalec za gradnjo hiše ali druga obrtniško gradbena dela zavezuje, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil objekt. Na drugi strani pa se naročnik naročnik zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno pod določenimi pogoji in plačilnimi situacijami.

1.2 Gradbena pogodba - sestava

Bistvene sestavine gradbene pogodbe so predvsem gradbena dela, ki so opredeljena v projektu in projektantskem popisu del, cena in rok za dokončanje del. Gradbena pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, običajno pa se sklepa v poslovnih prostorih izvajalca. Obveznost iz gradbene pogodbe je izpolnjena šele takrat, ko je dosežen rezultat, torej je takrat, ko se dejansko začne ali konča z gradbeno obrtniškimi deli.

1.3 Razhajanje od gradbene pogodbe

Za vsako razhajanje od gradbenega načrta oziroma od pogodbenih del mora imeti izvajalec pisno soglasje naročnika. Za dela, ki jih je opravil brez takega soglasja, ne more zahtevati povečanja dogovorjene cene.

V nadaljevanju smo se uprli na bistvene sestavine gradbene pogodbe.

2. Gradbena pogodba - pogodbena cena

Pred gradnjo hiše se določi pogodbena vrednost del. Ceno definira predračun, ki ga je izdal izvajalec. Običajno se predračun izda na novo po pregledu nadzornika, ki optimizira izvajalčevo ponudbo. Predračun je obvezna priloga gradbene pogodbe. Posebej je treba definirati dodatno naročena dela, ki s pogodbo niso predvidena. Naročnik in izvajalec dodatna dela določita sporazumno.

Izvajalec mora za vsako dodatno delo izdati nov predračun. V primeru napačno ocenjene količine ali obsega del, predračuni zadevajo vse tisto, kar prej ni bilo določeno v pogodbi in njenih prilogah.

3. Gradbena pogodba določa izvedbene roke

Posebej pazljivi bodite pri določevanju pogodbenih rokov, ki se lahko zaradi različnih dejavnikov močno podaljšajo. Gradnja objekta do 3. gradbene faze traja od 2 do 3 mesece, med tem ko se lahko izvedba objekta na ključ zavleče na eno leto.

3.1 Začetek del

Izvajalec običajno začne dela, ko je prejel avans, gradbeno dovoljenje, tehnično dokumentacijo in prost dostop do objekta. Gradnja hiše se navadno začne 8 dni po podpisu pogodbe. Ker je gradnja, predvsem gradnja do tretje gradbene faze, močno pogojena z vremenom, se pogodbeni rok smiselno podaljša za vse deževne dni ali dni, ko je temperatura padla pod -5 stopinj.

3.2 Gradbena pogodba in terminski načrt

Izvajalec vam je dolžan dokazati, da vgrajuje tiste materiale, ki so bili dogovorjeni v popisu del ali z nadzornikom, kadarkoli to zahtevate. Plan dela na gradbišču podrobneje definira terminski načrt ali gantogram, kjer so določeni običajni roki za izvedbo posameznih faz in podfaz. Za natančenjšo terminsko shemo novogradnje se pogovorite s svojim gradbenim nadzornikom.

4. Obračun in plačilo storitev

Običajno plačilo je po situacijah, kjer se sporazumno določi, katera faza bo kdaj plačana. Razdeli se na smiselne sklope glede na terminski plan, po navadi pa se plačuje po mesečnih situacijah. Plačilo se izvede 30 dni po izstavljenem računu.

Cena storitev gradnje hiše je določena:

- od merske enote dogovorjenih del (cena na enoto po 654. členu Obligacijskega zakonika)

- skupnem znesku za celotni objekt oz. projekt (skupaj dogovorjena cena po 654. členu

Obligacijskega zakonika)

- s klavzulo »ključ v roke« (po 659. členu Obligacijskega zakonika)

5. Gradbena pogodba in pogodbene kazni

Pogodbene kazni se pogosto navajajo v gradbenih pogodbah, posebej takrat, kadar smo omejeni z roki in se nam pri gradnji hiše mudi. Pogodbena kazen je seveda stvar kompromisa med izvajalcem in vami. Kadar se izvajalec po svoji krivdi pri izvedbi del ne drži s to pogodbo ter priloženim planom del dogovorjenih in sporazumno podaljšanih rokov izvedbe del, lahko naročnik za vsak dan zamude zahteva plačilo pogodbene kazni v višini, ki jo določa pogodba. Po navadi je to 0,5 % od celotne vrednosti del po končnem obračunu. Pogodbena kazen navadno ne presega več kot 5 % te vrednosti del.

Če naročniku zaradi zamude izvajalca z izvedbo del nastane škoda, ki presega vrednost pogodbene kazni, ima naročnik pravico do povrnitve celotne škode.

6. Gradbena pogodba in garancijski roki

Garancijski roki so določeni zakonsko, česar ne ve marsikateri investitor. Pri gradnji hiše ločimo dve vrsti rokov, in sicer roke na solidnost gradnje in roke na material. Garancijski rok za kakovost izvedneih del je 3 leta in 10 let za konstrukcijske elemente. Garancija se šteje od dneva zapisniške predaje objekta naročniku. Izvajalec je dolžan v garancijskem roku odpraviti vse pomanjkljivosti, nastale po njegovi krivdi in za ta dela nima pravice plačila. Za vgrajeni material veljajo garancijski roki proizvajalcev, ki jih z obvezno predajo garancijske dokumentacije priskrbi izvajalec.